Bất động sản khởi sắc, shophouse bao giờ lại 'đẻ trứng vàng'?

Từng được ví như “hố đen” hút tiền khổng lồ từ nhà đầu tư khắp cả nước, nhưng nay, hàng nghìn căn shophouse (nhà phố thương mại) tiền tỷ trên địa bàn TP Đà Nẵng rơi vào cảnh cửa đóng then cài, lợi suất cho thuê về 0, nhiều khu chỉ lác đác vài căn có người ra vào.

Lợi suất cho thuê èo uột

Cuối năm 2021, giữa lúc thị trường bất động sản nóng hầm hập, ông Đặng Trung Cường rót tiền mua vào một căn shophouse 3 tầng, diện tích 7x24m2/sàn, trên đường Mê Linh, quận Liên Chiểu, giá 15 tỷ đồng, trong đó có hơn 6 tỷ đồng đi vay.

Mục tiêu ban đầu khi đầu tư của ông Cường là “mua kỳ vọng bán tương lai”, tức mua để cho thuê trong thời gian ưu đãi lãi suất, sau đó khi giá nhà tăng thì bán lại để ăn chênh lệch. Tuy nhiên, thị trường bất động sản lao dốc quá nhanh khiến mọi kế hoạch của ông đổ bể.

Hiện, theo ông Cường, căn nhà đang được cho thuê với giá “siêu rẻ” 15 triệu/tháng, tương đương khoảng 180 triệu đồng/năm, tức biên lợi nhuận chỉ ở mức hơn 1%/năm. Mặt bằng giá tăng khoảng 20%, tuy nhiên, vấn đề là ông Cường không thể tìm được khách mua để thoát hàng.

“Giá shophouse khu này hiện vào khoảng 17-19 tỷ đồng, tức là tăng hơn 2 tỷ đồng, nhưng thị trường ế ẩm, tôi không thể bán được nếu không chịu giảm giá sâu, vì cung quá nhiều. Trong khi lợi nhuận cho thuê hiện tại không đủ bù lãi”, nhà đầu tư gốc Hà Nội chia sẻ.

Loại hình shophouse sau thời hoàng kim vẫn đang đối diện nhiều khó khăn.

Khảo sát thực tế cũng cho thấy không ít dự án shophouse có vị trí đắc địa tại các quận Liên Chiểu, Sơn Trà, Hải Châu… đang rơi vào cảnh trầm lắng. Điển hình như dự án nằm trên đường Hoàng Thị Loan (Liên Chiểu), được xây xong nhiều năm hiện ở trong tình trạng xuống cấp, nhếch nhác. Không ít căn giá trị cả chục tỷ đồng treo biển cho thuê kèm số điện thoại nhưng ế dài.

Chung cảnh ngộ, phần lớn những căn shophouse trên đường Nguyễn Sinh Sắc cũng đang bỏ không, họa may vài căn hộ có người ở, kinh doanh hoặc đặt sàn giao dịch bất động sản…

Không chỉ tại Đà Nẵng, loại hình shophouse ở nhiều địa phương cả trong Nam ngoài Bắc thời gian qua đều rơi vào thảm cảnh, đặc biệt là với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Điển hình như tại Hà Nội, khảo sát của VnBusiness cho thấy, tình cảnh ế ẩm đang diễn ra tại nhiều khu shophouse có giá trị từ vài tỷ đến vài chục tỷ ở các quận như Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm… Giới chủ mòn mỏi đợi khách buộc phải treo biển “đại hạ giá”, lợi suất cho thuê thua gửi ngân hàng.

Đơn cử, tại một khu đô thị trên đường Nguyễn Cảnh Dị, quận Hoàng Mai, dù sở hữu vị trí đắc địa nhưng đến nay còn không ít căn shophouse vẫn để trống, mòn mỏi đợi khách thuê. Theo thông tin rao bán, mỗi căn tại đây có giá dao động 16 - 35 tỷ đồng, giá thuê 30 - 45 triệu đồng/tháng.

Xoay đủ cách để vượt khó

Có thể thấy, loại hình shophouse đang đối diện vô vàn khó khăn, trước hết là lợi suất cho thuê quá thấp. Theo Cushman & Wakefield, sản phẩm shophouse triển khai từ năm 2017 - 2018, giá thứ cấp hiện đã tăng ít nhất 200%. Đặc biệt, trong giai đoạn đỉnh sốt, nhiều khu vực tăng gấp 2, gấp 3. Tuy nhiên khi đi vào vận hành, lợi nhuận khai thác cho thuê của nhà phố thương mại lại rất thấp.

