Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn 'lệch ray' phục hồi, nhà đầu tư tiếp tục cắt lỗ sâu

Gần 1 năm qua, anh Đặng Thanh Lâm tích cực rao bán 2 căn condotel ở khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), cắt lỗ gần 500 triệu đồng/căn so với thời điểm mua vào, vì cho thuê ảm đạm, thu không đủ bù chi. Đầu tháng 6/2024, anh bán được 1 căn, còn 1 căn tồn đến nay.

Sóng cắt lỗ chưa dứt

Cả 2 căn condotel trên, theo anh Lâm, được mua vào từ đầu năm 2019 theo dạng “đầu tư 0 đồng”, nghĩa là chủ đầu tư áp dụng chính sách hỗ trợ vay 100% vốn, lãi suất 0% trong 12 tháng đầu, cam kết lợi nhuận 11% năm, ân hạn nợ gốc tối đa 36 tháng, hỗ trợ phí trả nợ trước hạn.

Đủ các hứa hẹn cùng nhiều kỳ vọng nhưng đại dịch Covid-19 ập tới khiến toàn bộ hoạt động kinh doanh của anh Dũng gần như tê liệt trong 2 năm 2021, 2022. Chủ đầu tư viết “tâm thư” hủy cam kết lợi nhuận 11%/năm.

Sau dịch, du lịch phục hồi nhưng tỷ lệ lấp đầy tại cả 2 căn condotel của anh Lâm vô cùng phập phù, bình quân chỉ đạt 15-30%, thu không đủ bù chi, lãi ngân hàng đè nặng sau khi hết hạn ưu đãi. “Mọi chuyện cứ xấu dần đi, đến cuối năm ngoái thì tôi quyết định rao bán cả 2 căn, vừa để trả hơn 3 tỷ đồng tiền vay, vừa để thu hồi vốn”, nhà đầu tư gốc Hà Nội chia sẻ với VnBusiness.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang gặp nhiều thách thức trong quá trình phục hồi.

Không chỉ ở Đà Nẵng, khó khăn cũng đang bao trùm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở nhiều địa phương từng được ví như “miền đất hứa”. Điển hình như ở Phú Quốc, sau thời làm mưa làm gió, thị trường rơi vào thế khó, thanh khoản rơi tự do, nhiều nhà đầu tư “mắc cạn” phải rao cắt lỗ.

Năm 2019, anh Phan Thanh Hùng (TP.HCM) rót gần 10 tỷ đồng để sở hữu 2 căn condotel tại Phú Quốc. Đầu năm 2021, anh nhận bàn giao và trải qua hơn 1 năm tê liệt vì Covid-19. Bi kịch tưởng đã qua khi dịch được kiểm soát nhưng tình cảnh hiện tại khiến anh vẫn như “ngồi trên đống lửa”.

Anh Bình chia sẻ, cả 2 căn condotel của anh luôn trong tình trạng ế khách thuê trong gần 2 năm qua. Ngay cả trong dịp cao điểm 30/4 - 1/5 vừa qua, chỉ có căn ở khu vực bãi Dài được thuê với giá giảm gần 30%, căn còn lại tại khu Dương Đông để trống. Dịp nghỉ lễ 2/9 tới cũng chưa có khách đặt trước.

Vắng khách thuê trong khi áp lực từ khoản nợ hơn 2 tỷ đồng (vay để tất toán vào năm 2021) đè nặng sau khi hết ưu đãi, anh Bình buộc phải rao bán cắt lỗ 15% một căn condotel tại khu Dương Đông, tương đương mức giảm gần 500 triệu đồng, nhưng đã hơn 3 tháng không tìm được khách.

Còn động lực tăng trưởng?

Khảo sát của Vnbusiness tại khu vực ven các bãi biển nổi tiếng của Phú Quốc như bãi Khem, bãi Dài, bãi Trường, bãi Gành Dầu… cho thấy, số lượng dự án biệt thự, villa nghỉ dưỡng bỏ hoang, condotel, officetel vắng khách diễn ra phổ biến. Nhu cầu thoát hàng của các nhà đầu tư thứ cấp tăng mạnh.

