Bất động sản kỳ vọng sớm thoát đáy, phải giảm giá bán

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP (Nghị quyết 33) về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, Nghị quyết đặt các mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tăng nguồn cung, đồng thời điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản hợp lý hơn, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân... Đây được cho là tín hiệu tích cực để thị trường bất động sản dần hồi phục.

Thị trường đã chạm đáy?

Chuyên gia bất động sản Võ Hồng Thắng đánh giá, vấn đề quan trọng và cấp thiết hiện nay là dòng vốn thị trường bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng đã được “gỡ rối”.

Cụ thể, Nghị quyết 33 đã mở ra hành lang pháp lý để các doanh nghiệp đang gặp bế tắc có thể tiếp cận nguồn vốn, từ đó tái cơ cấu và khôi phục hoạt động. Vực dậy niềm tin cho người mua nhà lẫn nhà đầu tư trái phiếu, bất động sản sau thời gian thị trường “chạm đáy”.

Với chỉ đạo điều chỉnh các quy định pháp luật còn chồng chéo, bất cập, gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản như Nghị quyết 33 đề cập, theo ông Thắng, dù động thái này khó tác động tức thời lên thị trường nhưng sẽ là tiền đề để thị trường phát triển bền vững hơn trong tương lai.

Ông dẫn chứng, như tại TP.HCM, thời gian qua, việc tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý cho dự án nhà ở xã hội đã được quan tâm khi rút ngắn thời gian thủ tục cấp phép, chỉ còn 153 ngày làm việc với dự án có quyền sử dụng đất và 318 ngày với dự án xây dựng trên đất công. Tuy vậy, thực tế triển khai vẫn còn tồn tại bất cập.

“Vấn đề nổi cộm này cũng được đề cập trong Nghị quyết 33, thể hiện sự quan tâm cũng như nỗ lực của Chính phủ trong việc phát triển nhà ở xã hội. Nếu được quan tâm đúng mức, nhà ở xã hội sẽ là phân khúc nhà ở chủ đạo, giúp thị trường tăng trưởng và phát triển một cách bền vững trong dài hạn”, ông Thắng nói.

Cần cân nhắc hơn về lãi suất đối với người vay mua nhà (Ảnh: Hoàng Hà)

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land cũng đánh giá cao sự vào cuộc của Chính phủ, nhất là ở các chính sách cho kích cầu, cụ thể là về giá thành.

Theo ông Cao, giá thành có thể tác động từ vấn đề nguyên vật liệu cho đến thuế đất, giá đất, chi phí lãi suất, thủ tục về hành chính phải giảm bớt… Điều này cần có sự tháo gỡ từ Chính phủ, các bộ ngành.

“Chính phủ tháo gỡ về chính sách, lãi suất… nhưng chủ đầu tư cũng phải giảm bớt lợi nhuận vì chủ đầu tư đang kỳ vọng lợi nhuận quá cao. Cũng phải nêu lên vấn đề ở đây là có những chủ đầu tư đẩy giá cao để được giải ngân nhiều hơn. Và khi ngân hàng chấp nhận thẩm định với giá thành cao như vậy cũng là một “điểm nghẽn” tạo “lỗ hổng” khiến cho nhiều dự án ngân hàng vào giải ngân nhưng cuối cùng dự án không bán được trở thành dự án “chết” vì giá quá cao so với giá trị thực. Đây là điểm cần lưu ý” – ông Cao nói.

Đánh giá về thị trường bất động sản thời gian tới, Chủ tịch HĐQT Khang Land cho rằng, thị trường đang có những chuyển biến tích cực. Đáy đã đi qua rồi song khó khăn thì vẫn còn nhiều. Hy vọng với sự tháo gỡ của Chính phủ, mọi khó khăn sẽ dần được xử lý.

“Chính phủ đi đúng hướng về câu chuyện quản trị vĩ mô và điều tiết kinh tế, định hướng chủ đầu tư hướng vào giá trị bất động sản ở thực phục vụ nhu cầu đại đa số người dân hướng tới việc an sinh xã hội. Tuy nhiên, thị trường cũng cần thời gian để phục hồi. Ít nhất đến năm 2024, thị trường mới phục hồi được về điểm cân bằng” – vị này đánh giá.

Có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, vẫn lo khó mua nhà

Là doanh nghiệp thực hiện xây dựng nhiều dự án nhà ở xã hội, một lãnh đạo Công ty CP BIC Việt Nam cho rằng, gói tín dụng sẽ giúp doanh nghiệp thêm nguồn vốn, xây dựng thêm các dự án cũng là một giải pháp cho doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay.

Tuy nhiên, vị này cho rằng, theo tính toán, với lãi suất cho vay nhà ở xã hội ưu đãi thấp hơn 1,5-2% lãi suất bình quân, doanh nghiệp và người mua nhà có thể vay với lãi suất 11-12%. Đây vẫn là mức lãi suất cao đối với nhiều người lao động nhất là người có thu nhập thấp.

“Tôi cho rằng, cũng cần cân nhắc hơn về lãi suất đối với người vay. Người mua nhà mong chờ gói tín dụng với lãi suất khoảng 5-6% thì hợp lý hơn” – lãnh đạo doanh nghiệp nêu ý kiến.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Vũ Cao cũng cho rằng, mức lãi suất trên không hấp dẫn và vẫn là cao với người mua nhà thu nhập thấp.

“Có nhiều đối tượng có thể mua được nhà với mức lãi suất đó nhưng sẽ chủ yếu là trung, cao cấp còn đối với người thu nhập thấp thì vẫn khó để trả được mức lãi suất như vậy. Nên áp dụng lãi suất thấp hơn nữa và kéo dài thời gian hơn đối với người thu nhập thấp vay mua nhà” – ông Cao cho biết.

Đối với việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, chuyên gia Võ Hồng Thắng nhận xét rằng mức độ tác động và hiệu quả của gói tín dụng này cần phải nhìn ở nhiều góc độ.

Trước hết, cần cân nhắc rằng mức lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 – 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn của các ngân hàng thương mại như Nghị quyết 33 có phù hợp hay chưa khi mà mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà hiện nay dao động ở mức 12 – 15%/năm?

Tiếp đó, cần cụ thể hóa đối tượng được xét duyệt cho vay cũng như tiến độ giải ngân. Bởi trước đây, sau một năm triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng thì tiến độ giải ngân chỉ đạt 12%. Ngoài ra, cần đảm bảo công tác kiểm tra và giám sát, tránh trường hợp chủ đầu tư dự án sử dụng vốn vay ưu đãi sai mục đích.