Bất động sản văn phòng TP. Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn trưởng thành hơn

Nguồn cung hiện hữu tính đến cuối quý IV/2025. Ảnh: Cushman & Wakefield Việt Nam

Cung giảm, cầu phân hóa dựa trên giá trị

Theo thống kê từ Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý IV/2025, nguồn cung mới chậm lại, quy mô thị trường tiếp tục mở rộng. Cụ thể, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh ghi nhận khoảng 25.554 m2 nguồn cung mới, giảm 41,2% so với quý III/2025, tổng nguồn cung đạt xấp xỉ 1.713.680 m2 (+1,51% QoQ; +4,83% YoY).

Hạng B tiếp tục chiếm ưu thế về quy mô (~1.060.369 m2), trong khi Hạng A (~650.851 m2) tập trung bổ sung các dự án chất lượng cao tại vị trí chiến lược.

Về nguồn cầu, trong quý IV/2025, lượng hấp thụ thuần toàn thị trường đạt 16.658 m2, giảm mạnh (-61,9% QoQ) so với quý III/2025 và (-49,9% YoY) so với quý IV/2024.

Hấp thụ thuần chỉ đạt 186 m2 với phân khúc hạng A, thấp hơn nhiều so với 24.132 m2 quý III/2025 và 11.052 m2 thời điểm quý IV/2024. Tỷ lệ lấp đầy ổn định, duy trì khoảng 86% cho thấy, các doanh nghiệp lớn đang tận dụng cơ hội các ưu đãi tốt của chủ tòa nhà để duy trì hoặc gia hạn hợp đồng thuê tại các vị trí đắc địa, nơi hình ảnh thương hiệu và tiêu chuẩn vận hành xanh (ESG) là ưu tiên hàng đầu.

Hạng B ghi nhận 16.472 m2 hấp thụ thuần (giảm -15,9% QoQ) và (-25,8% YoY) nhưng chiếm gần như toàn bộ lượng hấp thụ của thị trường trong quý. Điều này cho thấy Hạng B, đặc biệt tại Non-CBD tiếp tục là động lực cầu chính, hưởng lợi từ xu hướng tối ưu chi phí và dịch chuyển ra ngoài trung tâm, đồng thời phản ánh tính bền vững hơn của phân khúc này trong giai đoạn thị trường điều chỉnh.

Hạng A ghi nhận giá thuê trung bình quý IV/2025 đạt ~52,89 USD/m2/tháng (giảm 3,96% QoQ và 1,46% YoY). Diễn biến giảm chủ yếu đến từ các tòa nhà mới đi vào vận hành với mức chào thuê thực tế thấp hơn kỳ vọng, dẫn đến mặt bằng giá Hạng A điều chỉnh sau nhịp tăng của quý III/2025 và phản ánh chiến lược ưu tiên lấp đầy nhanh tại các dự án mới.

Còn ở phân khúc hạng B, giá thuê duy trì ở mức ~33,97 USD/m2/tháng, giảm nhẹ -0,91% QoQ nhưng vẫn tăng nhẹ 0,40% YoY, đồng nghĩa mức độ ổn định của phân khúc Hạng B. Phân khúc tiếp tục giữ định vị cạnh tranh để hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy, đồng thời hưởng lợi từ dòng dịch chuyển của khách thuê tối ưu chi phí từ hạng A và khu CBD.

Các chuyên gia từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, nhìn chung, thị trường văn phòng quý IV/2025 có sự phân hóa rõ rệt, khi Hạng A điều chỉnh để hấp thụ nguồn cung mới trong khi Hạng B duy trì ổn định, giữ nhịp cho toàn thị trường trong giai đoạn tái cân bằng.

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh sẽ được nâng cao. Ảnh: Huỳnh Thi

Thị trường hướng tới các sản phẩm chất lượng cao

Theo các chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam, việc hấp thụ giảm mạnh phản ánh nhịp chậm mang tính mùa vụ cuối năm và tâm lý thận trọng của khách thuê, các quyệt định thuê mới hoặc mở rộng quy mô lớn đã được thực hiện phần lớn vào giai đoạn giữa năm.

Tuy vậy, đây vẫn là tín hiệu tích cực trong bối cảnh nguồn cung mới không tăng, việc hấp thụ khoảng 16.658 m2 giúp tỷ lệ trống toàn thị trường tiếp tục cải thiện nhẹ.

Thời gian tới, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh dự kiến bổ sung ~291.891 m2 Net Lettable Area ( NLA), tập trung tại khu Central Business District (CBD - Khu trung tâm thương mại/kinh doanh), TP. Thủ Đức (cũ), Quận 7 (cũ). Thị trường sẽ bước vào chu kỳ cạnh tranh mới, trong đó chất lượng vận hành, tiện ích và tiêu chuẩn bền vững trở thành yếu tố quyết định khả năng giữ khách thuê.

Động lực cầu trung hạn tiếp tục mang tính chọn lọc. Nhu cầu vẫn được dẫn dắt bởi công nghệ thông tin, dược phẩm, tư vấn chiến lược và công nghệ cao, với trọng tâm dịch chuyển từ vị trí sang hiệu quả sử dụng, tiêu chuẩn ESG và khả năng thích ứng mô hình hybrid, qua đó hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy bền vững cho Hạng A và B.

Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn tăng trưởng thận trọng hơn trong quý IV/2025 khi nguồn cung mới chậm lại và hoạt động cho thuê hạ nhiệt vào cuối năm. Phân khúc Hạng B tiếp tục dẫn dắt phần lớn lượng hấp thụ, trong khi các chủ nhà Hạng A điều chỉnh giá thuê nhằm đẩy nhanh tỷ lệ lấp đầy.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, đây không phải giai đoạn chững lại của thị trường văn phòng, mà thị trường đang bước vào thời kỳ trưởng thành hơn.

Song song đó, diễn biến này là tín hiệu tích cực thúc đẩy tính minh bạch và định hướng thị trường tới các sản phẩm chất lượng cao, vận hành hiệu quả hơn. Chúng tôi tin rằng những dự án hội tụ nền tảng vững chắc, quản lý chuyên nghiệp và yếu tố bền vững sẽ định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh.

Kỳ Phương