Bất động sản thương mại hưởng lợi lớn từ việc thị trường chứng khoán được nâng hạng

Tám năm sau khi được FTSE Russell đưa vào danh sách theo dõi nâng hạng, Việt Nam chính thức được công bố chuyển sang Secondary Emerging Market, có hiệu lực từ tháng 9/2026. Đây là cột mốc lịch sử, đánh dấu quá trình hai thập kỷ cải cách hướng tới minh bạch và kết nối sâu hơn với dòng vốn toàn cầu. Ước tính các quỹ ETF và quỹ chủ động có thể phân bổ thêm khoảng 5 - 6 tỷ USD vào Việt Nam trong 2 - 3 năm đầu sau nâng hạng.

Tác động của nâng hạng không dừng ở thị trường cổ phiếu, mà bất động sản (BĐS) thương mại, một lĩnh vực tưởng chừng ít liên quan đến sự kiện này, cũng có thể hưởng lợi lớn, dù là gián tiếp.

Cụ thể, khi chi phí vốn giảm, doanh nghiệp niêm yết dễ huy động nguồn tài trợ dài hạn hơn, qua đó kích hoạt chu kỳ đầu tư mới trong BĐS thương mại, phân khúc vốn đang ở giai đoạn “ổn định nhưng thiếu lực đẩy”.

Các doanh nghiệp niêm yết uy tín là nhóm hưởng lợi trực tiếp nhất. Cổ phiếu BĐS có thể được định giá lại ở mức cao hơn nhờ dòng vốn ngoại gia tăng và kỳ vọng lợi nhuận cải thiện. Hệ quả là họ có thể phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu quốc tế dễ dàng hơn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng vốn đang chịu áp lực kiểm soát rủi ro. Tuy nhiên, mức định giá mới chỉ bền vững nếu môi trường vĩ mô ổn định và chính sách tiền tệ không thắt chặt trở lại; nếu không, dòng vốn ngắn hạn có thể gây biến động giá mạnh.

Vị thế mới cũng mở ra cơ hội hình thành các sản phẩm đầu tư chuyên biệt như Quỹ tín thác BĐS (REITs) hoặc quỹ đầu tư hạ tầng. Khi khung pháp lý được hoàn thiện, REITs có thể trở thành kênh hút vốn dài hạn, hướng dòng tiền ngoại vào các phân khúc có giá trị ổn định như văn phòng, công nghiệp và bán lẻ. Bài học từ Brazil cho thấy, REITs phát triển giúp chuyển dịch danh mục sang tài sản công nghiệp - bán lẻ, giảm phụ thuộc vào nhà ở, một mô hình mà Việt Nam có thể học hỏi.

Ông Trần Nhật Quang, Quản lý cấp cao phân tích NAI Việt Nam

Triển vọng trên từng phân khúc

Dòng vốn tỷ đô sắp đổ vào Việt Nam dự báo sẽ tái cấu trúc động lực tăng trưởng trên các phân khúc cốt lõi BĐS thương mại. Tuy nhiên, tác động này không diễn ra đồng đều, mà phụ thuộc vào khả năng hấp thụ vốn và chu kỳ phát triển riêng của từng lĩnh vực.

Phân khúc Văn phòng Hạng A được dự báo là cải thiện sớm nhất. Theo báo cáo của Công ty NAI Vietnam, tính đến hết quý III/2025, công suất thuê của phân khúc này đạt 87,3% (giảm 2,3% theo năm chủ yếu do nguồn cung tăng). Việc FTSE nâng hạng được kỳ vọng kéo theo sự mở rộng của các định chế tài chính, công ty quản lý tài sản và quỹ ngoại, qua đó tăng nhu cầu thuê không gian chất lượng cao. Cùng lúc đó, dòng vốn mới cũng tạo điều kiện cho các chủ đầu tư BĐS tái đầu tư và nâng cấp danh mục dự án cao cấp như chứng chỉ xanh, tiết kiệm năng lượng, tích hợp IoT, quản trị thông minh…

FDI vào Việt Nam trong 10 tháng đầu năm giai đoạn 2021-2025

BĐS công nghiệp là trụ cột của chuỗi cung ứng mới. Việc nâng hạng thị trường tài chính là một phần trong chiến lược tổng thể nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, song hành với sự bùng nổ của hoạt động thương mại, xuất khẩu và sự dịch chuyển chuỗi cung ứng. Nhu cầu về kho bãi hiện đại, trung tâm dữ liệu và nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục tăng cao. Các tỉnh như Hải Phòng, Đồng Nai, Bắc Ninh được xem là “vệ tinh vàng” có khả năng hút dòng vốn mạnh nhất. Tuy nhiên, tác động vốn có độ trễ, phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng và cải thiện pháp lý về đất công nghiệp.

Đối với BĐS bán lẻ, một thị trường chứng khoán tăng trưởng bền vững sẽ tạo ra "hiệu ứng tài sản", củng cố niềm tin và thúc đẩy chi tiêu tiêu dùng nội địa. Trong bối cảnh đó, các mô hình tổ hợp đa chức năng , tích hợp "Phức hợp Thương mại - Văn phòng - Dịch vụ" sẽ ngày càng được ưa chuộng tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng.

Cuối cùng, sự cải thiện tính minh bạch của thị trường và kỳ vọng tăng trưởng du lịch cũng khiến tài sản khách sạn/resort hấp dẫn trở lại trong mắt các quỹ đầu tư, mở ra cơ hội cho các thương vụ thâu tóm và phát triển dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn.

