Bảo vệ quyền lợi người mua nhà ở hình thành trong tương lai

Đại biểu Trần Thanh Hà, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội điều hành phiên thảo luận tại Tổ Hà Nội. Ảnh: Văn Tuyến

Đại biểu Trần Thanh Hà, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội điều hành phiên thảo luận tại Tổ Hà Nội.

Hoàn thiện chính sách đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích

Thảo luận tại Tổ Hà Nội về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Tuyến đề nghị rà soát, làm rõ các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhất là ranh giới giữa dự án phục vụ lợi ích công cộng và dự án đầu tư kinh doanh

Đại biểu Nguyễn Thị Tuyến (Đoàn Hà Nội) thảo luận tại Tổ Hà Nội sáng 22-10. Ảnh: Văn Tuyến

Theo đại biểu, việc thu hồi đất cần dựa trên tiêu chí cụ thể, công khai, minh bạch, có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ; đồng thời làm rõ điều kiện áp dụng cơ chế thu hồi đất bằng quyết định hành chính và cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, Nhà nước và nhà đầu tư.

Đối với chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đại biểu nhấn mạnh cần gắn việc bồi thường với khả năng ổn định cuộc sống lâu dài của người dân, không chỉ căn cứ vào giá trị diện tích đất bị thu hồi. Người bị thu hồi đất ở cần được bảo đảm khả năng tiếp cận nơi ở phù hợp, có điều kiện tương đương hoặc tốt hơn trước; việc chuẩn bị khu tái định cư cần đi trước một bước. Với người bị thu hồi đất nông nghiệp, nhất là các hộ trực tiếp sản xuất, cần chú trọng hỗ trợ chuyển đổi nghề, tạo sinh kế và việc làm lâu dài.

Đại biểu đề nghị làm rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương, phân định cụ thể trách nhiệm giữa cấp tỉnh và cấp xã trong chuẩn bị tái định cư, tham vấn người dân và theo dõi kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ. Các dự án tái định cư cần được công khai, minh bạch, tránh tình trạng người dân đã bàn giao đất nhưng chưa có điều kiện bảo đảm cuộc sống tại nơi ở mới.

Về cơ chế tài chính đất đai và xác định giá đất, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế xác định giá đất ổn định theo chu kỳ 3 năm, bao gồm giá tính tiền sử dụng đất và giá phục vụ bồi thường khi giải phóng mặt bằng. Theo đại biểu, cơ chế này có thể góp phần tăng tính ổn định, khả năng dự báo, giúp người dân và doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, sản xuất, kinh doanh.

Cùng với đó, quy định rõ nguyên tắc xây dựng bảng giá đất, áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất và xác định mức bồi thường; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để đối soát, kiểm chứng. Chính sách giá đất cần được đánh giá đầy đủ tác động đối với từng nhóm đối tượng, tránh phát sinh nghĩa vụ tài chính quá lớn cho người dân hoặc ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.

Đối với các dự án chậm triển khai, đại biểu kiến nghị cần tiếp tục giữ vững nguyên tắc xử lý những dự án đã được quyết định giao đất nhưng chậm thực hiện, đồng thời xem xét đầy đủ tác động đến đời sống người dân và tình hình thực tế tại địa phương.

Đại biểu cũng đề nghị lồng ghép vấn đề bình đẳng giới trong các quy định về quyết định sử dụng đất, bồi thường và tái định cư. Việc ghi tên cả vợ và chồng đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung cần được thực hiện đầy đủ, thuận lợi, nhất là đối với phụ nữ ở nông thôn và đồng bào dân tộc thiểu số.

Trong điều kiện thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, đại biểu đề nghị xác định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của từng cấp trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và giải quyết thủ tục hành chính. Phân cấp phải đi đôi với bảo đảm năng lực thực thi ở cấp xã, từ nhân lực, cơ sở dữ liệu đến điều kiện kiểm tra, giám sát.

Việc tích hợp kế hoạch sử dụng đất cấp xã cần được nghiên cứu phù hợp với yêu cầu quản lý; với Hà Nội cần tính đến các quy định của Luật Thủ đô năm 2026 và thẩm quyền được phân cấp cho địa phương.

Đồng thời, cần đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động và chuyển mục đích sử dụng đất; đẩy mạnh xây dựng, kết nối cơ sở dữ liệu đất đai với các cơ sở dữ liệu liên quan, nhất là cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, giúp người dân giảm thời gian, chi phí và không phải nhiều lần cung cấp thông tin mà cơ quan Nhà nước đã có.

