Bất động sản phân khúc căn hộ thứ cấp đang sôi động trở lại

Có vẻ như sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp trên thị trường đang thúc đẩy các giao dịch trên thị trường thứ cấp?

Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung từ cuối năm 2022 và chưa có sự thay đổi rõ rệt ở thời điểm hiện tại, thị trường chuyển nhượng sẽ là lựa chọn của các nhà đầu tư cần tìm nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền trước lạm phát đang chưa có dấu hiệu cải thiện và nhiều gia đình có nhu cầu ở thực.

Theo quan sát của chúng tôi, câu hỏi đặt ra với nhiều nhà đầu tư hiện tại là giữ tiền như thế nào? Nếu gửi ngân hàng lãi suất rất thấp, tỷ lệ USD và VND chênh lệch lớn, tiền Việt đang bị mất giá, vậy thì lựa chọn bất động sản sẽ là an toàn hơn cho họ lúc này, bởi bất động sản tốt luôn có giá tăng tịnh tiến theo thời gian.

Trong khi đó, các sản phẩm chuyển nhượng lại luôn có khả năng tạo ra dòng tiền, vì đây là tài sản đã hình thành, có đầy đủ pháp lý đặc biệt là sổ hồng và có thể giao dịch được ngay.

Đặc biệt, yếu tố thanh khoản của bất động sản chuyển nhượng luôn được đánh giá cao vì nó đáp ứng tốt nhu cầu thật, nên khi cần dòng tiền có thể dễ dàng thanh khoản.

Tại Hà Nội, các giao dịch tập trung sôi động nhất ở loại hình nào?

Trước đây, việc mua một căn hộ sau đó bán lại phần lớn sẽ nghĩ rằng dễ bị lỗ bởi mất giá theo thời gian. Tuy nhiên, thời điểm này do khan hiếm nguồn cung sơ cấp, việc đầu tư vào căn hộ chuyển nhượng lại trở nên đắt giá, sôi động.

Năm 2022 chuyển nhượng dự án, đặc biệt là các căn hộ chung cư tăng giá rất tốt tới 20 - 30%, và kể từ đầu năm nay khi thị trường chung khá trầm lắng thì căn hộ dự án chuyển nhượng vẫn tăng khoảng từ 3 - 5%.

Vậy điều gì khiến cho phân khúc căn hộ được săn đón như vậy?

Giá căn hộ sơ cấp 5 - 7 năm trước từ 27 - 28 triệu đồng/m2 đã được xem là cao. Nhưng hiện tại, mức giá sơ cấp tăng liên tục hàng năm, với mức giá trung bình lên tới 47 - 50 triệu đồng/m2, thậm chí có thể lên tới 60 - 70 triệu/m2. Như vậy, căn hộ chuyển nhượng tới năm 2022 đã bị “nén” ở một khoảng thời gian khá lâu, những năm trước chưa tăng giá, các bất động đó đang được định giá là dưới giá thị trường, nên mới có làn sóng mua bán căn hộ chuyển nhượng diễn ra rất mạnh như vậy.

Còn sản phẩm nhà đất thổ cư ở thị trường Hà Nội nói riêng thì luôn giao dịch ở mức khá ổn định và đang neo ở mức cao, mức tăng giá sẽ dao động từ 5 - 7% mà không có sự bùng nổ, cũng không quá trầm lắng, hay bị “đóng băng”.

Từng bị nhiều đơn vị phân phối lớn bỏ quên, nhưng hiện thị trường chuyển nhượng thứ cấp đang rất được chú ý, ông có bình luận gì về sự “chuyển tông” này? Ông có cho rằng thị trường chuyển nhượng đang cung cấp tính thanh khoản cần thiết để tăng cường hơn nữa cho hoạt động của thị trường bất động sản?

Giao dịch chuyển nhượng có vai trò “giữ lửa” khi thị trường đi xuống, không bùng lên mạnh mẽ, nhưng những đốm lửa này chỉ cần đợi “gió Đông” là sẽ giúp cả thị trường bùng lên.