Thách thức tiềm ẩn

Dù có nhiều cơ hội, nhưng cần thẳng thắn nhìn nhận chuỗi truyền dẫn kinh điển giữa thị trường vốn và thị trường tài sản thực sẽ xảy ra tại Việt Nam. Đó là nâng hạng làm tăng dòng vốn vào, giảm chi phí vốn. Nhà phát triển mở rộng đầu tư CRE làm gia tăng giá trị tài sản, đồng thời kéo theo rủi ro chu kỳ. Những thách thức chính được dự báo với bốn yếu tố.

Thứ nhất, độ lan tỏa không đồng đều: Như thường lệ, Hà Nội và TP.HCM sẽ trở thành những cái phễu lớn nhất và sớm hưởng lợi từ việc nâng hạng của FTSE Russell, nhờ hệ thống hạ tầng, mạng lưới văn phòng, logistics, lượng đầu tư nước ngoài (FDI) đã có sẵn, đặc biệt sau khi sáp nhập. Trong khi đó, các vùng trung du, ven đô hoặc các tỉnh lẻ - nơi hạ tầng, giao thông, nguồn khách thuê và độ tin cậy của chủ đầu tư còn thấp - sẽ khó bắt kịp nhanh. Tình trạng này có thể dẫn tới phân hóa ngày càng lớn theo khu vực và theo phân hạng bất động sản.

Bà Đỗ Phương Anh, Chuyên viên phân tích, NAI Việt Nam

Thứ hai, tăng chi phí và lạm phát đầu vào: Dòng vốn ngoại vào mạnh hơn cùng với mở rộng các dự án thương mại có thể gây áp lực tăng chi phí xây dựng, vật liệu và nhân công. Lấy Kuwait làm ví dụ, sau khi được FTSE nâng hạng năm 2018, quốc gia này ghi nhận dòng vốn ròng tăng gấp 5 lần trong hai năm và chi phí phát triển BĐS thương mại cũng tăng mạnh. Ở Việt Nam, nguồn tiền dồi dào có thể khiến chủ đầu tư thương mại thiếu kiểm soát chi phí, dẫn đến biên lợi nhuận bị thu hẹp, làm dự án kém hấp dẫn hơn.

Thứ ba, nguồn cung dư: Hiện tại, một số chủ đầu tư đang lên kế hoạch xây mới văn phòng hạng A, trung tâm logistics và kho bãi tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh “nóng” để đón sóng nâng hạng. Nếu tất cả các dự án này hoàn thành mà nguồn cầu không tăng đủ nhanh, đặc biệt từ khách thuê quốc tế, thì nguy cơ tỷ lệ trống tăng. Để tiêu thụ hàng tồn, chủ đầu tư phải lao vào cuộc chiến giá, đó sẽ là vết thương cho tất cả các bên. Bài học từ dự án Muang Thong Thani (Thái Lan) cho thấy khi cung tăng nhanh hơn cầu, chi phí tăng nhanh hơn doanh thu, biên lợi nhuận sẽ bị bóp nghẹt.

Thứ tư, rủi ro từ biến động quốc tế và điều kiện vĩ mô: Việc nâng hạng giúp mở cửa dòng vốn, nhưng cũng đồng nghĩa với việc Việt Nam sẽ nhạy hơn với các cú sốc quốc tế (như tăng lãi suất toàn cầu, biến động USD, chu kỳ đòn bẩy bất động sản). Nếu dòng vốn rút nhanh, các dự án thương mại đang dùng đòn bẩy cao có thể chịu áp lực lớn.

Nâng hạng làm thị trường Việt Nam trưởng thành hơn, nhưng cũng đưa các chủ đầu tư vào sân chơi nơi cả cơ hội và chu kỳ đều đến nhanh hơn.

Nhà phát triển BĐS thương mại cần chuẩn bị gì

Việt Nam năm 2018 được theo dõi để “gọi vốn”, nhưng Việt Nam 2026 được nâng hạng để để “đổi chất lượng vốn”. Vốn quốc tế tìm đến thị trường Việt Nam vì niềm tin dài hạn. Dòng vốn quốc tế sẽ không đổ vào ngay lập tức mà sẽ đến theo lộ trình, khi các quỹ ngoại hoàn tất điều chỉnh danh mục, hạ tầng thanh toán được chuẩn hóa, và môi trường pháp lý trở nên nhất quán hơn. Thời điểm dòng vốn lớn bắt đầu chảy mạnh được dự báo từ 2026 đến 2028, với điều kiện Việt Nam duy trì được ba yếu tố nền tảng: ổn định vĩ mô và kiểm soát lạm phát; cải cách pháp lý đất đai và minh bạch thị trường; và chuyển đổi xanh, số hóa và tuân thủ ESG.

Với các chủ đầu tư BĐS thương mại, đây là thời điểm để lập danh mục dự án, kiểm toán ESG, chuẩn bị hồ sơ cho quỹ ngoại. Đồng thời, chờ đợi việc hoàn thiện khung pháp lý cho REITs, trái phiếu xanh (green bond) và các cơ chế hợp tác công – tư (PPP) nhằm thu hút vốn vào hạ tầng. Nâng hạng mới chỉ là bước khởi đầu. Cái đích sau cùng không phải là vốn vào bao nhiêu, mà là vốn ở lại bao lâu, và doanh nghiệp Việt sẽ làm gì để giữ vốn.

Trần Nhật Quang - Đỗ Phương Anh / NAI Việt Nam