Bất động sản chuyển dịch sang nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và thách thức về cung-cầu

Cần chú trọng khâu khảo sát nhu cầu thị trường nhà ở xã hội tại địa bàn triển khai dự án. (Ảnh: PV)

Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, thị trường cũng đối mặt với rủi ro dư cung cục bộ do một số địa phương đẩy mạnh phê duyệt dự án để chạy theo chỉ tiêu mà thiếu khảo sát thực tế. Đặc biệt, tại các khu công nghiệp, tính dịch chuyển cao của công nhân và sự cạnh tranh từ giá thuê trọ rẻ khiến mô hình bán đứt của nhà ở xã hội trên địa bàn gặp khó khăn. Do đó, phát triển nhà ở cho thuê cùng việc khảo sát kỹ lưỡng nhu cầu thị trường được xem là giải pháp phù hợp và bền vững hơn.

Nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê trở thành điểm hút vốn mới

Trao đổi cùng chúng tôi, Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Thuấn, nguyên Chủ tịch Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản hiện nay chịu ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là các định hướng vĩ mô trong giai đoạn tới.

Theo ông Thuấn, bước sang giai đoạn 2026-2030, yếu tố chi phối quan trọng nhất là định hướng phát triển được thể hiện trong các văn kiện Đại hội Đảng với mục tiêu tăng trưởng hai con số được đặt ra.

Bên cạnh đó, quan điểm phát triển cũng đã có sự thay đổi rõ rệt so với trước đây. Nếu trước kia nhấn mạnh “ổn định và phát triển”, thì hiện nay định hướng là vừa ổn định vừa tăng trưởng nhanh và bền vững.

Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Thuấn, nguyên Chủ tịch Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam. (Ảnh: PV)

Cũng theo ông Thuấn, một yếu tố quan trọng khác là công tác quy hoạch trong bối cảnh sắp xếp đơn vị hành chính và triển khai mô hình chính quyền hai cấp đã mở ra không gian phát triển mới cho các địa phương. Thực trạng trên cho thấy, quy hoạch trở nên linh hoạt hơn, đồng thời tạo thêm dư địa phát triển cho thị trường bất động sản.

Ở góc độ kinh tế vĩ mô, ông Thuấn cũng nhấn mạnh quá trình tái cấu trúc nền kinh tế đang diễn ra mạnh mẽ, với định hướng chuyển sang mô hình tăng trưởng dựa nhiều hơn vào khoa học-công nghệ và chuyển đổi số. Điều này kéo theo sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư sang các lĩnh vực đổi mới sáng tạo, công nghệ cao, qua đó làm thay đổi cơ cấu phân bổ nguồn lực trong nền kinh tế.

Đối với thị trường bất động sản, xu hướng chuyển dịch đang thể hiện khá rõ nét. Theo Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Thuấn, dưới sự quan tâm và định hướng của Nhà nước, thị trường đang dần dịch chuyển sang các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, nhất là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây được dự báo sẽ là những phân khúc thu hút dòng vốn đáng kể trong thời gian tới.

Ngược lại, phân khúc bất động sản cao cấp đang đối mặt với tình trạng mất cân đối cung-cầu. “Nhiều thông tin và số liệu cho thấy phân khúc này đang có dấu hiệu dư cung trong ngắn hạn và khó có khả năng phục hồi nhanh”, ông Thuấn nhận định.

Thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cấu trúc rõ rệt, từ tập trung vào phân khúc cao cấp sang hướng phục vụ nhu cầu ở thực của người dân và người lao động. Đây là xu hướng phù hợp với định hướng phát triển chung của nền kinh tế trong giai đoạn tới.

Nhà ở xã hội bước vào chu kỳ phát triển mới nhờ loạt chính sách tháo gỡ

Cũng chia sẻ cùng chúng tôi về nhà ở xã hội, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho rằng, thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh nhất từ trước đến nay nhờ hàng loạt chính sách tháo gỡ thủ tục đầu tư. Tuy nhiên, đi cùng với cơ hội là những rủi ro không nhỏ về khả năng hấp thụ của thị trường.

