Bất động sản khu công nghiệp: Duy trì tăng trưởng nóng

Tín hiệu tích cực

Năm 2021, thị trường BĐS đều chịu tác động của dịch Covid-19, nhưng phân khúc BĐS KCN lại ghi nhận sự tăng trưởng cả về doanh thu, lợi nhuận cũng như trị giá cổ phiếu của DN niêm yết trên sàn chứng khoán. Căn cứ theo các báo cáo tài chính, hàng loạt DN BĐS KCN có lợi nhuận tăng mạnh, như: Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc báo lãi ròng đạt gần 784 tỷ đồng gấp 3,5 lần so với năm 2020; Công ty Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo lãi tăng 65%; Công ty Sonadezi Châu Đức tăng 74%; Công ty Long Hậu lãi tăng 21%...

Bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng trong năm 2022. Ảnh: Công Hùng

Bên cạnh kết quả tích cực về lợi nhuận của các DN kinh doanh hạ tầng KCN, nguồn vốn FDI cũng ghi nhận tăng trưởng mạnh. Trong năm 2021, tổng nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam ước đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với cùng kỳ năm 2020 bất chấp những ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19 và cả nước phải trải qua nhiều đợt giãn cách toàn xã hội để phòng, chống dịch.

Đáng chú ý, đà tăng trưởng này vẫn tiếp tục được duy trì, chỉ trong 2 tháng đầu năm 2021 Việt Nam thu hút gần 5 tỷ USD vốn FDI, dù con số này bằng 91,5% so với cùng kỳ nhưng vốn thực hiện lại tăng 7,2%, cho thấy tín hiệu tích cực trong thời điểm đại dịch đang có mức độ lây lan lớn nhất từ trước đến nay.

“Kết quả của việc thu hút vốn đầu tư FDI cho thấy nhà đầu tư nước ngoài đặt niềm tin rất lớn vào môi trường đầu tư Việt Nam; nhờ năng lực chống chọi, nền tảng vững chắc, DN FDI xử lý tương đối tốt tình huống và duy trì đầu tư. Điều đáng nói là các quyết sách kịp thời của Chính phủ như Nghị quyết 105/NQ-CP, Nghị quyết số 128/NQ-CP… đã làm vững lòng cộng đồng DN FDI nên dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục “chảy” mạnh vào nước ta” - TS. Phan Hữu Thắng - Nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) nhìn nhận.

Theo nhận định từ các chuyên gia, chính sự tăng trưởng mạnh về nguồn vốn đầu tư FDI đã tô thêm những nét tươi sáng cho bức tranh toàn cảnh đầy màu sắc của phân khúc BĐS KCN thời gian qua. Bên cạnh sự vận động tích cực, thích nghi với tình hình dịch bệnh đem đến kết quả kinh doanh tích cực cho DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS KCN, không thể phủ nhận đây cũng là sự tổng hòa nhiều yếu tố như: Xu hướng dịch chuyển dòng vốn, lợi thế từ hàng loạt FTA mà Việt Nam đã tham gia... hứa hẹn sẽ còn mở ra nhiều cơ hội hơn nữa trong năm 2022 và những năm tiếp theo.

Vẫn còn những thách thức

Nhìn lại bức tranh thị trường năm 2021, BĐS KCN 2 miền Nam, Bắc đều có những biến động mạnh mẽ. Tổng diện tích đất KCN ở các tỉnh, TP công nghiệp, như: Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hải Dương... tăng thêm 5,8%, lên 15.350ha năm 2021, kéo theo diện tích cho thuê tăng 6% so với cùng kỳ, tỷ lệ lấp đầy đạt 86,6%. Giá thuê đất tăng trung bình 6 - 8% lên 108 - 110 USD/m2/chu kỳ thuê. Trong đó, giá thuê tại Hà Nội tăng mạnh nhất, khoảng 9% lên khoảng 150 USD/m2/kỳ thuê, nhờ sự thúc đẩy của cơ sở hạ tầng.

