Bất động sản Phú Quốc - bài học 'đắng' quy hoạch, xây dựng thiếu bản sắc

Thiếu bản sắc - khách quốc tế quay lưng

Trong 6 tháng đầu năm 2024, Phú Quốc chỉ đón 3,3 triệu lượt khách, tăng 1% so với cùng kỳ năm trước. Theo các chuyên gia, con số thống kê trên cho thấy, du lịch Phú Quốc chưa có dấu hiệu khởi sắc, bởi cùng kỳ 6 tháng đầu năm 2023 là giai đoạn gần như "đóng băng" của thị trường.

Doanh thu từ dòng tiền chi tiêu, lưu trú của khách du lịch, đặc biệt là du khách quốc tế được xem là “mạch máu” của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. “Mức doanh thu ước đạt trên 11.200 tỷ đồng qua 6 tháng đầu năm 2024 là con số rất khiêm tốn nếu không muốn nói là thất bại so với tiềm năng của du lịch Phú Quốc và dòng vốn đầu tư vào thị trường địa ốc nghỉ dưỡng”, bà Helen Hoàng, chuyên gia về tài chính và đầu tư chia sẻ.

Mong chờ khách du lịch quay trở lại, nhưng Phú Quốc vẫn liên tục nhận những phản ánh không tích cực từ du khách về việc quy hoạch, xây dựng, vận hành các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng thiếu chuyên nghiệp, không có bản sắc, quá tải dự án dẫn tới mất cân bằng sinh thái, môi trường.

Mảng xanh ở Phú Quốc dần bị thay thế bởi các dự án bất động sản

Là một người có kinh nghiệm tổ chức các tour du lịch cho khách quốc tế cao cấp, chị Ngọc Mai (trú quận Cầu Giấy, Hà Nội) vẫn nhớ kỷ niệm đến Phú Quốc vào năm 2019, dẫn đoàn khách đi nghỉ dưỡng kết hợp đầu tư địa ốc.

“Thời điểm ấy, khách Hà Nội và Việt kiều cứ đặt chân tới sân bay Phú Quốc đã mê mẩn bởi vẻ hoang sơ, thiên nhiên tuyệt vời nên xếp hàng vất vả để mua được một căn biệt thự hay nhà phố thương mại với giá cả chục tỷ đồng. Nhưng, mỗi lần chúng tôi trở lại đảo là thêm một lần buồn bã vì Phú Quốc đã biến thành công trường xây dựng mù mịt bụi, các khu rừng nguyên sinh biến mất dần, hạ tầng thì quá tải, ngập lụt và kẹt xe”- chị Mai nhớ lại.

Chuyên gia tài chính Helen Hoàng, người có tình yêu lâu năm với đảo Ngọc chia sẻ: “Hãy tận mắt đi qua các bãi biển lớn và đẹp nhất của Phú Quốc như bãi Dài, bãi Gành Dầu… sẽ thấy trước kia thiên nhiên hoang sơ, quyến rũ là vậy thì giờ đều bị quây tôn, phân thành các dự án rộng hàng trăm ha chia đều cho các nhà đầu tư. Các biệt thự biển, shophouse chiếm trọn bờ biển. Rừng cây biến mất, thay thế là “rừng bê tông” như những bức tường chắn ngang biển. Quy hoạch như vậy thì làm sao thu hút du khách quốc tế”, bà Helen Hoàng nói.

Một kiến trúc sư Việt kiều Mỹ, từng du lịch tới Phú Quốc chia sẻ: “Hãy quan sát các các sản phẩm bất động sản ở Phú Quốc, thực sự tôi rất lấy làm ngạc nhiên vì sao các tập đoàn lớn về bất động sản lại thiết kế sản phẩm địa ốc thiếu tính bản địa, bê tông hóa với mật độ dày đặc. Nếu chúng ta thu lãi từ việc bán bất động sản để làm giàu một cách nhanh chóng thì về lâu dài, chủ đầu tư vô hình chung đã “bức tử” thương hiệu của cả một đảo nổi tiếng. Du khách nước ngoài, đặc biệt là giới có tiền, họ sẽ chỉ tìm đến nơi nào giàu tính bản địa chứ không đến một nơi đã sao chép vụng về những gì mà xứ sở của họ đã có như Phú Quốc”.

