Thị trường bất động sản đang hình thành nhiều 'biến số' mới

Những biến động, cũng như động lực định hình thị trường, triển vọng dòng vốn và chiến lược kinh doanh trong chu kỳ mới đã được các chuyên gia và doanh nghiệp phân tích tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới”, diễn ra tại Hà Nội, do tạp chí Điện tử Nhà quản trị - TheLEADER tổ chức ngày 11-11.

Hơn 300 chuyên gia, doanh nghiệp tham dự diễn đàn. Ảnh: PV

Chu kỳ mới gắn với nhiều biến số đan xen

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển động với nhiều biến số đan xen. Hạ tầng giao thông mở rộng không gian đô thị, tạo ra những tọa độ tăng trưởng mới. Trong khi đó, dòng vốn ngày càng đòi hỏi sự thận trọng, còn công nghệ đang làm thay đổi phương thức tiếp cận khách hàng và tổ chức hoạt động kinh doanh. Những chuyển động này, khiến chu kỳ mới của thị trường mang diện mạo khác biệt so với các giai đoạn trước. Vì vậy, nhận diện đúng xu hướng, đánh giá triển vọng từng phân khúc và lựa chọn chiến lược phù hợp sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng nắm bắt cơ hội trong giai đoạn tới.

Phát biểu khai mạc diễn đàn, GS.TS Nguyễn Đức Thuận – Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) cho biết, Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển, thu nhập cao vào năm 2045. Cải cách thể chế, đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và công nghệ mở ra không gian tăng trưởng mới. Bất động sản gắn trực tiếp với tiến trình ấy, từ nhà ở, sản xuất đến thương mại, dịch vụ và du lịch.

GS.TS Nguyễn Đức Thuận – Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) phát biểu khai mạc diễn đàn. Ảnh: PV

“Tuy nhiên, cơ hội của nền kinh tế không tự động chuyển thành sức mua bất động sản. Giá nhà tại nhiều nơi vượt khả năng chi trả; áp lực vốn và thanh khoản vẫn hiện hữu. Vấn đề không chỉ là thị trường phục hồi đến đâu, mà doanh nghiệp phải thay đổi điều gì để phát triển bền vững. Chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ đi nhanh, mà phải đi đúng hướng và đủ sức đi đường dài”, GS.TS Nguyễn Đức Thuận nhấn mạnh.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đặc điểm định hình bất động sản chu kỳ trước đang để lại những dấu ấn và tác động mạnh mẽ đến thị trường trong giai đoạn hiện nay. Cụ thể, đất được xem là “trung tâm” của thị trường, phát triển phân tán, cục bộ theo từng địa phương, thiếu liên kết trong quy hoạch vùng, liên vùng và hệ thống hạ tầng quốc gia. Trong khi đó, tín dụng quyết định đến “nhịp thở” của thị trường, các đợt tăng giá ngắn hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro mất cân đối cung cầu; hoạt động đầu tư chịu ảnh hưởng lớn từ kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận ngắn hạn, đầu tư theo “sóng” diễn ra phổ biến. Đặc biệt, do thiếu thông tin minh bạch dẫn đến việc bên bán chi phối và quyết định mua bán dễ bị tác động từ tin đồn, tâm lý đám đông và kỳ vọng tăng giá.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới mang đến nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức đối với doanh nghiệp. Ảnh: PV

“Bước vào chu kỳ mới hiện nay thị trường được tích hợp với kết nối đa vùng, đa cực gắn với tái thiết đô thị; nguồn thông tin dữ liệu trên thị trường được giám sát chặt chẽ, công khai và có tính liên thông. Cả chủ đầu tư và người mua nhà đều hướng tới những sản phẩm có giá trị sử dụng thực chất gắn với khai thác và những tiện ích phục vụ chất lượng sống. Đặc biệt công tác quản trị vốn, sản phẩm và khách hàng đều hướng tới giá trị dài hạn, nguồn cung gắn với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Những vấn đề này phản ánh sự thay đổi về cấu trúc phát triển, chất lượng tăng trưởng và quyết định giá trị của bất động sản”, TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Cơ hội và thách thức đối với doanh nghiệp

