Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phân hóa, sức mua nhà ở chịu áp lực

Một góc phố trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh về đêm. (Ảnh: BẰNG LĂNG)

Nền tảng kinh tế tiếp tục hỗ trợ nhu cầu bất động sản. Trong đó, với Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng, GRDP tăng 9,1% trong cùng kỳ. Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế không đồng nghĩa với sức cầu cải thiện đồng đều trên toàn thị trường.

Áp lực lãi suất và chi phí vốn tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, trong khi các phân khúc thương mại ngày càng phụ thuộc vào khả năng duy trì khách thuê, cơ cấu sản phẩm và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế.

Nhà ở: Chi phí vốn tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản

Thị trường căn hộ ghi nhận 1.900 căn mở bán mới trong quý III/2026, tăng theo quý nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2025. Phân khúc hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức thấp, với tỷ lệ hấp thụ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Thành phố Hồ Chí Minh nhận định: Lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu.

Trong bối cảnh đó, nhu cầu mua để ở ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với thanh khoản thị trường. Các dự án ghi nhận kết quả tích cực thường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài, qua đó giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Trong quý IV/2026, khoảng 6.000 căn dự kiến được mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai.

Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển về các khu vực ngoại thành, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía bắc và phía nam Thành phố. Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 căn mở bán mới, trong đó hơn 50% có giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Dù vậy, chi phí vay cao tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua, khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.

Bà Hương cho biết, các khu đô thị lớn ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, chi phí vay vốn cao tiếp tục hạn chế khả năng chi trả và kìm hãm sự hấp thụ của thị trường.

Văn phòng và bán lẻ: Nhu cầu thuê duy trì, dư địa tăng trưởng có sự khác biệt

Trong quý III/2026, nguồn cung văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh duy trì ở mức gần 3 triệu m², với công suất đạt gần 90% và giá thuê trung bình ổn định ở mức 870.000 VNĐ/m²/tháng. Tuy nhiên, sau năm quý liên tiếp ghi nhận lượng tiêu thụ tích cực, thị trường ghi nhận lượng tiêu thụ âm ở tất cả các hạng trong quý này, chủ yếu do một số khách thuê thu hẹp diện tích sử dụng.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao, bộ phận cho thuê thương mại, Savills Thành phố Hồ Chí Minh nhận định: Thị trường văn phòng Thành phố vẫn duy trì hoạt động tốt, dù giai đoạn tăng trưởng tiếp theo nhiều khả năng sẽ diễn ra thận trọng và có chọn lọc hơn.

Các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực tài chính, bảo hiểm và bất động sản; công nghệ thông tin; bán lẻ và phân phối tiếp tục đóng góp phần lớn giao dịch thuê. Dù công suất duy trì ở mức cao, nhu cầu mở rộng chưa đủ mạnh để tạo áp lực tăng giá thuê. Vì vậy, các chủ đầu tư đang ưu tiên giữ chân khách thuê hiện hữu thay vì điều chỉnh giá.

Ở phân khúc bán lẻ, tổng nguồn cung giảm nhẹ xuống gần 1,6 triệu m² diện tích cho thuê thuần, trong khi công suất đạt 92%. Giá thuê trung bình tại tầng trệt tăng nhẹ lên 1,6 triệu VNĐ/m²/tháng. Ngành hàng F&B dẫn dắt nhu cầu thuê, tiếp theo là giải trí; các thương hiệu hướng đến trẻ em, gia đình và trung tâm thể hình cũng tiếp tục mở rộng hoạt động.

Diễn biến tại hai phân khúc cho thấy công suất cao chưa đồng nghĩa với dư địa tăng trưởng mạnh. Đối với văn phòng, khả năng thu hút và giữ chân khách thuê vẫn là ưu tiên trong khi ở bán lẻ, cơ cấu ngành hàng và khả năng duy trì lưu lượng khách sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác.

Khách sạn và căn hộ dịch vụ: Nhu cầu lưu trú hỗ trợ hoạt động thị trường

Thị trường khách sạn Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận gần 17.000 phòng trong quý III/2026. Trong giai đoạn thấp điểm du lịch, giá phòng trung bình đạt 2,4 triệu VNĐ/phòng/đêm và công suất đạt 70%. Dù giảm theo quý, cả hai chỉ số vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao kiêm Trưởng bộ phận tư vấn khách sạn khu vực Đông Nam Á, nhận định: Tình hình hoạt động giảm nhẹ theo mùa du lịch nhưng công suất và giá phòng trung bình vẫn cao hơn mức cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới trong ngắn hạn còn hạn chế, tạo điều kiện thuận lợi để thị trường đón đầu nhu cầu gia tăng trong mùa cao điểm cuối năm

Trong khi đó, thị trường căn hộ dịch vụ đạt công suất 85%, với hơn 7.000 căn từ 146 dự án. Giá thuê trung bình toàn thị trường tăng lên gần 600.000 VNĐ/m²/tháng. Tỷ lệ trống thấp, cùng với việc một số dự án hạng A và B điều chỉnh tăng giá hoặc thu hẹp ưu đãi, góp phần hỗ trợ mặt bằng giá thuê.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: Nhu cầu từ khách thuê dài hạn tiếp tục là động lực chính của thị trường, bên cạnh sự đóng góp của khách MICE (loại hình du lịch kết hợp hội họp, khen thưởng, hội nghị và triển lãm) và khách lưu trú ngắn hạn trong bối cảnh nguồn cung tương lai còn hạn chế.

Về triển vọng, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký mới tại Thành phố (chưa mở rộng) đạt 9 tỷ USD trong 9 tháng năm 2026, tăng 1.202% so với cùng kỳ. Theo Savills, dòng vốn đầu tư này được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ nhu cầu căn hộ dịch vụ trong trung hạn, đặc biệt từ chuyên gia nước ngoài và nhân sự làm việc tại các dự án FDI.

Triển vọng: Hiệu quả thị trường phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu thực

Diễn biến quý III/2026 cho thấy các phân khúc bất động sản đang vận động theo những động lực khác nhau. Thị trường nhà ở chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lãi suất và khả năng chi trả, trong khi văn phòng, bán lẻ và lưu trú được hỗ trợ bởi nhu cầu thuê nhưng vẫn đối mặt với những giới hạn về khả năng mở rộng và tăng giá. Trong bối cảnh đó, chất lượng sản phẩm, vị trí và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế ngày càng có vai trò quan trọng đối với hiệu quả khai thác.

Cơ cấu nguồn cung tương lai cũng phản ánh xu hướng dịch chuyển không gian đô thị. Đến năm 2029, hơn 80% nguồn cung bán lẻ dự kiến nằm ngoài khu vực trung tâm. Với văn phòng, hơn 90% nguồn cung tương lai tập trung tại khu trung tâm và các khu đô thị như Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở tiếp tục mở rộng về các khu đô thị ngoại thành.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn mà tăng trưởng không còn được đánh giá chỉ qua quy mô nguồn cung hay công suất khai thác. Khả năng đáp ứng nhu cầu, duy trì thanh khoản và thích ứng với điều kiện tài chính sẽ ngày càng quyết định triển vọng của từng phân khúc.