Bất động sản khu công nghiệp có còn ghi nhận những cú nhảy vọt lợi nhuận?

Lợi nhuận giảm trong quý IV: Hiệu ứng nền cao và sự dịch chuyển chu kỳ

Theo dự báo, lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong phạm vi nghiên cứu quý IV/2025 giảm khoảng 22% so với cùng kỳ. Con số này, nếu nhìn riêng lẻ, có thể tạo cảm giác trái chiều trong bối cảnh nhiều ngành khác ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận mạnh vào cuối năm. Tuy nhiên, bản chất của sự suy giảm này chủ yếu đến từ hiệu ứng nền cao của quý IV/2024, khi một số doanh nghiệp ghi nhận các khoản lợi nhuận bất thường lớn từ chuyển nhượng dự án.

Khi các khoản thu mang tính một lần không còn lặp lại trong năm 2025, lợi nhuận quý IV của ngành khu công nghiệp quay trở về phản ánh đúng hơn hoạt động cho thuê đất và nhà xưởng cốt lõi. Đây là một điểm khác biệt quan trọng so với giai đoạn trước, khi kết quả kinh doanh của ngành chịu ảnh hưởng mạnh từ các thương vụ chuyển nhượng có giá trị lớn. Việc lợi nhuận giảm trong bối cảnh này vì vậy mang tính kỹ thuật nhiều hơn là dấu hiệu của sự suy yếu về nhu cầu.

Trên thực tế, các chỉ báo hoạt động cho thấy thị trường khu công nghiệp đang dần thích ứng với bối cảnh mới. Hoạt động cho thuê nhà xưởng và kho xây sẵn ghi nhận những tín hiệu tích cực trở lại, khi các khách thuê bắt đầu quay lại đàm phán và ký kết các thỏa thuận hợp tác. Một số hợp đồng ghi nhớ đã được ký kết, tạo tiền đề cho doanh số cho thuê đất trong quý cuối năm và các giai đoạn tiếp theo.

Diễn biến này cho thấy sự lệch pha tạm thời giữa hoạt động kinh doanh và kết quả lợi nhuận ghi nhận. Trong khi dòng tiền từ cho thuê và thanh toán của khách hàng có dấu hiệu cải thiện, lợi nhuận kế toán lại không phản ánh đầy đủ do thiếu vắng các khoản thu bất thường như năm trước. Đây là đặc điểm thường thấy của các ngành có chu kỳ dài và phụ thuộc nhiều vào thời điểm ghi nhận doanh thu.

FDI và thuế quan: Áp lực ngắn hạn, động lực trung hạn

Một yếu tố quan trọng định hình triển vọng của bất động sản khu công nghiệp trong năm 2025 là sự thay đổi của môi trường thương mại quốc tế, đặc biệt sau khi Mỹ chính thức công bố chính sách thuế đối ứng. Trong bối cảnh này, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo có giai đoạn chững lại, nhưng đã cho thấy dấu hiệu quay trở lại trong các tháng cuối năm.

Xét trong giai đoạn từ tháng 8 đến tháng 11/2025, vốn FDI giải ngân tăng trưởng 11% so với cùng kỳ, trong khi vốn FDI đăng ký mới đạt mức tương đương cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, hoạt động xuất khẩu và nhập khẩu của các doanh nghiệp FDI tăng trưởng mạnh, lần lượt đạt mức tăng 31% và 34% so với cùng kỳ. Những con số này phản ánh sự phục hồi của hoạt động sản xuất - kinh doanh trong khu vực FDI, qua đó tạo nền tảng cho nhu cầu thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp trong trung hạn.

Đối với các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, sự trở lại của dòng vốn FDI không đồng nghĩa với việc lợi nhuận sẽ phục hồi ngay lập tức. Trong bối cảnh các chính sách thuế quan và thương mại còn nhiều bất định, các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng thận trọng hơn, kéo dài thời gian đàm phán và triển khai dự án. Điều này khiến doanh thu và lợi nhuận từ cho thuê đất có độ trễ nhất định so với sự cải thiện của các chỉ báo vĩ mô.

Tuy nhiên, chính quá trình thích ứng này lại tạo ra nền tảng ổn định hơn cho ngành trong trung và dài hạn. Khi các doanh nghiệp FDI tiếp tục duy trì và mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi theo hướng bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng dựa trên những cú hích ngắn hạn. Đây là sự thay đổi quan trọng trong chu kỳ phát triển của bất động sản khu công nghiệp, phản ánh sự trưởng thành của thị trường.

Từ tăng trưởng bất thường đến ổn định dài hạn

Bức tranh lợi nhuận bất động sản khu công nghiệp cuối năm 2025 cho thấy ngành đang đứng trước một bước chuyển về chất trong mô hình tăng trưởng. Nếu giai đoạn trước được đặc trưng bởi những năm lợi nhuận bứt phá nhờ các thương vụ chuyển nhượng dự án lớn, thì giai đoạn hiện tại chứng kiến sự quay trở lại của nguồn thu cốt lõi từ cho thuê đất và hạ tầng.

Sự chuyển dịch này kéo theo những điều chỉnh trong kỳ vọng lợi nhuận. Khi không còn các khoản thu bất thường, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận có thể chậm lại trong ngắn hạn, nhưng đổi lại là mức độ ổn định cao hơn trong trung hạn. Đối với thị trường chứng khoán, đây là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá lại chất lượng lợi nhuận của các doanh nghiệp khu công nghiệp, thay vì chỉ nhìn vào các con số tăng trưởng mang tính thời điểm.

Từ góc độ doanh nghiệp, giai đoạn sau năm 2025 đòi hỏi chiến lược phát triển thận trọng và dài hạn hơn. Việc tập trung vào mở rộng quỹ đất sạch, hoàn thiện hạ tầng và nâng cao chất lượng dịch vụ cho thuê trở thành yếu tố then chốt để duy trì sức cạnh tranh. Đồng thời, khả năng thích ứng với các yêu cầu mới từ nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị, cũng ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Ở cấp độ ngành, bất động sản khu công nghiệp sau năm 2025 nhiều khả năng sẽ không còn là lĩnh vực ghi nhận những cú nhảy vọt lợi nhuận trong thời gian ngắn, nhưng vẫn giữ vai trò quan trọng trong cấu trúc tăng trưởng của nền kinh tế. Sự phục hồi của hoạt động sản xuất, cùng với vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu, tiếp tục là những yếu tố nền tảng hỗ trợ triển vọng dài hạn của ngành.

Quốc Tuấn