Bất động sản tồn kho lớn, giải cách nào?

Thống kê của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản TPHCM, hiện nay hàng trăm nhà đất, nhà xưởng đang chờ đưa ra bán đấu giá để thu hồi nợ, trong đó nhiều tài sản được tổ chức đấu giá hàng chục lần nhưng chưa thành công.

Cụ thể, hàng chục thửa đất tại huyện Củ Chi được ngân hàng phát mãi để thu hồi nợ, có thửa đấu giá lần thứ 9 chưa thành. Hay 2 căn nhà tại đường Bình Thới (quận 11) được ngân hàng đưa ra bán đấu giá hơn 20 lần nhưng vẫn chưa có người mua. Hàng trăm nhà đất và xưởng sản xuất rải dài trên các quận huyện cũng trong tình trạng “bán không có người mua”.

Điều đáng lo ngại, đối với loại hình căn hộ chung cư, theo các báo cáo về thị trường BĐS TPHCM, khoảng 80-90% số căn hộ mới mở bán trong quý III thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình 55-80 triệu đồng/m2. Trong khi đó nhu cầu mua căn hộ chủ yếu tập trung sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và bình dân.

Vậy nhưng tại TPHCM trong 9 tháng năm 2023, không có căn hộ bình dân nào được đưa ra thị trường. Tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng cao dẫn đến thanh khoản kém cho dòng sản phẩm này.

Theo nhiều chuyên gia, tồn kho BĐS khác với các loại hàng hóa khác. Theo đó, dự án mới trong giai đoạn ban đầu, tức đã có đất sạch nhưng chưa có giấy phép xây dựng, thủ tục pháp lý chưa xong… cũng xem là tồn kho, vì doanh nghiệp đã bỏ nhiều tiền để bồi thường, mua đất. Chưa kể thị trường hiện nay giao dịch yếu, các dự án mở bán cũng chậm, khiến lượng tồn kho càng tăng mạnh. Trước mắt cần nhanh chóng giải quyết những BĐS đã hình thành và đã đem ra bán, khách hàng trả một phần tiền.

Như vậy có thể hình dung, tồn kho BĐS hiện nay có hai loại: Thứ nhất là sản phẩm hình thành trong tương lai, dự án đang được chủ đầu tư thực hiện thủ tục để triển khai dự án. Thứ hai là sản phẩm đã hiện hữu, đang trong quá trình hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện nhưng chưa có người mua. Vậy làm thế nào để giải quyết “hàng tồn kho” ở hai dạng này?

Ở dạng thứ nhất, mới đây theo gợi ý của Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Hoàng Quân: Với những dự án đang triển khai, doanh nghiệp cần tính đến việc làm thế nào để hạ giá thành, đưa sản phẩm ra thị trường đáp ứng với nhu cầu thực của thị trường để tăng tính thanh khoản, tạo thị trường phát triển bền vững.

Muốn được như vậy, phía cơ quan nhà nước cần giảm các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ cho dự án. Về phía doanh nghiệp, tối ưu hóa chi phí, thông qua việc quản trị doanh nghiệp, ứng dụng vật liệu mới, kỹ thuật thi công… Tất cả các giải pháp trên nhằm hướng đến đầu ra của sản phẩm với chi phí ở mức thấp nhất.

Ở dạng thứ hai, hầu hết các dự án đã hình thành đang tồn kho chủ yếu ở những dự án cao cấp. Giải bài toán BĐS “tồn kho hiện hữu” là vấn đề khó. Bởi lẽ trước đó doanh nghiệp đã “định vị” là phân khúc cao cấp, nghĩa là suất đầu tư cho toàn bộ dự án, diện tích từng căn hộ… đều ở mức cao.

Liệu doanh nghiệp có đủ can đảm “đại hạ giá” 20-30% để tăng tính thanh khoản hay chờ thị trường phục hồi? Theo ý kiến nhiều chuyên gia, chấp nhận “cắt lỗ” hoặc chấp nhận lợi nhuận ở mức hợp lý để giải phóng hàng tồn kho đối với những dự án dạng này trong bối cảnh hiện nay vẫn là giải pháp khả thi nhất.

Ngoài ra, về mặt vĩ mô Chính phủ cần có “đòn bẩy tài chính” để tạo điều kiện cho người mua nhà, như mở rộng đối tượng cho vay, hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà… Đồng thời, các cơ quan quản lý cần tăng cường kiểm tra, rà soát các dự án BĐS, đặc biệt là phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng để bảo đảm cân đối cung cầu, tránh tình trạng dư thừa khiến tồn kho gia tăng.

ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH