Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Xu hướng dòng tiền

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, trong bối cảnh nhiều nước trên thế giới ghi nhận lạm phát quay trở lại, mặt bằng lãi suất mới và những căng thẳng địa chính trị kéo dài, nền kinh tế toàn cầu đang bước vào "kỷ nguyên của những biến động lớn. Khi mối tương quan truyền thống thay đổi, cổ phiếu và trái phiếu có xu hướng biến động cùng chiều, các nhà đầu tư tổ chức buộc phải tái cấu trúc danh mục và tìm kiếm các công cụ phòng vệ có khả năng duy trì giá trị dài hạn. Bất động sản, với lợi thế là tài sản hữu hình và khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, đang trở lại vị trí trung tâm trong chiến lược phân bổ vốn toàn cầu.

Tại Việt Nam, xu hướng này phản ánh rõ nét qua dòng vốn FDI đăng ký mới trong quý 1/2026 với niềm tin mạnh mẽ từ các nhà đầu tư châu Á, dẫn đầu là Singapore (chiếm 52%) và Hàn Quốc (chiếm 36%). Sự quan tâm của nhà đầu tư quốc tế trải rộng trên nhiều phân khúc, từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại, cho thấy ưu tiên hàng đầu hiện nay là chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế.

"Việt Nam đang hưởng lợi từ các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và xu hướng tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là chất lượng của dòng vốn đầu tư. Chúng tôi nhận thấy các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn" – ông Neil MacGregor chia sẻ.

Trong khi đó, hiện nguồn cung của thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh có sự suy giảm mạnh mẽ của căn hộ vừa túi tiền đang làm thu hẹp đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tại các đô thị lớn. Dữ liệu của Savills cho thấy căn hộ hạng C từ chỗ từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trước năm 2020 tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đến nay đã sụt giảm nghiêm trọng, trong quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung hạng C mới, còn tại TP. Hồ Chí Minh phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.

Thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh suy giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền

Trong bối cảnh đó, việc phát triển mạng lưới đường sắt đô thị theo mô hình TOD được đánh giá là một phương thức hỗ trợ tái cấu trúc không gian đô thị. Thực tế, UBND TP. Hồ Chí Minh đã phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu TOD với tổng diện tích gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), trải dài qua các khu vực từ ga Bến Thành, Tao Đàn đến ga Tham Lương. Việc lập quy hoạch này được thực hiện nhằm áp dụng các cơ chế theo Nghị quyết 188 của Quốc hội và Nghị quyết 38 của HĐND TP. Hồ Chí Minh, hướng tới mục tiêu khai thác quỹ đất quanh ga và phát triển đô thị mật độ cao.

Theo phân tích từ chuyên gia, hiệu quả của mô hình TOD cần được đánh giá dựa trên khả năng tiếp cận thực tế của người dân bên cạnh việc tập trung vào xác định ranh giới hay khía cạnh gia tăng giá trị đất.

Nếu không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, xu hướng tăng giá bất động sản quanh các nhà ga có thể vô tình đẩy nhóm đối tượng có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng cao nhất, bao gồm người lao động và tầng lớp trung lưu ra xa khỏi các khu vực hạ tầng này. Để TOD thực sự trở thành công cụ hỗ trợ mục tiêu an cư, các khu vực TOD cần được triển khai đồng thời trên ba trụ cột: quy hoạch khu đô thị hỗn hợp tích hợp nhà ở vừa túi tiền trong bán kính đi bộ 300-500m, cơ chế tài chính tạo động lực cho tư nhân (như thưởng hệ số sử dụng đất FAR Bonus), và quản lý khai thác đất đai gắn liền với các tiêu chí công ích.

Thách thức hiện nay không còn là có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 đến 20 năm tới.

Sau giai đoạn thanh khoản suy giảm 2022-2023, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang chứng kiến sự quay trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư với nguồn cung mới dồi dào. Động lực phục hồi này được nâng đỡ bởi các điều kiện tài chính cải thiện, chính sách thanh toán linh hoạt, tỷ lệ nhập cư cao và sự kết nối hạ tầng ngày càng chặt chẽ với TP. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng đáng kể do sự nâng cấp về chất lượng phát triển, tiêu chuẩn bàn giao cũng như chi phí phát triển gia tăng.

Tuy nhiên, sự dịch chuyển mạnh mẽ lên phân khúc cao cấp đang đặt ra bài toán lớn về khả năng hấp thụ của thị trường. Hiệu quả đầu tư cho thuê hiện nay không còn đồng đều mà có xu hướng phân hóa rõ rệt, đòi hỏi các dự án muốn duy trì thanh khoản tốt phải chứng minh được giá trị sử dụng thực tế, khả năng lấp đầy và hình thành cộng đồng cư dân hiện hữu.

Sau giai đoạn thanh khoản suy giảm 2022-2023, sức mua đã phục hồi tích cực nhờ điều kiện tài chính cải thiện và chính sách thanh toán linh hoạt. Kết hợp với nền tảng nhu cầu vững chắc từ vai trò trung tâm công nghiệp, tỷ lệ nhập cư cao và kết nối tốt với TP. Hồ Chí Minh, đây là động lực chính để các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh nguồn cung. Các chuyên gia cho rằng rủi ro không nằm ở tổng nguồn cung mà nằm ở cơ cấu nguồn cung, với áp lực sẽ gia tăng nếu tập trung quá nhiều vào phân khúc giá cao.