Dự báo, từ nay đến năm 2030, nguồn cung nhà ở xã hội trên cả nước có thể đạt khoảng 1,5 triệu căn. Xét về mặt chính sách, đây là giai đoạn thuận lợi nhất từ trước đến nay đối với các nhà đầu tư nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group. (Ảnh: PV)

Theo ông Quê, hàng loạt nút thắt pháp lý đã được tháo gỡ đáng kể. Trước đây, quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư và giao đất thường mất nhiều thời gian do phải thực hiện các bước định giá đất. Tuy nhiên, hiện nay thủ tục này hiện được rút ngắn đáng kể.

Bên cạnh đó, công tác giải phóng mặt bằng cũng được cải thiện khi Nhà nước tham gia nhiều hơn vào quá trình thu hồi đất, giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Ông cho rằng có thể chia quá trình phát triển nhà ở xã hội hiện nay thành ba giai đoạn rõ rệt: giai đoạn 2024-2025 là thời kỳ các doanh nghiệp tập trung xin chủ trương đầu tư; giai đoạn 2025-2026 là làn sóng khởi công dự án; còn giai đoạn 2027-2028 sẽ là thời điểm các dự án đồng loạt mở bán ra thị trường.

Tuy nhiên, ông Quê cũng cảnh báo về nguy cơ dư cung cục bộ đã bắt đầu xuất hiện tại một số địa phương. Đã có những địa phương ghi nhận tình trạng tiêu thụ chậm đối với nhà ở xã hội. Chẳng hạn tại Bình Định, một dự án mở bán gần 400 căn hộ từ tháng 3/2026 nhưng số lượng giao dịch thành công còn khá hạn chế. Một số địa phương khác cũng đang xuất hiện dấu hiệu nguồn cung vượt nhu cầu thực tế.

“Rủi ro lớn nhất hiện nay là nhiều địa phương đang chịu áp lực hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội nên đẩy mạnh phê duyệt dự án mà chưa đánh giá đầy đủ nhu cầu thực tế của thị trường. Đặc biệt, việc phát triển nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với nhận định phổ biến hiện nay”, ông Quê nhận định.

Phân tích về điều kiện thực tế tại Việt Nam khi các khu công nghiệp phân bố khá rộng giữa các địa phương, khiến lực lượng lao động không tập trung như ở nhiều quốc gia khác, ông Quê chỉ ra, lao động công nghiệp thường có tính dịch chuyển cao, thay đổi việc làm theo thời vụ hoặc theo độ tuổi. Song song, tại nhiều khu công nghiệp hiện nay, giá thuê nhà trọ và nhà ở dân sinh chung quanh vẫn ở mức thấp, khiến nhu cầu mua nhà ở xã hội của công nhân chưa thật sự lớn.

Khẳng định người lao động có thu nhập cao hơn thì thường không thuộc nhóm đối tượng mua nhà ở xã hội, ông Quê nhấn mạnh, nhiều công nhân có thu nhập thấp lại khó đáp ứng điều kiện tài chính để mua nhà. Vì vậy, phát triển nhà ở công nhân theo hình thức cho thuê có thể phù hợp hơn so với bán đứt như mô hình nhà ở xã hội truyền thống.

Theo ông, cơ hội hiện nay là rất lớn, nhưng nếu lựa chọn sai vị trí hoặc triển khai dự án ở những khu vực không có nhu cầu thực thì nguy cơ tồn kho, ế hàng là hoàn toàn có thể xảy ra. Ngoài ra, chi phí đầu tư nhà ở xã hội cũng đang chịu áp lực ngày càng lớn từ giá vật liệu xây dựng tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả tài chính của các dự án.

Từ thực tế đó, ông Nguyễn Anh Quê kiến nghị các địa phương và doanh nghiệp cần đặc biệt chú trọng đến khâu khảo sát nhu cầu thị trường trước khi triển khai dự án.