Bất động sản khu công nghiệp Việt Nam: Xanh hóa hạ tầng, đón sóng đầu tư mới

Bất động sản khu công nghiệp dọn tổ đón đại bàng

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trải qua giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, trở thành điểm sáng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy biến động. Với tốc độ tăng trưởng GDP ổn định khoảng 6 - 7%/năm, dòng vốn FDI liên tục đổ vào các lĩnh vực sản xuất và công nghệ cao, cùng hệ thống hạ tầng giao thông được nâng cấp đồng bộ, phân khúc này đang định hình lại bản đồ đầu tư quốc gia.

SÁU XU HƯỚNG CỦA KHU CÔNG NGHIỆP

Trong Niên giám Bất động sản công nghiệp Việt Nam – Quy hoạch phát triển đến năm 2030 cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến những xu hướng phát triển quan trọng. Cùng với đó, các cơ hội đầu tư mới đang mở ra tại nhiều khu vực, từ các vùng kinh tế trọng điểm đến các tỉnh thành mới nổi.

Thứ nhất, phát triển hạ tầng công nghiệp xanh: Chính phủ đặt mục tiêu 30% khu công nghiệp đạt chứng chỉ LEEDs vào 2030, tạo cơ hội cho các dự án sử dụng vật liệu tái chế, hệ thống năng lượng mặt trời áp mái, và xử lý nước thải tuần hoàn. Dự án khu liên hợp công nghiệp Hàn Quốc tại Hưng Yên với tổng vốn 6.083 tỷ đồng là ví dụ điển hình cho xu hướng này.

Thứ hai, mở rộng sang thị trường cấp 2: Các tỉnh như Đắk Lắk, Phú Thọ, và Tây Ninh đang thu hút nhà đầu tư nhờ quỹ đất dồi dào và chính sách ưu đãi đặc biệt. Dự án Khu công nghiệp Phú Xuân 313 ha tại Đắk Lắk cùng khu công nghiệp Bắc Đồng Phú giai đoạn 2, còn ở Bình Phước hứa hẹn lợi nhuận cho thuê đạt 12-15%/năm nhờ giá đất thấp hơn 40% so với vùng trọng điểm.

Thứ ba, logistics hiện đại và kho vận đa phương thức: Nhu cầu về kho lạnh công nghiệp phục vụ ngành thực phẩm và dược phẩm dự kiến tăng 25%/năm, trong khi trung tâm phân phối khu vực (RDC) tại Cái Mép (Bà Rịa - Vũng Tàu) và Lạc Hồng (Hải Phòng) đang thiếu hụt 500.000m2 diện tích. Các nhà đầu tư có thể kết hợp mô hình kho thông minh tích hợp AI quản lý hàng tồn và hệ thống cross-dock để tối ưu chuỗi cung ứng.

Thứ tư, công nghiệp 4.0 và đổi mới sáng tạo: Việc triển khai 5G tại các khu công nghiệp trọng điểm cho phép ứng dụng robot tự hành và hệ thống giám sát sản xuất thời gian thực. Tại khu công nghệ cao Hòa Lạc, mô hình "nhà máy số" sử dụng digital twin đang được Nestlé và Intel thử nghiệm, dự kiến tiết kiệm 15% chi phí vận hành.

Niên giám Bất động sản công nghiệp Việt Nam – Quy hoạch phát triển đến năm 2030

Thứ năm, phát triển hệ sinh thái công nghiệp khép kín: Xu hướng hình thành các cụm liên kết công nghiệp chuyên sâu đang lên ngôi, như cụm điện tử tại Bắc Ninh - Vĩnh Phúc hay trung tâm dệt may tại Long An. Các khu công nghiệp này tích hợp từ khâu nguyên liệu đến sản xuất phụ trợ, giảm 30% chi phí logistics cho doanh nghiệp.

Thứ sáu, thích ứng với chính sách thuế tối thiểu toàn cầu: Theo quy định OECD, các tập đoàn đa quốc gia phải đóng thuế tối thiểu 15% từ 2024, thúc đẩy họ đầu tư vào hạ tầng xanh và phúc lợi người lao động. Điều này mở ra cơ hội cho các dự án nhà ở công nhân tiêu chuẩn cao và trung tâm đào tạo nghề trong khu công nghiệp.

Dù có nhiều cơ hội phát triển, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng đối diện với không ít thách thức. Việc giải quyết những vấn đề này đòi hỏi các chính sách phù hợp cùng với sự đầu tư mạnh mẽ từ các doanh nghiệp và sự vào cuộc của cơ quan quản lý.

Cụ thể, rủi ro về quy hoạch và pháp lý như tình trạng chồng chéo quy hoạch tại 28% khu công nghiệp cấp tỉnh đòi hỏi cơ chế phối hợp liên ngành. Giải pháp ứng dụng nền tảng số hóa GIS trong quản lý đất công nghiệp đang được Bộ Kế hoạch và Đầu tư triển khai thí điểm tại 15 tỉnh.

Một khó khăn khác là áp lực cạnh tranh từ quốc gia lân cận. Để duy trì lợi thế trước Thái Lan và Indonesia, Việt Nam cần cải thiện chỉ số logistics (hiện xếp hạng 39/160) thông qua phát triển cảng biển nước sâu và hệ thống kho ngoại quan.

