Bất động sản vào chu kỳ mới: Từ lợi thế quỹ đất đến năng lực triển khai

Toàn cảnh diễn đàn Bất động sản 2026 diễn ra ngày 11/11. Ảnh: Mộc An/Mekong ASEAN.

Phát biểu khai mạc Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới, xu hướng mới, chiến lược mới”, GS.TS Nguyễn Đức Thuận – Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD), nhận định thị trường bất động sản từ năm 2024 đã từng bước phục hồi, nhưng năm 2026 bắt đầu xuất hiện những điều chỉnh và tái cân bằng.

Nguồn cung cải thiện, giá giảm ở một số khu vực, song thanh khoản có sự khác biệt ở các phân khúc và chi phí vốn tiếp tục gây sức ép lên doanh nghiệp.

“Sau mỗi chu kỳ, thị trường không trở về trạng thái cũ, lợi thế từng làm nên thành công có thể không còn đủ cho giai đoạn tiếp theo. Vì vậy, một chu kỳ mới không chỉ được nhận diện bằng giá bất động sản tăng trở lại, mà bằng sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị,” ông Thuận chia sẻ.

GS.TS Nguyễn Đức Thuận – Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) phát biểu khai mạc diễn đàn. Ảnh: Mộc An/Mekong ASEAN.

Theo vị chuyên gia, cải cách thể chế, đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và công nghệ đang mở ra không gian tăng trưởng mới. Tuy nhiên, cơ hội của nền kinh tế không tự động chuyển hóa thành sức mua bất động sản khi giá nhà tại nhiều nơi vẫn vượt khả năng chi trả.

Từ những chuyển động về thể chế, hạ tầng, dòng vốn, nhu cầu thực đến năng lực quản trị, ông Thuận cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn. Quỹ đất và quy mô vẫn là lợi thế, nhưng để phát triển bền vững, doanh nghiệp cần có sản phẩm phù hợp, dòng tiền lành mạnh và năng lực quản trị vững vàng.

“Chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ đi nhanh mà phải đi đúng hướng và đủ sức đi đường dài,” ông nhấn mạnh.

Nguồn cung phục hồi, sức mua chưa theo kịp

Phân tích diễn biến thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể sau giai đoạn trầm lắng.

Nếu giai đoạn 2021-2023, thị trường chỉ có khoảng 48.000-55.000 sản phẩm mỗi năm, con số này đã tăng lên 81.440 sản phẩm trong năm 2024 và 128.678 sản phẩm năm 2025.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng hơn 21% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại dự án, khu đô thị tích hợp với hạ tầng, đóng vai trò đáng kể trong cơ cấu sản phẩm.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa sức mua được cải thiện tương ứng. Theo số liệu được ông Đính dẫn từ VARS, lượng giao dịch tăng từ khoảng 54.000 sản phẩm năm 2024 lên 87.000 sản phẩm năm 2025, nhưng 9 tháng đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 55.000 giao dịch.

Riêng quý 3/2026, thị trường ghi nhận 12.520 giao dịch; tỷ lệ hấp thụ giảm liên tục trong ba quý đầu năm nay.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ tại sự kiện. Ảnh: Mộc An/Mekong ASEAN.

Lý giải tình trạng này, ông cho rằng chi phí vốn, lãi suất và mặt bằng giá bất động sản đang tạo sức ép lên khả năng tiếp cận nhà ở. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến từ 8,5-11%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng.

Cùng với đó, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện nay được ông Đính ghi nhận ở mức 79,3 triệu đồng/m², TP HCM là 88,3 triệu đồng/m² và Đà Nẵng gần 69 triệu đồng/m².

Cơ cấu nguồn cung cũng có sự ‘lệch pha’ khi sản phẩm cao cấp chiếm 70% nguồn cung tại Hà Nội trong quý 3/2026, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng trên thị trường.

Theo ông Đính, dù thị trường có nhiều sản phẩm để bán, nguồn cung vẫn thiếu những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Trong khi đó, chi phí nhân công, vật liệu, vốn và đất đai đều tăng, khiến dư địa giảm giá sản phẩm của doanh nghiệp bị hạn chế.

Cùng đề cập đến vấn đề sức mua, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, chỉ ra sự chênh lệch giữa dòng vốn chảy vào hoạt động kinh doanh bất động sản và dòng vốn phục vụ nhu cầu mua nhà.

Theo ông, tính đến cuối tháng 8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,5% so với mức tăng 10,2% của tín dụng toàn nền kinh tế và chiếm 25,4% tổng dư nợ.

Tuy nhiên, phần lớn mức tăng tập trung vào nhóm kinh doanh, đầu tư bất động sản với 49,8%, trong khi tín dụng dành cho người mua nhà chỉ tăng hơn 1%.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV. Ảnh: Mộc An/Mekong ASEAN.