“Tỷ suất lợi nhuận thực tế của phân khúc nhà phố thương mại chỉ đạt 1-1,5%. Một số ít khu vực sầm uất hơn, hiệu suất khai thác shophouse cũng chỉ đạt 2-3%”, báo cáo của Cushman & Wakefield nêu.

Trong bối cảnh khó khăn bủa vây, nhiều chủ shophouse đang tìm đủ mọi cách để xoay sở. Anh Trần Thế Khải, chủ một căn shophouse trên đường Nguyễn Cảnh Dị (Hoàng Mai), cho hay để giữ được khách hàng, anh đã phải chấp nhận giảm giá cho thuê gần 50%.

“Trước đây, khách thuê cả 3 tầng shophouse của tôi để mở quán cà phê và bánh ngọt. Nhưng nay, khách quá ít, khách gom quán lại chỉ ở tầng 1, trong khi 2 tầng còn lại tôi phải cải tạo cho thuê làm văn phòng. Để tăng lợi nhuận, hầu hết chủ shophouse mà tôi quen cũng đều phải thích ứng như vậy”, anh Khải chia sẻ.

Đáng chú ý, một số chủ shophouse đang cải tạo nhà thành những kho hàng kết hợp với không gian livestream để thu hút khách thuê là nhà bán hàng, công ty, doanh nghiệp kinh doanh online.

Điển hình, anh Nguyễn Quang Trường, chủ shophouse gần khu đô thị mới Tân Tây Đô, huyện Đan Phượng, cho hay anh vừa thu hồi lại căn nhà đang cho khách thuê trọ (thỏa thuận giá rất rẻ chỉ 10 triệu đồng/tháng, nhưng chủ được lấy lại nhà khi cần) để ký hợp đồng cho một doanh nghiệp thuê làm kho hàng và livestream.

“Khách chấp nhận giá thuê 50 triệu đồng/tháng, đặt cọc trước 6 tháng. Cải tạo cho thuê để làm kho hàng và bán hàng online đang là xu hướng được rất nhiều bạn bè đang sở hữu shophouse của tôi áp dụng trong bối cảnh khó khăn bủa vây. Thời gian tới tôi sẽ cải tạo nốt 2 căn shophouse còn lại theo hình thức này”, anh Trường nói.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy loại hình shophouse không còn duy trì được sức hút như thời hoàng kim, các chủ shophouse cũng đang phải xoay sở đủ cách để vượt khó. Tuy nhiên, ở nhiều mặt, phân khúc này vẫn luôn có sức hấp dẫn với những nhà đầu tư có tiềm lực, tầm nhìn dài hạn.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Nguyễn Hoàng Nam, một môi giới chuyên nhà phố tại Hà Nội, nhìn nhận nhà đầu tư chọn shophouse phần lớn là “mua kỳ vọng bán tương lai”, lợi nhuận cho thuê chỉ là yếu tố phụ.

“Đa phần người đầu tư shophouse là những người trường vốn, họ ít quan tâm đến dòng tiền cho thuê, mà quan tâm đến giá trị tài sản khi bán. Đơn cử, tại Hoàng Mai, năm 2020, một căn shophouse trị giá 15 tỷ đồng, đang cho thuê khoảng 20 - 30 triệu đồng/tháng, tức lợi suất âm so với gửi ngân hàng. Nhưng giá hiện tại vào khoảng 20 - 25 tỷ đồng, tức tăng 5 - 10 tỷ đồng so với cách đây 3 - 4 năm. Đây rõ ràng là con số không tệ, khó khăn có chăng chỉ đến với các nhà đầu tư đi vay quá nhiều”, anh Nam phân tích.

Ở góc nhìn chuyên gia, bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam nhận xét, nhìn chung với loại hình shophouse nếu đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp thì vẫn có tỷ suất sinh lời, dù ở thời điểm hiện tại khá thấp.

Ở bất kỳ loại hình bất động sản nào, nhà đầu tư luôn phải đối mặt với cả cơ hội và rủi ro. Với riêng shophouse, thời hoàng kim đã qua, nhà đầu tư muốn xuống tiền thời điểm này cần cân nhắc dòng vốn trung và dài hạn, tuyệt đối không sử dụng đòn bẩy tài chính.

Hưng Nguyên