Bất động sản du lịch tìm lại động lực tăng trưởng từ dòng tiền thực

Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền”

Du lịch phục hồi tạo nền tảng cho bất động sản nghỉ dưỡng

Ngày 23/6, Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền”.

Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư cho biết, dù thị trường bất động sản vẫn đối mặt nhiều thách thức, phân khúc bất động sản du lịch đang sở hữu những nền tảng quan trọng để phục hồi và phát triển.

Theo ông Hoành, đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, dòng vốn đầu tư nước ngoài duy trì tích cực, trong khi ngành du lịch đang phục hồi mạnh mẽ. Đây là những yếu tố tạo lực đẩy cho bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn tới.

Số liệu thị trường cho thấy, trong tháng 5/2026, cả nước có 63 dự án biệt thự nghỉ dưỡng với 2.526 căn được mở bán, tăng 3% so với trước đó. Phân khúc condotel ghi nhận 49 dự án với 5.083 sản phẩm được đưa ra thị trường. Nhiều dự án đã hoàn thành hoặc đủ điều kiện kinh doanh, phản ánh tín hiệu phục hồi rõ nét của nguồn cung sau thời gian dài trầm lắng.

Tuy nhiên, theo ông Hoành, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ khác biệt so với giai đoạn trước. Nếu trước đây thị trường được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy tài chính, thì hiện nay yếu tố quyết định là nhu cầu du lịch thực chất, hiệu quả vận hành tài sản, chất lượng dịch vụ và tính minh bạch của thị trường.

“Doanh nghiệp phải tái cấu trúc để thích ứng, nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận và thị trường cần vận hành trên nền tảng kỷ luật, bền vững hơn”, ông Hoành nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group cho rằng, Việt Nam đang sở hữu một “mỏ vàng” du lịch với tiềm năng rất lớn. Tuy nhiên, để tiềm năng đó chuyển hóa thành dòng tiền ổn định và giá trị tài sản dài hạn, cần thay đổi tư duy phát triển bất động sản du lịch.

Theo bà My, bất động sản du lịch không thể chỉ phát triển để bán sản phẩm mà phải hướng tới vận hành, khai thác hiệu quả và kiến tạo điểm đến. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường đang bước vào chu kỳ phục hồi rõ nét hơn khi nguồn cung dần tăng trở lại và nhiều chủ đầu tư lớn tái khởi động các dự án trọng điểm tại khu vực miền Trung, phía Nam và các địa phương có lợi thế về hạ tầng, dòng khách.

Các chuyên gia nhận định, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là một trong những phân khúc giàu tiềm năng nhất nhờ lợi thế đường bờ biển dài hơn 3.260 km, hệ thống di sản phong phú và sức hấp dẫn ngày càng lớn của du lịch Việt Nam.

Trong 5 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón khoảng 10,6 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,9% so với cùng kỳ năm trước. Khách du lịch nội địa đạt 66 triệu lượt, tổng thu du lịch ước khoảng 471 nghìn tỷ đồng. Những con số này tạo nền tảng quan trọng cho sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng.

Tuy vậy, bà My cho rằng nếu chỉ nhìn vào số lượng khách thì mới thấy một nửa bức tranh. Điều quan trọng hơn là chất lượng tăng trưởng: du khách có lưu trú lâu hơn hay không, mức chi tiêu có gia tăng hay không và địa phương có giữ được dòng tiền đó ở lại nền kinh tế hay không.

“Cuộc cạnh tranh sắp tới không còn nằm ở số lượng phòng hay nguồn cung lưu trú, mà nằm ở chất lượng trải nghiệm, năng lực vận hành và khả năng gia tăng sức hút điểm đến”, bà My nhận định.

Từ bán tài sản sang khai thác dòng tiền bền vững

Theo bà Trần Diễm My, lượng khách tăng trưởng đang trực tiếp tạo dòng tiền cho các loại hình condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, villa biển, resort, khách sạn cao cấp và các tổ hợp du lịch tích hợp.

Bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group phát biểu tại hội thảo

Tuy nhiên, dòng tiền đầu tư hiện nay đã thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư không còn dễ dàng bị thuyết phục bởi những cam kết lợi nhuận cao như trước. Thay vào đó, họ quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, dữ liệu thị trường, năng lực vận hành và uy tín của chủ đầu tư.

Đặc biệt, phát triển xanh đang trở thành điều kiện tiên quyết để một dự án duy trì sức hút lâu dài. Một điểm đến chỉ có thể phát triển bền vững khi tạo ra giá trị hài hòa cho du khách, nhà đầu tư, cộng đồng địa phương và môi trường.

Ở góc độ quy hoạch, PGS-TS. Trần Kim Chung, Học viện Tài chính đánh giá, bất động sản du lịch đang là điểm sáng nổi bật của thị trường trong nửa đầu năm 2026 nhờ sự hoàn thiện của hệ thống quy hoạch phát triển du lịch quốc gia.

Theo ông Chung, các chiến lược phát triển kinh tế biển, quy hoạch du lịch giai đoạn 2021-2030 cùng hệ thống 3 cực tăng trưởng gồm Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đang mở ra dư địa phát triển lớn cho thị trường. Bên cạnh đó là mạng lưới các trung tâm du lịch trọng điểm như Hạ Long, Ninh Bình, Nha Trang, Đà Lạt và Phú Quốc.

Thị trường cũng đang chuyển từ mô hình khách sạn và khu nghỉ dưỡng đơn lẻ sang các tổ hợp du lịch quy mô lớn tích hợp lưu trú, thương mại, giải trí, hội nghị, chăm sóc sức khỏe và nhiều dịch vụ khác. Nhiều dự án có quy mô hàng nghìn ha, thậm chí lên tới 6.200 ha, đang dần hình thành các đô thị du lịch mới.

Sản phẩm bất động sản du lịch cũng ngày càng đa dạng, từ căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự biển, shophouse du lịch đến các mô hình kết hợp nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và làm việc từ xa.

Theo ông Chung, các địa phương như Phú Quốc và Hạ Long tiếp tục là tâm điểm thu hút đầu tư nhờ lợi thế hạ tầng, quy hoạch và sức hút du lịch. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, các địa phương cần gắn phát triển bất động sản với quy hoạch đô thị, kinh tế biển và chuyển đổi xanh.

Một vấn đề được nhiều chuyên gia đặc biệt quan tâm là khả năng gia tăng chi tiêu của du khách. Theo bà Trần Diễm My, dù lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng nhanh nhưng mức chi tiêu bình quân vẫn thấp hơn nhiều quốc gia trong khu vực.

Nguyên nhân là hệ sinh thái dịch vụ tại nhiều điểm đến vẫn chưa đủ phong phú. Sau 21 giờ đến khoảng 2 giờ sáng, nhiều địa phương chưa có đủ sản phẩm, dịch vụ và không gian trải nghiệm để giữ chân du khách.

“Kinh tế đêm chính là ‘mỏ vàng’ còn bỏ ngỏ của du lịch Việt Nam”, bà My nhấn mạnh.

Theo bà, kinh tế đêm không chỉ là vui chơi giải trí mà là hệ sinh thái bao gồm lưu trú, ẩm thực, mua sắm, nghệ thuật, sự kiện, chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ cao cấp hoạt động trong khung giờ mở rộng. Việc phát triển hệ sinh thái này sẽ giúp kéo dài thời gian lưu trú, gia tăng chi tiêu của du khách và tạo thêm nguồn thu cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và địa phương.