Tình trạng tương tự diễn ra với thị trường Hạ Long (Quảng Ninh), Phan Thiết (Bình Thuận) và Bà Rịa - Vũng Tàu. Một dự án nghỉ dưỡng khu vực Hồ Tràm (Bà Rịa – Vũng Tàu) từng được nhà đầu tư tranh suất mua, giá khởi điểm 15-30 tỷ đồng giờ hàng thứ cấp sang tay mỗi căn giảm từ 5-10 tỷ đồng.

Hay tại một dự án nghỉ dưỡng ở Bình Thuận, biệt thự biển được chủ đầu tư bán ra 6-12 tỷ đồng, hiện sang tay chỉ còn 4-9 tỷ đồng.

Kết quả thăm dò của các đơn vị nghiên cứu cũng đang cho ra những “mẫu số chung” rất u ám của phân khúc nghỉ dưỡng trong các tháng đầu năm 2024. Nhiều nhà đầu tư đang vừa rao bán vừa ngóng tín hiệu tích cực của thị trường.

Điển hình, báo cáo từ DKRA Group cho biết quý II/2024, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có 60 dự án biệt thự mở bán mới, tổng nguồn cung đạt 2.180 căn nhưng tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận khoảng 2%, tương đương bán được 54 căn. Loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng cũng ảm đạm với 3.066 căn mở bán, tiêu thụ vỏn vẹn 20 căn, tương đương 1% trên nguồn cung mới.

Đáng chú ý, theo DKRA, dù giá bán sơ cấp có xu hướng đi ngang, giá sang nhượng thứ cấp vẫn giảm sâu, trung bình giảm 15-20% so với giá hợp đồng, cục bộ có những dự án giảm sâu đến 40-50% nhưng vẫn khó bán.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho thấy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng để bán trong quý II vẫn tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi. Trong quý có một số dự án nổi bật đi vào hoạt động như khách sạn Charmant Suite & Boutique Hotel 5 sao tại Cần Thơ; The HUB by Hotel Academy Việt Nam 4 sao tại TP. HCM; khu nghỉ dưỡng Wyndham Garden Sonasea Van Don tại Quảng Ninh…

Nguồn cung sơ cấp phần lớn đến từ tồn kho của các dự án cũ, còn lượng hàng mới rất hiếm hoi. 5 địa phương chiếm tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất là Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu đều sụt giảm nguồn cung từ 8 đến 25% so với cùng kỳ năm 2023.

Có thể thấy, phân khúc nghỉ dưỡng vẫn đang đi lệch khỏi đường ray phục hồi chung của thị trường bất động sản vốn đang có nhiều tín hiệu tích cực hơn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đang có thêm các động lực để loại hình từng “vang bóng một thời” này có thể trở lại trong tương lai.

Bà Phạm Thị Miền, chuyên gia của VARS, nhìn nhận động lực của bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trong năm 2024 đến từ cơ hội hồi phục và phát triển của ngành du lịch. Đặc biệt, phân khúc này sẽ khởi sắc khi chính sách nới lỏng visa tiếp tục phát huy tác dụng cùng với chính sách giảm 2% thuế VAT với nhóm hàng hóa dịch vụ, cùng nhiều chương trình xúc tiến hỗ trợ, triển lãm du lịch được tổ chức.

Trong khi đó, nhìn nhận về sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực, dự kiến nguồn cung sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sẽ cải thiện khoảng 20% so với năm 2023.

Thời gian tới, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có nhiều tiềm năng bởi các chủ thể tham gia thị trường quay trở lại do những tác động tích cực của các bộ luật mới. Việc một số loại hình chủ lực trong phân khúc được cấp sổ hồng theo quy định cũng là động lực để phân khúc này lấy lại niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư.

Hưng Nguyên