Bất động sản Việt Nam bị ảnh hưởng thế nào trước những thách thức chung của thị trường châu Á – Thái Bình Dương?

Thách thức và kì vọng đan xen

Theo Báo cáo quý IV/2023 về Đầu tư Châu Á-Thái Bình Dương (APIQ) của Savills công bố mới đây đã chỉ ra các yếu tố đang thúc đẩy thị trường, các phân khúc đang dẫn đầu và triển vọng thu hút đầu tư nước ngoài của khu vực nói chung và Việt Nam nói riêng trong năm 2024.

Trong đó, những thách thức dai dẳng như lãi suất cao kéo dài, bất ổn kinh tế và địa chính trị toàn cầu tiếp tục gây trở ngại cho hoạt động đầu tư tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương trong quý. Ước tính sơ bộ cho thấy tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại Châu Á – Thái Bình Dương (các giao dịch trị giá trên 10 triệu USD, không bao gồm các dự án đang phát triển và các giao dịch đang chờ xử lý) giảm 23,2% theo năm.

Báo cáo này cho thấy, Nhật Bản tiếp tục là tâm điểm đầu tư quan trọng nhờ hưởng lợi từ chính sách tiền tệ linh hoạt, sự yếu đi của đồng Yên kèm sự gia tăng du lịch mạnh mẽ. Mặc dù lượng đầu tư phân khúc văn phòng và nhà ở suy giảm nhưng khối lượng đầu tư vẫn ở mức tích cực nhờ thị trường bán lẻ và khách sạn phát triển.

Thị trường châu Á - Thái Bình Dương đang đối diện nhiều thách thức.

Tại Hàn Quốc, Hong Kong và Singapore tiếp tục ghi nhận mức giảm trong quý cuối năm do chi phí tài chính tăng cao và khoảng cách lớn giữa kỳ vọng của người mua và người bán. Tuy nhiên, Hong Kong và Singapore vẫn ghi nhận một số giao dịch lớn như thương vụ mua tòa One Island East tại Hong Kong (trị giá 694,1 triệu USD) và dự án thương mại Shenton House tại Singapore (trị giá 408,1 triệu USD).

Với các thị trường cụ thể như đầu tư bán lẻ và khách sạn được đánh giá tốt hơn so với các phân khúc khác, với mức tăng trưởng lên tới hai con số trong quý IV/2023. Đầu tư văn phòng tiếp tục suy giảm do chi phí vay cao và chênh lệch lợi suất lớn nhưng đây vẫn là phân khúc được quan tâm nhất, chiếm tới 30% khối lượng đầu tư. Trong khi đó đầu tư công nghiệp tại các thị trường giảm nhẹ trong quý do thiếu nguồn cung nhà xưởng.

Đặc biệt riêng trong lĩnh vực đầu tư nhà ở lại tiếp tục ghi nhận tín hiệu trầm lắng, nhưng lại là một điểm sáng tại Úc nhờ số lượng người nhập cư và sinh viên ngày càng tăng.

Tín hiệu tốt cho niềm tin nhà đầu tư tại Việt Nam

Mặc dù đối mặt với nhiều khó khăn, sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam nói chung và bất động sản nói riêng vẫn được ghi nhận tăng trưởng. Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/12/2023, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 36,61 tỷ USD, tăng 32,1% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, tổ chức Xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings gần đây đã nâng xếp hạng tín nhiệm quốc gia dài hạn của Việt Nam lên mức BB+ (từ mức BB), triển vọng “Ổn định”. Trong năm 2024, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam được kỳ vọng sẽ đạt mức 6-6.5%, nhờ mức đầu tư nước ngoài (FDI) ổn định và các nỗ lực của chính phủ nhằm tháo gỡ những khó khăn của ngành bất động sản, tăng đầu tư công và điều hành các chính sách kinh tế kịp thời để kích thích tăng trưởng.

Thị trường Việt Nam vẫn được đánh giá cao với dòng vốn FDI ngày một tăng.

Vào quý IV/2023, thị trường ghi nhận lượng đầu tư lớn đối với bất động sản với các thương vụ đáng chu ý như HiteJinro – một doanh nghiệp đồ uống lớn của Hàn Quốc đã đầu tư nhà máy hơn 8.2ha, có giá trị hơn 100 triệu USD tại Thái Bình; Công ty hữu hạn Tập Đoàn Deli (Deli Group) từ Trung Quốc đầu tư 270 triệu USD, sử dụng diện tích đất khoảng 21.2 ha tại khu Công nghiệp Đại An mở rộng tại Hải Dương; Tập đoàn Hyosung (Hàn Quốc) sẽ xây dựng nhà máy sản xuất sợi và vật liệu Carbon có tổng vốn đầu tư khoảng 720 triệu USD (gần 17.500 tỉ đồng) tại khu công nghiệp Phú Mỹ II thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu,…

Riêng tại phân khúc văn phòng, 85% các công ty có tốc độ phát triển nhanh tại Việt Nam đều phải cam kết về ESG, đây đồng thời là yếu tố kéo theo dự gia tăng về nhu cầu văn phòng đạt tiêu chuẩn xanh trên thị trường. Đến năm 2026, TP HCM được kỳ vọng sẽ chào đón 300,000 m2 văn phòng mới đạt tiêu chuẩn hạng A. Hơn nữa, hơn 80% nguồn cung hạng A và hạng B trong tương lai của thành phố sẽ đạt tiêu chuẩn xanh.

Còn tại Hà Nội, từ nay đến năm 2026, 15 dự án mới sẽ cung cấp hơn 389.770 m2 diện tích văn phòng. Văn phòng Hạng A dự kiến chiếm 86% nguồn cung trong tương lai. Diện tích văn phòng xanh sẽ chiếm 18% lượng sàn văn phòng tương lai tại Hà Nội.

“Tin đáng mừng là thị trường vừa qua đã đón nhận sự thông qua của các bộ luật quan trọng, bao gồm Luật Kinh Doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất Đai (sửa đổi). Việc thông qua các bộ Luật này có thể được xem là một tín hiệu tích cực với thị trường đầu tư trong năm tới, thúc đẩy niềm tin của các nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam với nhu cầu thực về nhà ở cũng như niềm tin về lĩnh vực văn phòng và bất động sản công nghiệp sẽ là chìa khóa cho sự khởi đầu của một chu kỳ mới trong năm nay. Tuy nhiên, vẫn cần chờ đợi các văn bản dưới luật để có thể quan sát những thay đổi rõ ràng hơn”, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định.