Thị trường chuyển nhượng chưa bao giờ có khái niệm “đóng băng”. Kể cả khi thị trường sơ cấp bị đóng băng do thiếu nguồn cung hay hạn chế về nguồn vốn, thì thị trường chuyển nhượng do nhu cầu ở thật vẫn rất cao nên luôn có giao dịch và giao dịch đều đặn, tuy không bùng nổ mạnh như những thời kỳ mà dòng tiền tốt.

Việc thị trường chuyển nhượng luôn có giao dịch ổn định phần nào giúp cho thị trường bất động sản nói chung có sự luân chuyển dòng tiền và tạo ra rất nhiều công ăn việc làm cũng như tác động tích cực lên những ngành nghề khác liên quan đến bất động sản phát triển theo.

Khi chuyển nhượng giao dịch tốt, cũng sẽ tác động, kích thích các chủ đầu tư, giúp các chủ đầu tư đánh giá được tình hình thị trường và nhìn thấy cơ hội để tìm kiếm dự án mới, tạo ra nguồn cung cho thị trường sơ cấp.

Khác với sản phẩm hàng dự án sơ cấp vốn có pháp lý khá ổn, với bất động sản chuyển nhượng, có rủi ro nào mà nhà đầu tư cần lưu ý?

Mỗi khách hàng sẽ có khẩu vị khác nhau, nếu lựa chọn bất động sản thổ cư (nhà trong dân) thì việc quan trọng nhất đó chính là vấn đề pháp lý của căn nhà.

Ví dụ, pháp lý của nhà thổ cư là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trên đó có thể hiện đúng diện tích, vị trí, kích thước mà lô đất đang được rao bán hay không? Khách hàng cũng nên có các môi giới chuyên nghiệp, các luật sư trong nghề hỗ trợ để giúp khách hàng phân biệt rõ được sổ đỏ đang xem là sổ đỏ thật hay giả?

Tiếp đến là tài sản trên đất có thể hiện rõ ở trên pháp lý không? Có nhiều tài sản trên đất có nhưng không quy định rõ trong giấy tờ, khi khách hàng muốn định giá tài sản với tổ chức tín dụng sẽ bị thấp đi rất nhiều.

Vấn đề thứ hai là quy hoạch, người mua sẽ phải kiểm tra được quy hoạch của bất động sản với các cơ quan chức năng xem tài sản đó có vào quy hoạch hay không? Đừng vì không hiểu rõ mà có thể bị mất cơ hội mua được bất động sản tốt hoặc mất tiền oan.

Thứ ba, người mua nhà sẽ cần tìm hiểu xem căn nhà mình muốn mua trong tương lai có những tiện ích gì xung quanh sắp phát triển không, có đường mở qua không?... Vấn đề này sẽ liên quan tới việc tăng giá của sản phẩm trong tương lai.

Còn yếu tố nào khác nhà đầu tư cần quan tâm nữa?

Một vấn đề khá quan trọng khi mua nhà thổ cư là hãy quan tâm đến “cốt” nhà nhiều hơn là quan tâm đến hình thức. Vì nội thất mình có thể thiết kế theo sở thích, theo khả năng tài chính của mình, còn cốt nhà thì sẽ khó thay đổi.

Một căn nhà quan trọng nhất là móng kết cấu, đường điện nước, bể nước ngầm, bể phốt, bố trí các phòng, nhà vệ sinh, thiết kế cầu thang, có bị lỗi phong thủy nào hay không? Rồi cuối cùng hãy quan tâm về khu dân cư, hàng xóm…

Ông có kinh nghiệm nào về việc xem nhà trước khi xuống tiền cho các nhà đầu tư không?

Có một kinh nghiệm khá thú vị khi đi mua nhà thổ cư tại Hà Nội, là cứ hôm nào mưa to nhất thì hãy đi, xem ngõ đó thoát nước có tốt không, vì có nhiều trường hợp mua nhà về phải nâng nền lên tới cả mét hoặc là mưa ngập không đưa được xe vào ngõ, có nhà mà cũng không thể về mỗi khi mưa to.

Vì vậy, khách hàng nên quan sát kỹ để xem địa thế căn nhà muốn mua là có phải địa thế cao hay không, có thoát nước tốt không, hệ thống thoát nước ở khu vực đấy có đảm bảo không?…

Bình Minh