Bất động sản phía Nam trước áp lực dòng tiền và sức hấp thụ kém

Khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là dòng tiền eo hẹp trong khi chi phí vốn tăng cao. Mặt bằng lãi suất điều chỉnh tăng đang tạo áp lực lên cả chủ đầu tư và người mua nhà, trong bối cảnh sức hấp thụ của thị trường vẫn chưa thực sự cải thiện.

Đây là nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”, do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh chiều 18/8.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phát biểu tại Diễn đàn. Ảnh: Hứa Chung-TTXVN

Theo ông Nguyễn Văn Đính, mặt bằng giá bất động sản phía Nam hiện có xu hướng đi ngang. Giá căn hộ bình quân khoảng 108 triệu đồng/m², được đánh giá là tương đối cao so với thu nhập và khả năng thanh toán của người dân, dù thị trường đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn căng thẳng cuối năm 2024 và đầu năm 2025.

Đáng chú ý, khu vực phía Đông và Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh đang trở thành điểm sáng về nguồn cung. Giá căn hộ tại đây dao động khoảng 55-60 triệu đồng/m², bình quân khoảng 58 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung.

Trong khi nguồn cung đang dần được cải thiện, bài toán lớn đối với thị trường lại nằm ở khả năng hấp thụ. Chi phí vốn cao và dòng tiền hạn chế đang khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc triển khai dự án, trong khi lãi suất tăng cũng làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người mua.

Trong bối cảnh đó, Chính phủ đã làm việc với hệ thống ngân hàng để tìm giải pháp giảm lãi suất cho vay, qua đó hỗ trợ khả năng tiếp cận vốn và kích cầu thị trường. Tuy nhiên, ở góc độ doanh nghiệp, đại diện VARS cho rằng việc chờ đợi các giải pháp về tín dụng là chưa đủ. Doanh nghiệp cần chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, trước hết là giảm biên lợi nhuận, chuyển dịch cơ cấu sản phẩm từ phân khúc cao cấp sang những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Đặc biệt, doanh nghiệp cần tăng tỷ trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và các sản phẩm có nhu cầu thực. Đây là hướng đi có thể giúp doanh nghiệp tạo dòng tiền quay vòng nhanh hơn, đồng thời góp phần đưa cung - cầu thị trường trở lại trạng thái cân bằng.

Quang cảnh Diễn đàn. Ảnh: Hứa Chung-TTXVN

Bên cạnh việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, các chủ đầu tư cũng cần thay đổi tư duy phát triển dự án. Thay vì tập trung chủ yếu vào bán hàng, doanh nghiệp cần chú trọng chất lượng công trình, thiết kế xanh, sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường và nâng cao chất lượng dịch vụ vận hành sau bàn giao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng, dù nguồn cung đã có sự cải thiện, nhưng sức hấp thụ của thị trường vẫn ở mức thấp. Thị trường đang cùng lúc đối mặt với ba vấn đề: người mua thiếu niềm tin, doanh nghiệp thiếu dòng tiền và thanh khoản còn hạn chế. Đây là những điểm nghẽn cần được tháo gỡ nếu muốn thị trường phục hồi bền vững.

Từ thực tế này, ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị doanh nghiệp cần chủ động chuyển hướng chiến lược sang phát triển nhà ở thương mại giá bình dân và nhà cho thuê với mức giá hợp lý, phù hợp với tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026 của Bộ Chính trị về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Việc chuyển trọng tâm sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực không chỉ giúp doanh nghiệp mở rộng tệp khách hàng mà còn phù hợp với yêu cầu phát triển thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh, bền vững hơn.

Dù vậy, theo giới phân tích, khu vực phía Nam - đầu tàu kinh tế năng động của cả nước đang đứng trước cơ hội lớn nhờ sự hội tụ của các yếu tố “thiên thời, địa lợi, nhân hòa”.

Theo ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang có sự chuyển dịch rõ nét từ mô hình “đơn cực” sang “đa trung tâm”. Nguồn cung mới không còn tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm mà đang mở rộng tới những khu vực còn nhiều dư địa phát triển.

Ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phát biểu khai mạc tại Diễn đàn. Ảnh: Hứa Chung-TTXVN

Sự kết hợp giữa quy hoạch đô thị đa cực, định hướng phát triển chuỗi đô thị theo mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) cùng hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược liên vùng đang tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản phía Nam.

Trong đó, việc đẩy nhanh tiến độ các dự án như sân bay quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3, Vành đai 4 TP. Hồ Chí Minh, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu... sẽ tăng cường kết nối TP. Hồ Chí Minh với Đồng Nai, Tây Ninh, Cần Thơ, An Giang..., mở rộng không gian phát triển và hình thành các “siêu vùng” đô thị - công nghiệp - logistics.

Cùng với hạ tầng, dòng vốn cũng được kỳ vọng trở thành động lực quan trọng của thị trường. Đại diện VCCI cho rằng, chính sách tiền tệ linh hoạt của Ngân hàng Nhà nước, kết hợp với sự hợp tác giữa các nhà phát triển dự án và tổ chức tài chính lớn, đang góp phần khơi thông nguồn tín dụng an toàn, hướng vào các dự án có giá trị thực và khả năng triển khai.

Bên cạnh đó, dư địa tài khóa cũng tạo điều kiện để tiếp tục đẩy mạnh đầu tư hạ tầng trong những năm tới. Với nợ công Việt Nam hiện dưới 40% GDP, đầu tư công vào hạ tầng sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc định hình không gian phát triển mới của thị trường bất động sản.

Các chuyên gia cho rằng, cùng với động lực từ hạ tầng và dòng vốn, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản cũng đang được hoàn thiện theo hướng minh bạch, đồng bộ hơn. Việc Đảng, Nhà nước, Chính phủ và các bộ, ngành quyết liệt tháo gỡ các “nút thắt”, cùng định hướng từ Nghị quyết số 21-NQ/TW và các dự thảo Luật sửa đổi về Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản dự kiến được Quốc hội xem xét, thông qua vào tháng 10 tới, được kỳ vọng tạo nền tảng cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới.