Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Thiết lập cơ chế để chủ đầu tư không thể vi phạm

Quang cảnh phiên họp sáng 30/10

Không để chủ đầu tư cố tình, thu lợi từ sai phạm

ĐBQH Vũ Văn Tiến cho biết, Điều 4 và Điều 19 dự thảo Luật đã quy định việc công khai thông tin và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Tuy nhiên, những quy định này đã đủ để ngăn chặn việc chủ đầu tư bán căn hộ không đúng quy hoạch, thiết kế được phê duyệt hay chưa?.

Dẫn chứng từ vụ việc liên quan đến các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại TP. Hà Nội, ĐBQH Vũ Văn Tiến nêu vấn đề dự án được duyệt có bao nhiêu tầng, số căn hộ, diện tích thế nào đều đã có hồ sơ rõ ràng nhưng khi chủ đầu tư đưa căn hộ ra bán, thì hậu kiểm diễn ra thế nào? Ai đối chiếu với hồ sơ đó hay không? Nếu số căn hộ đưa ra bán nhiều hơn số được phê duyệt thì phải phát hiện và ngăn chặn ngay, chứ không thể để người dân bỏ tiền mua, vào sinh sống mới tìm cách xử lý.

ĐBQH Vũ Văn Tiến thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm. Vì vậy, ĐBQH Vũ Văn Tiến đề nghị hoàn thiện khoản 2 Điều 4 và khoản 4, khoản 5 Điều 19 cần theo hướng quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt; công khai những căn hộ đủ điều kiện bán và kịp thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm.

Cùng với đó, ĐBQH Vũ Văn Tiến đề nghị phải buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm đến cùng về hậu quả do mình gây ra. Quy định cũng cần đặc biệt chú trọng thiết kế những quy định chặt chẽ, đủ sức răn đe, để chủ đầu tư không muốn vi phạm, không dám vi phạm và không thể vi phạm.

Hiện Điều 5 dự thảo đã quy định các hành vi bị nghiêm cấm; Điều 59 quy định trách nhiệm quản lý nhà nước tuy nhiên, ĐBQH Vũ Văn Tiến cho rằng, cần làm rõ hơn trách nhiệm của từng cơ quan khi để xảy ra tình trạng dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng chủ đầu tư vẫn bán nhà, thu tiền của người dân. Bởi sai phạm nhỏ nếu không được phát hiện, ngăn chặn từ đầu sẽ tích tụ thành sai phạm lớn. Càng để kéo dài, hậu quả càng nặng nề, việc xử lý càng khó khăn, phức tạp, nhất là khi đã liên quan đến tài sản có giá trị lớn, là chỗ ở, là “của để dành” của hàng nghìn gia đình sau hàng chục năm tích cóp.

“Không thể để chủ đầu tư cố tình, thu lợi từ sai phạm, rồi chỉ cần nộp phạt là xong. Nếu làm sai vẫn có lợi, người vi phạm không phải chịu hậu quả thích đáng thì rất khó ngăn chặn những vụ việc tương tự”, ĐBQH Vũ Văn Tiến nhấn mạnh.

Kịp thời cảnh báo, ngăn chặn sai phạm

Vì vậy, ĐBQH Vũ Văn Tiến đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát Điều 5 và Điều 59, quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý sai phạm; đồng thời nghiên cứu chế tài đủ nghiêm, có cơ chế thu hồi khoản lợi bất hợp pháp, không để chủ đầu tư tiếp tục hưởng lợi từ những căn hộ vi phạm. Cùng với đó, cần hoàn thiện Điều 13, Điều 15, Điều 18 và các quy định liên quan theo hướng buộc chủ đầu tư phải hoàn trả, bồi thường, bảo đảm khắc phục hậu quả do mình gây ra, nhất là trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, ảnh hưởng đến quyền lợi và chỗ ở của người dân.

Thống nhất với việc hoàn thiện các quy định nhằm tăng cường công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua, ĐBQH Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) đề nghị làm rõ thời điểm được phép giao dịch và ngăn chặn việc huy động tiền khi bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý. Các quy định của dự thảo đã xác lập nguyên tắc đúng nhưng cần làm rõ hơn để ngăn chặn doanh nghiệp chưa đủ hồ sơ pháp lý vẫn tổ chức nhận đăng ký giữ chỗ, thu tiền đặt chỗ hoặc ký các thỏa thuận có tên gọi khác nhằm huy động vốn từ khách hàng.

Nếu chỉ căn cứ vào tên gọi của văn bản hoặc khoản tiền mà doanh nghiệp thu thì việc xác định đó có phải là giao dịch đặt cọc, huy động vốn trái quy định hay không thì có thể gặp khó khăn. Khi dự án không thể triển khai hoặc không được phép bán, người mua thường là bên chịu rủi ro lớn nhất. Do đó, ĐBQH Nguyễn Văn Huy đề nghị, quy định rõ hành vi bị nghiêm cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật này; nhận tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ, tiền đăng ký nguyện vọng hoặc khoản tiền khác có bản chất nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đồng thời, ĐBQH Nguyễn Văn Huy đề nghị bổ sung quy định mọi khoản thỏa thuận nhận tiền của khách hàng nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ điều kiện, giới hạn và trình tự quy định tại khoản này, không phụ thuộc vào tên gọi của thỏa thuận. Đồng thời cần công khai tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ đã có, giấy tờ còn thiếu và nghĩa vụ tài chính liên quan nếu có, qua đó người mua có căn cứ để kiểm tra, đánh giá rủi ro trước khi quyết định.