Bất động sản mới nhất: 'Nghịch lý' của thị trường, nhận định phân khúc 'gà đẻ trứng vàng', quy định làm nhà trên đất trồng cây lâu năm

Thanh khoản trên thị trường bất động sản đang dần được cải thiện. (Ảnh: Thanh Sơn)

Giá thuê đất công nghiệp còn dư địa tăng trong 2 năm tới

Khảo sát của Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho thấy, nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng tại nhiều địa phương. Cùng đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ từ 2 - 4%/năm trong hai năm tới. Các dự án mới với thông số kỹ thuật tốt và vị trí thuận tiện sẽ có mức giá thuê cao hơn trung bình thị trường.

Trong 3 quý của năm 2023, khách thuê tới từ Trung Quốc, Việt Nam, Nhật Bản, Mỹ và Liên minh châu Âu (EU) là những nhà đầu tư tích cực tìm kiếm đất công nghiệp và kho xưởng tại thị trường Việt Nam; chiếm khoảng 70 - 80% số lượng hỏi thuê tới CBRE tại cả khu vực phía Nam và phía Bắc.

Đánh giá về xu hướng trong tương lai, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội nhận xét, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục có nhiều chuyển biến với kỳ vọng tăng trưởng về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), sự chuyển dịch và đa dạng về ngành nghề của các doanh nghiệp FDI.

Đặc biệt, theo bà An, xu thế sẽ tập trung nhiều vào lĩnh vực công nghệ cao. Cùng đó, ngày càng nhiều doanh nghiệp, khách thuê đưa mục tiêu về phát triển bền vững vào tiêu chí lựa chọn địa điểm phát triển nhà máy, thuê kho xưởng. Đây sẽ là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nguồn cung mới các công trình xanh trong tương lai.

Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cũng nhận định, thị trường logistics sẽ là “con gà đẻ trứng vàng” tại Việt Nam bởi đây chính là điểm đến - lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư toàn cầu về lĩnh vực công nghiệp logistics ở khu vực châu Á-Thái Bình Dương.

Khảo sát thường niên của Cushman & Wakefield với các khách hàng hàng đầu toàn cầu vào năm 2022 cho thấy, hơn 60% số người được hỏi xếp Ấn Độ là thị trường mới nổi ưa thích (trừ Trung Quốc đại lục) để đầu tư. Trên cơ sở ưu tiên thứ nhất và thứ hai, Việt Nam là thị trường mới nổi được lựa chọn, chiếm gần 80% số phiếu bầu, vượt xa 75% của Ấn Độ - công ty này dẫn chứng.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, trong các tháng cuối năm, khi nhu cầu từ thị trường bán lẻ được dự báo tăng sẽ càng khiến “cơn khát” nguồn cung nhà xưởng, kho bãi trở nên gay gắt hơn.

Hiện tổng nguồn cung nhà kho ở Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh chỉ đạt lần lượt 2.022.000 m2 và 5.130.000 m2. Các khu công nghiệp và hậu cần kho bãi tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh đang có tỷ lệ lấp đầy cao, có những nơi đạt gần 100%.

Nhu cầu sẽ ngày càng lớn trong thời gian tới. Nhất là khi nguồn cung không thể đáp ứng nhu cầu đang đẩy sức ép cạnh tranh của doanh nghiệp bán lẻ và vận chuyển tăng lên.

Sao thị trường khó khăn mà giá căn hộ không giảm?

Tại buổi công bố báo cáo “Đánh giá tiến trình phục hồi thị trường BĐS Việt Nam quý III/2023 và dự báo tình hình thị trường quý IV/2023” của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chiều 12/10, bà Phạm Thị Miền, Phó Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư BĐS (VARS) cho rằng, thanh khoản trên thị trường BĐS đang dần được cải thiện.

Theo bà Miền, trong quý III, thị trường đã ghi nhận 5.750 giao dịch ở tất cả các phân khúc; con số này gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I. Trong đó, giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ và các sản phẩm có giá dưới 3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm nay, lượng giao dịch trên mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Chia sẻ bên lề buổi công bố báo cáo, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS SGO Homes cho biết, thị trường BĐS hiện rất "nghịch lý". Đó là, dù thị trường khó khăn nhưng giá BĐS không giảm, đặc biệt phân khúc căn hộ để ở.

“Hiện tượng giá cao, tăng hoặc đi ngang chủ yếu thuộc các sản phẩm ở trung tâm thành phố lớn. Lý do không giảm do nguồn cung khan hiếm, các quỹ đất ít. Mặc dù, nhà nước tích cực tháo gỡ cho các dự án mới, nhưng diễn biến còn chậm và sẽ phải mất thời gian dài nữa mới có thể có sản phẩm”, ông Chung nói.