Vị chuyên gia này cho rằng mặt bằng lãi suất cao và giá nhà cao là hai nguyên nhân chính khiến người mua nhà thận trọng, tiếp tục có tâm lý chờ đợi.

Điều này cũng cho thấy bài toán của thị trường không chỉ nằm ở việc gia tăng nguồn cung, mà còn ở khả năng đưa sản phẩm đến đúng nhóm khách hàng có nhu cầu và đủ khả năng chi trả.

Thể chế thay đổi, doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược

Bên cạnh những thách thức về thanh khoản và dòng vốn, các thay đổi trong chính sách pháp lý cũng đang tác động đến cách thức phát triển dự án và cấu trúc cạnh tranh trên thị trường.

Tại diễn đàn do Tạp chí The Leader tổ chức chiều nay, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết một trong những thay đổi đáng chú ý là cơ chế lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án hạ tầng, đại đô thị và dự án bất động sản quy mô lớn.

Theo ông, trước đây doanh nghiệp thường tiếp cận dự án theo phương thức tích lũy quỹ đất trước, sau đó mới lập dự án. Song, các cơ chế chính sách đặc thù được ban hành thời gian qua đã tạo cơ chế cho phép địa phương lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực tài chính để triển khai các dự án quy mô lớn.

Ông Tuấn nhận định, việc tích lũy quỹ đất thông qua các phương thức truyền thống vẫn có thể tiếp tục, nhưng không còn là lợi thế quyết định đối với doanh nghiệp trong chu kỳ mới.

Thay vào đó, điều quan trọng là biến những dự án, quỹ đất đã tích lũy thành dự án có thể triển khai trên thực tế. Với doanh nghiệp vừa và nhỏ, ông Tuấn gợi ý có thể nghiên cứu hợp tác với doanh nghiệp lớn, liên danh, liên kết hoặc nhận chuyển nhượng một phần dự án trong các đại đô thị.

Một thay đổi khác được ông Tuấn đề cập là cơ chế xác định giá đất. Theo nội dung ông trình bày về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2026, phương thức xác định giá đất đối với các dự án đầu tư dự kiến chuyển từ phương pháp thặng dư sang cơ chế lấy bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Theo ông, phương thức này có thể giúp doanh nghiệp ước lượng chi phí đất đai, tính toán hiệu quả đầu tư và rút ngắn thời gian xác định giá đất. Thay vì phải xác định giá đất cụ thể thông qua việc tính toán doanh thu, chi phí dự án, doanh nghiệp có thể căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để dự báo chi phí.

Ngoài ra, chuyên gia pháp lý này cũng đề cập đến chính sách phát triển nhà ở cho thuê. Theo cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô 2026 được ông trích dẫn, dự án có thể dành một nửa quỹ nhà để bán theo cơ chế thương mại và một nửa còn lại để cho thuê theo cơ chế giá do thành phố quyết định.

Ảnh: Mộc An/Mekong ASEAN.

"Đây là cách tiếp cận mới, lấy nhà ở thương mại nuôi nhà ở cho thuê, qua đó tạo thêm động lực thu hút doanh nghiệp tham gia phân khúc này". Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng lưu ý doanh nghiệp cần cân nhắc hiệu quả đầu tư, không nên chuyển hướng sang phát triển nhà ở cho thuê chỉ vì chính sách đang khuyến khích.

Bổ sung về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh phát triển nhà ở cho thuê cần gắn với nhu cầu thực tế. Theo ông, doanh nghiệp phải xác định rõ khu vực có nhu cầu thuê, chẳng hạn khu công nghiệp, khu vực tập trung sinh viên hoặc các khu dân cư đô thị, thay vì phát triển sản phẩm theo phong trào.

Từ những chuyển động của thị trường và chính sách, ông Lực cho rằng doanh nghiệp bất động sản vẫn có cơ hội từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, quy hoạch, dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước cũng như việc tháo gỡ các dự án tồn đọng.

Tuy nhiên, các thách thức vẫn hiện hữu, gồm thanh khoản giảm, tồn kho tăng, chi phí tài chính và chi phí vốn cao, vướng mắc pháp lý, áp lực dòng tiền và nợ đáo hạn.

Về giải pháp, ông Lực khuyến nghị doanh nghiệp tiếp tục tái cấu trúc, đặc biệt trong quản trị tài chính, kiểm soát dòng tiền và chi phí vốn; tận dụng các chính sách hỗ trợ; điều chỉnh sản phẩm, phân khúc theo nhu cầu thực; chú trọng phát triển nguồn nhân lực và thực hiện chuyển đổi xanh, chuyển đổi số, tiết kiệm năng lượng.