Bất động sản công nghiệp: Thiếu và thừa!

Nhiều dự án khu công nghiệp mới vẫn đang mọc lên để đón sóng dịch chuyển.

Nhiều dự án không “về đích”

Báo cáo thị trường từ CBRE cho thấy, đến hết quý I/2024, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp được duy trì ở mức cao: hơn 80% ở phía Bắc và trên 90% ở phía Nam.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, thống kê trên cho thấy hiệu quả hoạt động của phân khúc bất động sản công nghiệp, nhưng cũng phản ánh thực trạng dù chúng ta có quỹ đất lớn nhưng tốc độ ra được hạ tầng để khách thuê nhận mặt bằng vẫn là thách thức.

Cầu lớn, giá thuê tăng trưởng ổn định là vậy, nhưng trên thực tế, thị trường khu công nghiệp vẫn tồn tại song hành một thực tế, nơi thừa vẫn thừa, nơi thiếu vẫn thiếu.

Đã có nhiều dự án bị thu hồi sau thời gian dài bỏ bê, xuất phát từ nhiều nguyên nhân, cả từ câu chuyện bàn giao mặt bằng, năng lực chủ đầu tư cho đến khả năng lấp đầy của các dự án - điều vốn thường “rất khả thi” trong các báo cáo đề xuất đầu tư.

Chẳng hạn, được cấp phép đầu tư từ năm 2009, nhưng sau 14 năm, Dự án khu B, Khu công nghiệp Điềm Thụy của chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư APEC Thái Nguyên vẫn chưa thể triển khai, dẫn đến việc bị thu hồi vào năm 2023.

Trường hợp khác, Khu công nghiệp Hoàng Long (thuộc TP. Thanh Hóa và huyện Hoằng Hóa) của Tập đoàn FLC được cấp phép đầu tư từ năm 2015 nhưng sau 8 năm “bất động”, tỉnh Thanh Hóa buộc phải thu hồi dự án vào năm 2023.

Tại Đồng Nai, Khu liên hợp công nông nghiệp Dofico của chủ đầu tư Tổng công ty Công nghiệp thực phẩm Đồng Nai từng được kỳ vọng tạo thành một khu sản xuất nông nghiệp tập trung quy mô lớn, nhưng sau 13 năm từ khi khởi công (năm 2010), dự án vẫn chưa thể triển khai và buộc phải bị thu hồi năm 2023...

Đó chỉ là vài ví dụ trong rất nhiều dự án khu công nghiệp bị thu hồi trên cả nước do không thể về đích đúng hạn.

Nhận diện rào cản

Dù vậy, cũng phải khẳng định rằng, những trường hợp trên không đại diện cho bức tranh chung của cả ngành. Bất động sản công nghiệp vẫn đang là phân khúc hoạt động hiệu quả, thậm chí tốt nhất trong các phân khúc của thị trường bất động sản - vốn rất nhạy cảm với biến động vĩ mô.

Bất động sản công nghiệp cũng là phân khúc luôn duy trì được tốc độ tăng giá thuê ấn tượng suốt thời gian qua, bất chấp đại dịch Covid-19: từ 2 - 3%/năm với các tỉnh phía Nam và trên 7%/năm với thị trường phía Bắc.

Theo Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất công nghiệp phía Bắc tính đến quý I/2024 đạt 14.600 ha từ 71 dự án. Trong 10 năm tiếp theo, thị trường dự kiến có thêm 69 dự án mới, nâng nguồn cung lên ít nhất 30.000 ha.

Về nguồn cầu, Cushman & Wakefield ghi nhận hai xu hướng rõ rệt đang diễn ra: Thứ nhất, hoạt động sản xuất hàng hóa cơ bản tiếp tục được hưởng lợi từ làn sóng mở rộng đầu tư từ các nhà sản xuất lớn, như một phần trong quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu; thứ hai, ngành sản xuất miền Bắc đang tiến lên chuỗi giá trị cao hơn sau khi đón nhận lượng đầu tư quy mô lớn vào lĩnh vực bán dẫn, điện tử và công nghệ cao.

Trao đổi cùng người viết, ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị kinh doanh Công ty cổ phần Long Hậu cho hay, hiện cả nước đã có 61/63 tỉnh, thành phố có khu công nghiệp.

Những khu công nghiệp thực hiện tốt khâu quy hoạch và được đầu tư hạ tầng, vận hành chuyên nghiệp đã thu hút được số lượng lớn vốn đầu tư cho phát triển sản xuất và đạt tỷ lệ lấp đầy cao, hầu hết trên 90%.

Tuy nhiên, tại một số nơi việc quy hoạch và phát triển khu công nghiệp chưa sát với nhu cầu phát triển và khả năng thu hút đầu tư, chưa cân bằng các yếu tố về kinh tế, xã hội và môi trường.