Bên cạnh đó, vị lãnh đạo này còn cho rằng, do chi phí đầu vào tăng cao hơn như tiền thuế đất theo khung giá mới, khá sát thị trường. Hay trước đây có thể nộp thuế theo từng giai đoạn dự án thì nay phải nộp trong một thời gian ngắn, điều đó buộc các nhà đầu tư phải chuẩn bị dòng tiền lớn và cũng không dễ dàng vay ngân hàng.

Giá nguyên vật liệu tăng, các sản phẩm ra thị trường sau đều cao hơn các sản phẩm ra trước do phải đầu tư thêm các tiện ích, mức độ hoàn thiện cao hơn… Với các yếu tố này, ông Chung khẳng định, các sản phẩm nhà ở chung cư tại các trung tâm thành phố chỉ có thể đi ngang hoặc tăng lên, chứ không thể giảm giá.

Cùng một tuyến đường, giá đất nông nghiệp tại Bình Dương cao gấp 3 lần TP.HCM

Thông tin trên Vietnamnet, liên quan đến việc bồi thường cho các hộ dân bị thu hồi đất trên địa bàn TP.Thủ Đức, tại hội nghị tiếp xúc cử tri trước kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, đơn vị số 1 TP. Thủ Đức ngày 11/10, một số cử tri đã có ý kiến phản ánh rằng, dù cùng trên một tuyến đường tại P.Long Bình nhưng giá đất nông nghiệp tại Bình Dương lại cao gấp 3 lần so với TP.HCM.

Về vấn đề này, Phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên Môi trường (TN&MT) TP.HCM cho biết, giá đất cụ thể để tính bồi thường tại dự án Vành đai 3 TP.HCM đoạn qua TP.Thủ Đức đã sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

UBND TP.Thủ Đức đã thuê đơn vị tư vấn lập chứng thư với các mẫu thông tin so sánh giá đất nông nghiệp và các loại đất khác được chuyển nhượng thành công trên thị trường.

Trước khi trình Sở TN&MT để trình Hội đồng Thẩm định giá đất TP.HCM xem xét, thẩm định và thông qua thì UBND TP.Thủ Đức đã niêm yết công khai, lấy ý kiến của người dân có đất bị thu hồi.

Một hạng mục của dự án thành phần 1A đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch, giai đoạn 1 thuộc đường Vành đai 3 TP.HCM đang thi công. (Nguồn: Vietnamnet)

Trước đó, tại TP.Thủ Đức đã triển khai dự án thành phần 1A đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch, giai đoạn 1, thuộc đường Vành đai 3 TP.HCM. UBND TP.Thủ Đức đã phê duyệt phương án bồi thường, đa số người dân đồng thuận với giá đất nên UBND TP.Thủ Đức đã hoàn tất việc chi trả để triển khai thu hồi mặt bằng.

Theo Phòng Kinh tế đất, Sở TN&MT TP.HCM, giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án đường Vành đai 3 đã được cân đối với các dự án đang triển khai trên địa bàn TP.Thủ Đức.

Được biết, có những địa phương xác định giá đất nông nghiệp bằng cách thu thập thông tin dữ liệu giá đất ở sau đó trừ đi khoản nghĩa vụ tài chính phải thực hiện. Giá đất nông nghiệp thu thập theo cách trên là chưa phù hợp với Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT.

Ban Chỉ huy dự án thành phần 2 dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 3 TP.HCM cũng vừa cập nhật kết quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại TP.Thủ Đức và các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.

Tính đến ngày 12/10, trong tổng số 410,439ha đất cần thu hồi của 1.678 hộ dân, các địa phương đã thu hồi và bàn giao 390,069ha đất cho chủ đầu tư, đạt tỷ lệ 95,04%.

Trong đó, chỉ có huyện Hóc Môn đã hoàn thành công tác thu hồi đất, bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư dự án đường Vành đai 3 TP.HCM với diện tích gần 90ha.

Đến nay, đã có 1.243 hộ dân bị ảnh hưởng nhận bồi thường với tổng số tiền hơn 6.510 tỷ đồng, đạt tỷ lệ 74,08%.

Quy định về xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm

Tại Khoản 1 Điều 6 và Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đồng thời, theo Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp không có mục đích để ở. Do đó, hộ gia đình, cá nhân không được xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm.

Trường hợp muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích đất trồng cây lâu năm mà hộ gia đình, cá nhân đang có thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (hay thực tế còn gọi là đất thổ cư).

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sau đây phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Tóm lại, trường hợp hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đồng nghĩa, muốn chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Vì vậy, trường hợp hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải được sự cho phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

(tổng hợp)

H.A