Còn theo ông Nguyễn Hùng Dũng, một nhà đầu tư Việt kiều tại Úc, thì các chủ đầu tư các dự án du lịch, nghỉ dưỡng của Phú Quốc đã không cụ thể hóa cái “độc lạ”, sự ấn tượng của đảo, không có những mô hình, định hướng chiến lược, quy hoạch tốt để thiết lập các dự án kiểu mẫu, đảm bảo giữ lại tối đa nguồn tài nguyên mà thiên nhiên ban tặng.

“Nếu xác định tệp khách hàng tới Phú Quốc là du khách cao cấp thì giá vé máy bay đắt hơn so với đi Phuket, Bali, Singapore khoảng 20% không phải là vấn đề. Là vì chúng ta không khẳng định được bản sắc du lịch nên du khách không có cảm hứng lưu trú lâu dài. Hãy xem những dãy biệt thự, khách sạn, nhà phố bắt chước nhau hình mẫu ở châu Âu hiện diện một cách vô cảm trên những dự án dở dang. Tôi đảm bảo nếu có những mô hình làm du lịch với các khu nghỉ dưỡng đậm chất Việt, du khách sẽ muốn quay lại lần thứ 2, thứ 3”- ông Dũng nói.

Quả vậy, chỉ tính riêng một số bãi đã có hàng chục dự án địa ốc nằm san sát nhau. Tại bãi Dài và bãi Gành Dầu, đang có khoảng trên dưới 15 dự án đang xây dựng. Ước tính, toàn bộ đảo đang có gần 300 dự án, phần lớn các dự án là bất động sản nghỉ dưỡng. Điều đáng nói là tỷ lệ cây xanh giữ lại rất ít ỏi.

“5 -7 năm trước đây, tôi đảm bảo ngay cả các nhà quản lý, và chủ đầu tư đều chưa cảm nhận hết, tôi có cảm giác chỉ chạy theo trào lưu, lợi nhuận mà quên đi sự phát triển bền vững. Giờ thì các dự án đã thành hình hài rồi, muốn du khách quốc tế quay lại thực sự rất khó và nó cũng ảnh hưởng cả uy tín của các chủ đầu tư"- bà Helen Hoàng nói.

Phú Quốc thực tế đã thất bại trong việc chiếm thị phần du khách quốc tế. Đối với khách nội địa, Phú Quốc cũng đành chịu nhường sân cho các địa phương khác khi tổng chi phí du lịch quá đắt đỏ từ giá vé máy bay tới dịch vụ ăn uống, lưu trú.

“Tôi dự kiến đặt vé tới Phú Quốc vào tháng 6 khi các con nghỉ hè, nhưng tính ra cả gia đình 5 người cũng phải chi tới trên 30 triệu đồng tiền vé nên đành đổi kế hoạch đi du lịch bằng đường bộ ở Hải Phòng, Quảng Ninh”- chị Trâm An (trú quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) chia sẻ.

Chị Thu Vân, Giám đốc một công ty du lịch tại thành phố Thủ Đức cho hay, 2 năm gần đây, Công ty hầu như không dám lấy khách từ Hà Nội, Vinh, Hải Phòng tới đảo Ngọc, kể cả khách từ TP Hồ Chí Minh mà chuyển hướng đi Thái Lan, Singapore. Công ty cũng đành hủy ký kết hợp tác thường niên với nhiều khu lưu trú, nghỉ dưỡng ở Phú Quốc.

Mới đây, một số hãng bay đã điều chỉnh vé giảm sâu từ giữa tháng 7 đến hết tháng 9, cụ thể là vé máy bay khứ hồi chặng Hà Nội - Phú Quốc khởi hành trong giai đoạn này có giá giảm từ 2,2 - 4,2 triệu đồng so với thời điểm trước tháng 7 vừa qua. Nhưng theo nhiều du khách điều này không mang lại nhiều ý nghĩa kích cầu du lịch Phú Quốc vì hiện nay vào mùa mưa bão, du khách đã không còn mặn mà đặt tour.