Cũng theo TS Nguyễn Văn Đính, hiện nay khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới, mang đến nhiều cơ hội cho doanh nghiệp. Trong đó, hạ tầng, quy hoạch mở ra không gian phát triển mới, dòng người và nhu cầu thực quyết định đến khả năng, sức sống của thị trường; cơ hội về nhu cầu về nhà ở có chất lượng, phù hợp với khả năng chi trả; công cuộc chỉnh trang, tái thiết đô thị hiện hữu hướng tới nhu cầu phát triển toàn diện; đồng thời với sự phát triển của thị trường dịch vụ mang tính chuyên nghiệp hơn, khi người mua thận trọng hơn và các chủ đầu tư cũng hướng tới việc tạo dựng niềm tin, uy tín.

Nhưng doanh nghiệp vẫn đối diện với nhiều thách thức: sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng thanh toán; áp lực vốn và năng lực triển khai, việc sử dụng “đòn bẩy” tài chính quá mức hoặc kỳ vọng cao có thể gia tăng rủi ro; những kỳ vọng đi trước thực tế triển khai hạ tầng và tiến trình hình thành dân cư. Bên cạnh đó là sự phân hoá mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp và địa bàn phát triển…

“Vì vậy, doanh nghiệp cần lấy nhu cầu thực làm điểm xuất phát, lựa chọn địa bàn đầu tư phù hợp với khả năng chi trả và tiến độ phát triển hạ tầng; cùng với đó là nâng cao năng lực triển khai dự án, đảm bảo cam kết với khách hàng, linh hoạt chính sách bán hàng để hỗ trợ sức mua và phát triển đồng bộ tiện ích dự án, hệ sinh thái đô thị”, TS Nguyễn Văn Đính khuyến cáo.

TS Cấn Lực Lực cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần phải có những thay đổi để thích ứng với giai đoạn phát triển mới. Ảnh: PV

Đồng quan điểm, theo TS Cấn Lực Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia, môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản giai đoạn 2024 – 2026 đã tháo gỡ nhiều vướng mắc. Đặc biệt, các dự án luật sửa đổi: Luật Doanh nghiệp sửa đổi 2025, Luật Đầu tư sửa đổi 2025, Luật Xây dựng sửa đổi 2025 có hiệu lực.

Hiện nay Quốc hội đang tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật đầu tư 2025, Luật chứng khoán 2019; Luật quản lý nợ công… sẽ giúp chuẩn hoá và cải thiện môi trường kinh doanh.

Cùng với đó, những động thái chính sách tín dụng gần đây của Ngân hàng Nhà nước, cũng có nhiều tác động tích cực đến thị trường.

“Trước những thay đổi của giai đoạn mới, doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc hoạt động, tài chính; Tận dụng tốt các chương trình, chính sách hỗ trợ; Điều chỉnh sản phẩm, phân khúc theo nhu cầu thực; Đa dạng hóa nguồn vốn; Phát triển nguồn nhân lực và chủ động “bộ tứ” chuyển đổi: Xanh, Số, Năng lượng, Lao động; nâng cao năng lực quản trị DN, minh bạch thông tin; chuẩn hóa qui trình, sản phẩm và nhân sự theo các Luật mới…”, TS Cấn Văn Lực góp ý.

Tại diễn đàn, các chuyên gia, doanh nghiệp đã đưa ra nhiều góp ý về giải pháp và tập trung đối thoại về động lực tăng trưởng, cải cách thể chế, dòng vốn và chiến lược thích ứng. Qua đó, góp phần trả lời câu hỏi: “làm thế nào để biến những cơ hội phát triển rất lớn của đất nước thành giá trị thực cho thị trường, doanh nghiệp và người dân”.