Các khu công nghiệp tập trung tại một số địa phương, tuyến quốc lộ gây áp lực lớn về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu vực xung quanh; chất lượng, hiệu quả thu hút đầu tư và hiệu quả sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu kinh tế còn chưa cao.

Bên cạnh đó, hầu hết các khu công nghiệp đều thu hút đối tượng khách hàng giống nhau, dẫn đến khó hình thành chuỗi cung ứng hàng hóa có tính liên kết cao trong cùng một địa bàn.

Ông Hiếu cho rằng, khi hệ thống hạ tầng giao thông được mở rộng ra khu vực xung quanh các đô thị lớn, sự dịch chuyển sản xuất sẽ diễn ra tương ứng, đầu tiên sẽ là các thị trường cấp 1 và dần lan tỏa đến các thị trường cấp 2. Tùy thuộc vào vị trí địa lý và định hướng phát triển ngành nghề, mỗi khu công nghiệp sẽ có những lợi thế khác nhau.

Để cung và cầu gặp nhau

Theo ông Hiếu, có rất nhiều yếu tố tác động đến quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư cơ sở sản xuất của nhà đầu tư. Do vậy, rất khó để có thể có một nhận định rõ ràng về một địa điểm tiềm năng phát triển khu công nghiệp. Tuy nhiên, có thể xem xét một số yếu tố để đánh giá tính khả thi khi chọn địa điểm phát triển khu công nghiệp.

Trước tiên là vị trí, vị trí thuận lợi cho việc tiếp cận hạ tầng giao thông chính, như cảng, sân bay, đường cao tốc, khu đô thị. Cùng với đó, vị trí tốt sẽ có tính kết nối với các khu công nghiệp khác để thuận tiện cho việc cung ứng hàng hóa giữa các nhà máy.

Tiếp theo là hạ tầng xã hội, dự án ở khu vực có hạ tầng xã hội giúp ổn định lực lượng lao động và có tiềm năng phát triển các dịch vụ phục vụ đời sống người lao động và người dân xung quanh. Việc lựa chọn các yếu tố này cũng cần đánh giá khía cạnh bền vững và tác động qua lại giữa các yếu tố về kinh tế, xã hội và môi trường.

Về giao thông, theo ông Hiếu, dự án cần thụ hưởng các tiện ích từ hạ tầng giao thông, nhất là giao thông huyết mạch.

Ví dụ, khu vực trọng điểm kinh tế phía Nam, lấy TP.HCM là trung tâm, với việc phát triển hệ thống đường cao tốc, thị trường đang hình thành những hướng phát triển khu công nghiệp mới như: hướng Đông Bắc hướng ra Bình Thuận, hướng Tây Nam về Đồng bằng sông Cửu Long, hướng lên Bình Phước và hướng đi Tây Ninh.

Còn theo ông Vũ Công Trụ, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Vietnam Solution, chuyên gia xúc tiến đầu tư và kinh doanh dự án, một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án hoạt động không hiệu quả có thể kể đến là phát triển công nghiệp còn phân tán, thiếu quy hoạch và chiến lược phát triển gắn với lợi thế tiềm năng kinh tế - xã hội của vùng, bố trí địa điểm quy hoạch cũng như triển khai các dự án quy mô lớn còn chưa tốt, các dự án phát triển kinh tế quy mô lớn hoặc là chưa được nghiên cứu phát triển, hoặc là có đầu tư nhưng triển khai chưa quyết liệt và tập trung, chưa tối ưu về logistics và điều kiện phát triển kinh tế, chưa gắn với đòi hỏi của thị trường và nhu cầu tìm kiếm địa điểm đầu tư của các nhà đầu tư.

Theo ông Trụ, để một khu công nghiệp có thể thu hút tốt khách thuê, gia tăng tỷ lệ lấp đầy và hoạt động hiệu quả, ngoài các yếu tố “cứng” như hạ tầng, kết nối, còn những yếu tố “mềm” khác như sự vào cuộc quyết liệt của địa phương, chính sách ưu đãi đặc thù…

Ông Trụ cho rằng, đây là các yếu tố tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế địa phương, chúng phụ thuộc nhiều vào chủ quan của chúng ta trong việc đưa ra những tuyên bố, chính sách và cam kết trong huy động và điều phối nguồn lực.

Đó chính là phương pháp tư duy và cách nhìn cần có sự thống nhất và cộng hưởng giữa cơ quan quản lý nhà nước, đơn vị làm chính sách, đơn vị tổ chức kinh tế và cộng đồng nhà đầu tư nước ngoài.

Thành Nguyễn / Theo Đặc san Toàn cảnh Doanh nghiệp Niêm yết 2024