Khu vực phía Nam, giá thuê tăng 5,2% so với cùng kỳ, đạt 38.400ha kéo theo diện tích cho thuê tăng 4,4%, tỷ lệ lấp đầy đạt 89,6%. Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và Bình Dương... là địa bàn có nguồn cung mới lớn nhất, giá thuê đất trung bình tăng 8 - 10%, lên 115 - 117 USD/m2/chu kỳ thuê. Trong đó, giá thuê tại Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận mức tăng ấn tượng khoảng 15%.

Trong báo cáo phân tích công bố mới đây, các chuyên gia SSI đưa ra dự báo lãi ròng năm 2022 của DN BĐS KCN tăng 18 - 26% so với cùng kỳ, tổng diện tích đất cho thuê tăng 15 - 20%; dự báo khác từ Công ty CP Chứng khoán VNDirect kỳ vọng nhóm BĐS KCN sẽ duy trì sức hút với hai động lực kép năm 2022 gồm cả cung và cầu (nhu cầu thuê nhà xưởng tăng cao, nguồn cung mới được mở rộng - PV), giá thuê đất KCN sẽ tiếp đà tăng từ 6 - 10% so với cùng kỳ ở cả phía Nam và phía Bắc, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế.

Nhận định nhu cầu tăng trưởng của thị trường, thời điểm hiện nhiều địa phương đã bắt tay vào thực hiện kế hoạch mở rộng, thành lập mới hàng loạt KCN. Đơn cử, mới đây UBND TP Hà Nội phê duyệt đề án thành lập từ 2 - 5 KCN trên địa bàn giai đoạn 2021 - 2025, gồm: KCN sạch Sóc Sơn (huyện Sóc Sơn), KCN Đông Anh (huyện Đông Anh), KCN Bắc Thường Tín (huyện Thường Tín), KCN Phú Nghĩa mở rộng (huyện Chương Mỹ, KCN Phụng Hiệp (huyện Thường Tín); hay như ở Bình Dương hiện có 29 KCN tổng diện tích hơn 12.660ha, đến đầu năm 2022 đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng chuẩn bị thêm 2.000ha đất sạch để đón nhà đầu tư...

Tuy nhiên đánh giá khách quan, phân khúc BĐS KCN của Việt Nam cũng đang đứng trước nhiều thách thức, đặc biệt về mặt thủ tục hành chính vẫn được xem là còn nhiều điểm nghẽn; đầu tư công nghệ trong vận hành hạn chế; hạ tầng chưa thực sự đồng bộ và sự cạnh tranh quyết liệt từ DN đầu tư hạ tầng KCN nước ngoài... nếu không sớm khắc phục thì sẽ bỏ lỡ cơ hội tốt.

“Nhà đầu tư vẫn nhìn nhận Việt Nam là điểm sáng với nhiều tiềm năng, cơ hội khi có hàng loạt dự án đầu tư mới hoặc mở rộng tăng thêm. Một số nhà đầu tư lớn vẫn ra quyết định đầu tư dù trong bối cảnh dịch bệnh. Hiện nay, các nước trong khu vực cũng đã bắt đầu mở cửa trở lại, nếu chúng ta không tiến hành kịp thời, cùng với đó là đẩy nhanh cải cách hành chính thì sẽ rất dễ bỏ lỡ những cơ hội tốt” - Phó Chủ tịch Hiệp hội DN châu Âu tại Việt Nam Nguyễn Hải Minh cho hay.

"Năm 2022, BĐS KCN sẽ tiếp tục tỏa sáng khi đại dịch cơ bản được kiểm soát. Sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc cũng như một loạt Hiệp định thương mại tự do (FTA) được ký kết làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước, thu hút không chỉ nhu cầu nội địa mà còn là thỏi nam châm hút vốn nhà sản xuất nước ngoài. Bên cạnh đó, với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, mảng dịch vụ logistics cũng hứa hẹn tiềm năng lớn." - Trưởng bộ phận môi giới dịch vụ KCN, Công ty Collier Việt Nam Chí Vũ.

Doãn Thành