Bất động sản vùng Nam: Khoảng lặng và áp lực lãi suất ngân hàng

“Điểm nóng” rơi vào “đóng băng”

Những ngày đầu tháng 9, thị trường bất động sản (BĐS) vùng Nam của tỉnh vẫn khá trầm lắng. Không còn cảnh nhộn nhịp tại các khu đô thị, nhà liền kề, khu phân lô ở các phường Hòa Bình, Thống Nhất, Kỳ Sơn hay các xã Lương Sơn, Yên Thủy, Lạc Sơn như vài năm trước.

Nhà đầu tư rao bán biệt thự vị trí "vàng" sát mép sông Đà, phường Hoà Bình.

Hiện nay, nhiều văn phòng môi giới đóng cửa, biển quảng cáo bạc màu; một số mặt bằng chuyển sang kinh doanh dịch vụ khác hoặc bỏ trống.

Tại một văn phòng ký gửi đất khu vực bờ trái sông Đà, phường Hòa Bình, anh Nguyễn Văn Hùng, môi giới lâu năm cho biết: Gần nửa năm nay chưa chốt được hợp đồng. “Hàng gửi bán giảm giá 20-30% xếp đầy trong máy tính và điện thoại nhưng người mua rất ít, có chăng chỉ đến hỏi giá rồi lặng lẽ bỏ đi” - anh Hùng chia sẻ.

Sự trầm lắng diễn ra ở nhiều phân khúc. Tại một số dự án shophouse ven sông Đà, khu nghỉ dưỡng sinh thái ven đô, các căn nhà xây thô cỏ dại mọc lan ra tận bậc cửa. Một số dự án dù đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật cũng phải hoãn kế hoạch mở bán do sức mua suy giảm.

Liên tiếp hai căn hộ thuộc địa bàn phường Hoà Bình đang được rao bán với giá chủ đầu tư nhưng vẫn không có người hỏi mua.

Tại xã Lương Sơn và vùng lân cận, đất nền, đất trang trại đều khó giao dịch. Nhiều nhà đầu tư Hà Nội từng đổ hàng tỷ đồng nay muốn rút vốn cũng không dễ tìm người mua.

Tại phường Thống Nhất, một mảnh đất đồi rộng hơn 200 m2, có bìa thổ cư, từng được trả giá hơn 1 tỷ đồng nhưng chủ đất không bán; nay giảm còn 300 triệu đồng vẫn khó tìm người mua.

Ngay tại khu vực bờ phải, bờ trái phường Hòa Bình, nơi từng là tâm điểm của thị trường vùng Nam, giá nhiều BĐS đã giảm 20-40%. Có những mảnh đất từ mức 50 triệu đồng/m2 nay xuống dưới 40 triệu đồng/m2 nhưng vẫn khó giao dịch. Trên các diễn đàn, những tin rao bán từng nhận được nhiều tương tác nay cũng vắng phản hồi.

Một nhà đầu tư lâu năm tại phường Hòa Bình cho biết, từ đầu năm đến nay, chưa chuyển nhượng được lô đất nào, khiến áp lực tài chính ngày càng lớn.

“Ngộp thở” vì đòn bẩy tài chính

Ẩn sau sự trầm lắng của thị trường BĐS vùng Nam là áp lực dòng tiền đè nặng lên không ít nhà đầu tư. Thời điểm thị trường tăng giá, nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn với kỳ vọng “lướt sóng” kiếm lời trong ngắn hạn. Các gói vay ưu đãi lãi suất 0% trong 12-24 tháng, từng tạo động lực hút dòng tiền vào thị trường. Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tăng lên 11-13%/năm, thậm chí cao hơn, khiến chi phí vốn trở thành gánh nặng.