Bảo vệ người mua nhà, minh bạch thị trường bất động sản

Đại biểu Nguyễn Thị Tuyến (Đoàn Hà Nội) thảo luận tại Tổ Hà Nội sáng 22-10. Ảnh: Văn Tuyến

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Tuyến nhấn mạnh yêu cầu bảo vệ quyền lợi người mua nhà, nhất là với nhà ở hình thành trong tương lai. Thực tế có trường hợp người mua đã thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng nhưng chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc dự án gặp khó khăn tài chính, dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Vì vậy, đại biểu đề nghị rà soát điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh; làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong công khai tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng, nghĩa vụ tài chính và tình trạng thế chấp của dự án. Các quy định về đặt cọc, thanh toán theo tiến độ và bảo lãnh ngân hàng cần được thực hiện thực chất, giúp người mua kiểm tra thông tin, nhận diện rủi ro trước khi giao dịch.

Đối với nhà chung cư thương mại và nhà ở xã hội, đại biểu cho rằng cần quy định rõ diện tích sở hữu chung nhằm hạn chế tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân. Đại biểu cũng đề nghị tăng cường công khai, minh bạch thông tin thị trường bất động sản; bảo đảm người dân được tiếp cận thông tin chính xác, đầy đủ về dự án, pháp lý, quy hoạch, điều kiện mở bán và quyền, nghĩa vụ của các bên.

Theo đại biểu, quy định trách nhiệm công khai thông tin cần đi kèm cơ chế kiểm tra, cập nhật và xử lý thông tin sai lệch. Trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị phân phối và cơ quan quản lý Nhà nước trong cung cấp, kiểm tra, xác thực thông tin cần được quy định rõ. Cùng với đó, cần đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, kết nối với dữ liệu đất đai, dân cư, quy hoạch, thuế và các hệ thống liên quan, tạo điều kiện để người dân tra cứu trước khi giao dịch.

Về hoạt động môi giới, đại biểu ghi nhận vai trò kết nối cung - cầu nhưng cho rằng cần làm rõ trách nhiệm pháp lý của tổ chức, cá nhân hành nghề, nhất là việc kiểm chứng thông tin và trách nhiệm đối với nội dung quảng cáo, tư vấn. Đồng thời, có cơ chế kiểm tra, giám sát, xử lý hành vi thao túng thị trường; việc kiểm soát đầu cơ phải gắn với bảo đảm quyền kinh doanh hợp pháp và quyền tự do giao dịch theo quy định pháp luật.

Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê sát nhu cầu thực tế

Các đại biểu Quốc hội (Đoàn Hà Nội) thảo luận tại tổ sáng 22-10. Ảnh: Văn Tuyến

Về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Tuyến nhấn mạnh phát triển nhà ở xã hội phải đáp ứng thực chất nhu cầu của người thu nhập thấp, công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp và người trẻ mới lập gia đình.

Đại biểu đề nghị làm rõ cơ chế xác định đối tượng được hưởng chính sách, bảo đảm công khai, minh bạch, thủ tục đơn giản và hạn chế lợi dụng chính sách để trục lợi. Vị trí phát triển nhà ở xã hội cần gắn với giao thông, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu. Nhà ở có giá phù hợp nhưng quá xa nơi làm việc sẽ làm tăng chi phí đi lại, sinh hoạt, giảm hiệu quả hỗ trợ người thu nhập thấp.

Về nhà ở cho thuê, đại biểu đề nghị, quan tâm phát triển loại hình này bởi không phải người dân nào cũng có nhu cầu hoặc đủ khả năng tài chính để mua nhà. Dự thảo Luật cần làm rõ nguyên tắc xác định giá thuê, thời hạn thuê, điều kiện điều chỉnh giá và các biện pháp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người thuê. Với nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước, cần công khai tiêu chí xét tuyển, ưu tiên người thực sự khó khăn về nhà ở và bảo đảm phân bổ đúng đối tượng.

Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư, đại biểu đề nghị xác định rõ trách nhiệm trong từng trường hợp, nhất là khi doanh nghiệp bố trí quỹ đất ngoài dự án hoặc thực hiện các hình thức tương ứng. Trong đó, cần làm rõ trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phương pháp tính nghĩa vụ tài chính và cơ chế quản lý, sử dụng nguồn tiền thu được. Theo đại biểu, chính sách cần hướng tới tạo lập quỹ nhà ở thực tế phục vụ người dân, bao gồm nhà ở cho thuê, chứ không chỉ dừng ở việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đại biểu nhấn mạnh yêu cầu hài hòa giữa bảo đảm an toàn công trình và quyền lợi của người dân. Các dự án cần có phương án tái định cư phù hợp, tạo điều kiện ổn định cuộc sống và bảo đảm quyền lợi chính đáng. Đối với Hà Nội, nơi có nhiều chung cư xuống cấp, cần cơ chế phù hợp để thúc đẩy cải tạo, xây dựng lại gắn với chỉnh trang, phát triển đô thị và tạo sự đồng thuận của người dân.