Ngoài ra, việc chuyển đổi năng lượng trong công nghiệp cũng cần được thực hiện nhanh chóng. Theo cam kết tại COP28, ít nhất 20% điện năng các khu công nghiệp phải từ nguồn tái tạo vào 2030. Mô hình PPP trong lắp đặt điện mặt trời áp mái và hệ thống pin tích trữ năng lượng đang được khuyến khích thông qua cơ chế ưu đãi thuế.

RED nhận định thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đứng trước cơ hội "vàng" để trở thành trung tâm sản xuất thông minh của ASEAN, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao và logistics.

Nhà đầu tư nên tập trung vào 3 trụ cột chính gồm phát triển khu công nghiệp xanh tích hợp năng lượng tái tạo; xây dựng hệ sinh thái công nghiệp khép kín theo chuỗi giá trị, và ứng dụng công nghệ số trong quản lý hạ tầng.

Đồng thời, việc cân bằng giữa tăng trưởng và phát triển bền vững thông qua cơ chế giám sát môi trường chặt chẽ sẽ là chìa khóa để duy trì sức hút dài hạn của phân khúc này.

ĐẠI BÀNG VỀ VIỆT NAM XÂY TỔ

Theo Niên giám Bất động sản công nghiệp Việt Nam – Quy hoạch phát triển đến năm 2030 của Trung tâm Phát triển Bất động sản Việt (RED) trong năm 2024, Việt Nam đã thu hút 38,23 tỷ USD vốn FDI, tập trung vào các dự án công nghệ cao như sản xuất chip bán dẫn, linh kiện điện tử, và năng lượng tái tạo. Các tập đoàn như Samsung, LG, và Foxconn tiếp tục mở rộng quy mô hoạt động, tạo nhu cầu về 1,2 triệu m2 nhà xưởng tại TP.HCM và Hà Nội.

Cụ thể, đầu tháng 11/2024, Công ty TNHH Công Nghệ Shunsin Việt Nam thuộc Foxconn đang xin cấp phép môi trường cho dự án đầu tư 80 triệu USD vào Bắc Giang để sản xuất, gia công chip.

Dự án này có tổng diện tích quy hoạch là hơn 4,4ha, tại khu công nghiệp Quang Châu, tỉnh Bắc Giang của Công ty cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn – Bắc Giang. Đây là công ty con của Tổng Công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC).

Cũng trong tháng 11/2024, tại Hải Phòng, dự án đầu tư mở rộng của Tập đoàn LG (Hàn Quốc) tại khu công nghiệp Tràng Duệ, điều chỉnh tăng thêm 1 tỷ USD, nâng tổng vốn đầu tư lên 5,65 tỷ USD. Đây là một trong những dự án đầu tư lớn nhất của Tập đoàn LG tại Việt Nam, chuyên sản xuất màn hình OLED công nghệ cao với quy mô 14 triệu sản phẩm/tháng.

Dự án kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng cũng tăng thêm 169 triệu USD, nâng tổng vốn đầu tư lên 286 triệu USD. Đây là khu công nghiệp của Công ty cổ phần Khu công nghiệp Đình Vũ, với cổ đông chính là Tập đoàn Ackermans & van Haaren (Bỉ).

Hồi tháng 9/2024, tỉnh Bắc Ninh cho biết, trao biên bản ghi nhớ phát triển cho dự án sản xuất màn hình và linh kiện điện tử của Samsung Display Việt Nam tại khu công nghiệp Yên Phong, với tổng vốn đầu tư khoảng 1,8 tỷ USD

Tỷ lệ hấp thu khu công nghiệp duy trì ở mức cao

Giữa năm 2024, Amkor Technology, Inc. đã đăng ký tăng vốn tại Việt Nam từ 530 triệu USD lên tới 1,6 tỷ USD để bổ sung cho nhà máy chip bán dẫn lớn nhất thế giới của Amkor tại tại khu công nghiệp Yên Phong II-C, huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.

Có thể thấy rằng, xu hướng này được thúc đẩy bởi vị trí địa lý chiến lược trong chuỗi cung ứng châu Á-Thái Bình Dương, cùng ưu đãi thuế doanh nghiệp giảm còn 10% cho các dự án công nghệ cao.

Hiện nay, theo số liệu của RED, khu vực miền Bắc ghi nhận diện tích hấp thụ 400 ha năm 2024, tập trung ở Hải Phòng và Bắc Ninh với giá thuê trung bình 137 USD/m2, tăng 4,2% so năm trước.

Trong khi đó, miền Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy 89% tại các khu công nghiệp trọng điểm như Bình Dương và Đồng Nai, nơi giá thuê đạt 175 USD/m2 nhờ nhu cầu từ ngành logistics và thương mại điện tử.

Đáng chú ý, miền Trung đang nổi lên như điểm đến mới với mức giá cạnh tranh 60 - 90 USD/m2, thu hút các dự án tỷ USD từ Luxshare và Foxconn tại Nghệ An.

Mỹ Linh