Lãi vay mua nhà thả nổi lên 15%/năm, bất động sản tìm hướng đa dạng nguồn vốn

Lãi suất cao, trái phiếu doanh nghiệp phục hồi

Theo TS Cấn Văn Lực, tài chính bất động sản không chỉ có tín dụng ngân hàng. Ảnh: Nguyễn Phương

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - chiến lược mới”, do Tạp chí TheLEADER tổ chức ngày 11-11, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp, với những thay đổi sâu sắc về động lực tăng trưởng và cấu trúc thị trường.

Khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành giai đoạn 2021-2025 và 10 tháng năm 2026. Nguồn: VMBA, Viện NCKT BIDV

Theo TS Nguyễn Văn Đính, dù kinh tế vĩ mô ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, với GDP tăng 9,01%, ngành xây dựng tăng trưởng 12,3%, vốn FDI đăng ký đạt 50,36 tỷ USD và vốn thực hiện hơn 21 tỷ USD, thị trường bất động sản vẫn phải đối diện với những thách thức đáng kể, đặc biệt là áp lực chi phí vốn.

Hiện nay, lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến trong khoảng 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi. Tuy nhiên, sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm, tùy thuộc từng tổ chức tín dụng.

Cũng theo TS Nguyễn Văn Đính, tín dụng và đòn bẩy tài chính có ảnh hưởng lớn đến nhịp vận động của thị trường. Một thị trường phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay và hoạt động bán hàng nhanh sẽ rất nhạy cảm trước những biến động của chi phí vốn, tiềm ẩn nguy cơ mất cân đối cung - cầu và thiếu ổn định.

Ở góc độ tài chính, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho rằng cần nhìn nhận đầy đủ hơn về dòng vốn dành cho bất động sản. Tài chính bất động sản không chỉ có tín dụng ngân hàng mà còn bao gồm trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư, vốn FDI, thị trường chứng khoán, hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) và các nguồn lực khác.

Số liệu 8 tháng năm 2026 cho thấy, trong khi tín dụng toàn nền kinh tế tăng khoảng 10%, tín dụng bất động sản cũng tăng 9,5%. Dự kiến cả năm, mức tăng tín dụng bất động sản có thể đạt khoảng 15%, tương đương mức tăng chung của nền kinh tế.

Điểm đáng chú ý là dòng tín dụng đang tập trung nhiều hơn vào hoạt động kinh doanh và đầu tư phát triển dự án bất động sản. Theo ông Lực, cơ chế điều hành tín dụng hiện nay hướng tới sự lành mạnh hóa nhưng vẫn có độ linh hoạt nhất định, thay vì đóng cửa nguồn vốn đối với lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, tín dụng tiếp tục tăng không đồng nghĩa doanh nghiệp nào cũng dễ dàng tiếp cận vốn. Trong bối cảnh yêu cầu kiểm soát rủi ro được đặt ra cao hơn, năng lực tài chính, tính pháp lý của dự án, phương án kinh doanh và khả năng trả nợ sẽ ngày càng quyết định khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, kênh trái phiếu doanh nghiệp đang ghi nhận sự phục hồi về quy mô phát hành. Theo TS Cấn Văn Lực, trong 10 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã vượt mức 150.000 tỷ đồng của cả năm trước, trong đó nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 36%.

Dù vậy, quy mô toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn quanh mức 480.000 tỷ đồng, chưa thực sự có sự bứt phá. Điều này cho thấy thị trường vốn vẫn cần thêm thời gian để phục hồi niềm tin, cải thiện chất lượng phát hành và mở rộng khả năng huy động vốn trung, dài hạn.

Đối với áp lực đáo hạn trái phiếu, TS Cấn Văn Lực đánh giá thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn đỉnh điểm năm 2023, sau những giải pháp cơ cấu, giãn, hoãn nghĩa vụ thanh toán theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP. Tuy nhiên, với lượng trái phiếu đáo hạn vẫn ở mức vài trăm nghìn tỷ đồng mỗi năm, doanh nghiệp không thể tiếp tục trông chờ vào các giải pháp giãn, hoãn mà phải chủ động tạo dòng tiền để trả nợ.

Trong trường hợp không có đủ nguồn lực tài chính, doanh nghiệp buộc phải tính đến phương án điều chỉnh giá bán, đẩy nhanh tiêu thụ sản phẩm và thu hồi vốn. Đây cũng là sức ép buộc các chủ đầu tư phải nâng cao tính thực chất trong hoạt động kinh doanh, thay vì tiếp tục duy trì mặt bằng giá dựa trên kỳ vọng.

Tái cấu trúc dòng vốn và sản phẩm

Sự phân hóa của dòng vốn còn thể hiện rõ trên thị trường chứng khoán. Theo TS Cấn Văn Lực, trong khi chỉ số chung diễn biến giằng co do sự bù trừ giữa các nhóm ngành, cổ phiếu bất động sản tăng khoảng 28%, nhóm xây dựng tăng gần 40%.

Diễn biến này phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ giữa các doanh nghiệp. Những tập đoàn bất động sản lớn niêm yết, có năng lực triển khai dự án và tiềm lực tài chính tốt vẫn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Ngược lại, các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong huy động vốn và duy trì hoạt động.

Trong bối cảnh đó, ứng dụng công nghệ cũng được xem là giải pháp nâng cao hiệu quả và tính minh bạch của thị trường. Bà Bùi Thanh Hương, Chuyên gia công nghệ cấp cao, đại diện FUTA Land, cho rằng trí tuệ nhân tạo (AI) và các nền tảng công nghệ có thể giải quyết đồng thời bài toán thông tin, giao dịch cho người mua, người bán và chủ đầu tư, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường vận hành chuyên nghiệp hơn.

Bà Bùi Thanh Hương, đại diện FUTA Land, cho rằng, AI và các nền tảng công nghệ có thể giải quyết đồng thời nhiều bài toán trên thị trường bất động sản. Ảnh: Nguyễn Phương

Ngoài ra, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) cùng nguồn lực từ các doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động cũng đang bổ sung nguồn lực cho thị trường. Tuy nhiên, để những dòng vốn này phát huy hiệu quả, thị trường cần tiếp tục phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

TS Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh vai trò của chính sách thuế trong điều tiết thị trường, đặc biệt đối với bất động sản bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng. Ông bày tỏ sự ủng hộ đối với chủ trương đánh thuế loại tài sản này, cho rằng việc để đất đai bỏ hoang nhiều năm là sự lãng phí nguồn lực rất lớn. Tuy nhiên, chính sách cần có lộ trình, bảo đảm công khai, minh bạch và công bằng.

Để thích ứng với chu kỳ mới, chuyên gia này khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc toàn diện, trước hết là tài chính; kiểm soát chặt dòng tiền, tính toán chi phí vốn và chủ động phương án trả nợ. Đồng thời, cần tận dụng các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cơ cấu lại sản phẩm theo hướng đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của số đông người dân. Việc chuẩn hóa đội ngũ nhân sự, môi giới cũng là yêu cầu cần thiết để nâng cao tính minh bạch, chuyên nghiệp.