Anh Trần Minh Tuấn, nhà đầu tư tại phường Hòa Bình, là trường hợp điển hình. Anh từng vay ngân hàng hơn 60% để đầu tư gần 5 tỷ đồng vào hai lô đất vị trí “vàng”. Kỳ vọng hạ tầng kết nối Hà Nội hoàn thiện vào năm 2023 sẽ giúp giá đất tăng mạnh, nhưng thị trường diễn biến ngược lại. Từ cuối năm ngoái, thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng. Mỗi tháng phải trả cả gốc và lãi vài chục triệu đồng, anh Tuấn chấp nhận giảm giá 20% so với đỉnh nhưng vẫn chưa bán được.

Một số dự án BĐS khu vực bờ trái sông Đà vẫn đang thi công trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng.

Sự tắc nghẽn thanh khoản đẩy những nhà đầu tư sử dụng vốn vay vào thế khó: tiếp tục gánh chi phí tài chính hoặc chấp nhận bán cắt lỗ sâu. Trong khi đó, người mua thận trọng, quan sát và chờ mức giá phù hợp. Khoảng cách kỳ vọng giữa bên bán và bên mua vì thế ngày càng lớn.

Thị trường trầm lắng cũng tác động đến đời sống địa phương. Ông Đinh Văn Thành, xã Cao Phong nhớ lại thời điểm nhà đầu tư rầm rộ tìm về mua đất làm khu nghỉ dưỡng, khiến giá đất tại các xóm, làng tăng nhanh. Nhiều gia đình tách thửa, bán đất lấy tiền xây nhà. Đến nay, khi thị trường nguội lạnh, không ít dự án dở dang, đất nông nghiệp bị bỏ hoang, trong khi người dân có nhu cầu ở thực vẫn khó tiếp cận đất do mặt bằng giá vượt xa thu nhập.

Thanh lọc để trở về với nhu cầu thực

Dù thị trường nhìn chung ảm đạm, sức hút không hoàn toàn biến mất ở mọi phân khúc. Nhu cầu đối với nhà đất phục vụ mục đích ở thực vẫn hiện hữu, nhất là tại những khu dân cư có hạ tầng đồng bộ, mật độ dân cư cao.

Phiên đấu giá 84 lô đất tại Tổ 1, phường Thống Nhất, diễn ra trong tháng 7 vừa qua là một minh chứng. Kết quả, 83 lô đấu giá thành công. Diện tích mỗi lô từ 79-119 m2, giá khởi điểm khoảng 6 triệu đồng/m2; giá trúng bình quân đạt 9,3 triệu đồng/m2. Có những lô giá trúng chỉ cao hơn giá khởi điểm khoảng 30 triệu đồng.

Tuy nhiên, thị trường thứ cấp sau đấu giá khá vắng lặng. Nhóm người trúng đấu giá phần lớn là nhà đầu tư từ nơi khác đến. Khi tìm cách bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp hoặc người dân địa phương, thanh khoản lập tức gặp khó. Điều này cho thấy giá trúng đấu giá chưa đồng nghĩa với khả năng thanh khoản trên thị trường thực tế.

Nhiều người sẵn sàng cắt lỗ ngay cả ở vị trí đẹp ở khu vực bờ phải phường Hoà Bình.

Các chuyên gia nhận định, vùng Nam của tỉnh có nhiều lợi thế về hạ tầng kết nối và cảnh quan thiên nhiên. Tuy nhiên, việc giá BĐS từng bị đẩy lên quá xa giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền khiến thị trường chịu tác động mạnh khi tín dụng thắt chặt. Những sản phẩm mang tính đầu cơ cao, pháp lý chưa rõ ràng hoặc hạ tầng dở dang là nhóm chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Lối thoát cho thị trường lúc này là tái cơ cấu sản phẩm. Thay vì tập trung vào phân lô bán nền, biệt thự nghỉ dưỡng, các chủ đầu tư cần hướng đến những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, trong đó có nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền cho người dân địa phương, người lao động tại các khu, cụm công nghiệp.

Giai đoạn điều chỉnh hiện nay mang đến không ít thách thức nhưng cũng là phép thử cần thiết để sàng lọc thị trường BĐS vùng Nam. Khi các yếu tố đầu cơ được loại bỏ, thị trường có cơ hội khôi phục trên nền tảng thận trọng, thực chất, bền vững hơn.