Ở một khía cạnh khác, khách du lịch nội địa phàn nàn về chi phí ăn uống, lưu trú ở Phú Quốc chỉ phù hợp với khách hàng quốc tế và người có thu nhập cao. “Một ly cafe ở khu vực bãi biển ở Phú Quốc cũng đã tới trên dưới 100 nghìn đồng, một bữa ăn đơn giản cũng đã phải chi từ 300 nghìn đồng- 400 nghìn đồng/người. Chi phí thuê xe du lịch thăm quan, mua tour đều đắt hơn 20% so với đi du lịch tại Vũng Tàu hay Phan Thiết”- chị Thu Vân chia sẻ.

Chị Thu Vân cũng cho hay, khách du lịch nội địa có chi phí thấp nên phải chọn đặt phòng ở các khu nghỉ dưỡng nằm xa khu dân cư, xa biển, khiến sinh hoạt của họ rất bất tiện. Đây cũng là lý do nhiều dự án bất động sản nếu không có giải pháp sẽ sớm biến thành những "đô thị ma" do quy hoạch thiếu kinh nghiệm. Còn tại những dự án nghỉ dưỡng thuận tiện hơn thì giá phòng lưu trú quá cao do chi phí đầu tư bất động sản từ ban đầu đã ở mức cao cấp.

Nói về kinh nghiệm thu hút khách nội địa, bà Lee Hok, một nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đến từ Hàn Quốc cho rằng, các nhà hoạch định chính sách cần dự tính ngay từ cách đây 10-15 năm, nếu định vị Phú Quốc ưu tiên khách nội địa thì sẽ tập trung mô hình nghỉ dưỡng nào, và nếu định vị thu hút khách quốc tế cao cấp thì cần đầu tư sản phẩm gì. “Tôi có cảm giác, các bạn đầu tư mà thiếu nghiên cứu xã hội học và có chiến lược bài bản, đây là bài học cho nhiều địa phương trong đó có Phú Quốc”- bà Lee nói.

Cũng theo bà Lee, hồi tháng 2/2019, Việt Nam đón khoảng gần 6 triệu lượt khách Trung Quốc, tương đương 30% tổng lượng khách quốc tế đến Việt Nam, mang lại doanh thu hơn 5 tỷ USD. Gần 3 năm vắng khách Trung Quốc, cộng thêm giảm khách Nga, còn khách Ấn Độ thì khó tính về ăn uống, ẩm thực và khách châu Âu thì lại không ưa lối kiến trúc “bắt chước” những gì họ đã có, rõ ràng du lịch Phú Quốc sẽ khốn khó.

Không có khách du lịch thì thị trường nghỉ dưỡng đóng băng, không có dịch vụ du lịch. Không phát triển dịch vụ du lịch thì lấy gì để quảng cáo thu hút du khách. Thị trường bất động sản ở Phú Quốc đang gánh chịu bài học đắng ở cả hai khía cạnh quan trọng. Đó là công tác quy hoạch đầu tư xây dựng thiếu chuyên nghiệp, thiếu tầm nhìn từ chính quyền và thiếu chiến lược phát triển đồng bộ ở tầm vĩ mô.

Bên cạnh đó, là sự vận hành dự án thiếu chỉn chu, thiếu tinh thần trách nhiệm của chủ đầu tư đối với khách hàng, những người đã bỏ tiền ra mua sản phẩm của dự án với giá đắt. Phú Quốc đang cần sự tâm huyết, cũng như tinh thần trách nhiệm đối với xã hội, đối với địa phương của nhiều chủ dự án. Nhưng rất tiếc, con số doanh nghiệp bám trụ để dự án không bị bỏ hoang rất ít, vì dường như, họ đã bán xong sản phẩm của mình, chỉ còn người đầu tư cá nhân là khắc khoải mong một ngày, khách du lịch quay trở lại đảo Ngọc.

Hoàng Anh