Bất động sản qua thời 'bán hàng bằng kỳ vọng'

Báo cáo thị trường mới nhất từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy phân khúc căn hộ chung cư tại TP.HCM và vùng phụ cận đang chứng kiến sự phân hóa cực kỳ sâu sắc.

Tính riêng nửa đầu năm 2026, TP.HCM vẫn giữ vai trò hạt nhân áp đảo khi chiếm tới khoảng 90% cơ cấu nguồn cung cũng như lượng giao dịch căn hộ của toàn vùng phụ cận, bỏ xa các thị trường lân cận như Tây Ninh (6%) hay Đồng Nai (4%).

Dù tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn duy trì quanh ngưỡng khả quan từ 70% đến hơn 80%, chỉ số giá căn hộ tại TP.HCM vẫn không ngừng leo thang, đạt mức tăng trưởng kỷ lục hơn 170% so với mốc nền năm 2019.

Đáng chú ý, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp bình quân tại TP.HCM trong quý II/2026 đã chạm mốc xấp xỉ 108 triệu đồng/m2, tăng khoảng 3% so với cuối năm 2025. Mức giá này đang trở thành một "bộ lọc" tự nhiên nhưng khắc nghiệt nhất đối với sức cầu xã hội.

Không phải cứ nơi nào có đường đi qua, giá đất cũng tăng theo

“Giá bán neo cao khiến giấc mơ an cư của người có nhu cầu ở thực ngày càng chông chênh, kéo dài thời gian cân nhắc trước khi xuống tiền”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định.

Theo ông Đính, người mua hiện không còn dễ dàng gật đầu trước những phối cảnh dự án lung linh. Dòng tiền đang co lại và chỉ tìm đến những sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng, pháp lý hoàn chỉnh, tiện ích hiện hữu và khả năng khai thác thực tế.

Hệ quả là tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại, ngay cả khi nguồn cung trên thị trường đã được cải thiện.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). Ảnh: BTC.

“Để cải thiện thanh khoản, giá bán buộc phải quay về quỹ đạo tương xứng với giá trị sản phẩm và sức chi trả của người dân”, ông Đính nhấn mạnh tại talkshow “Bất động sản TP.HCM - Toàn cảnh và triển vọng”, diễn ra mới đây.

Đáng chú ý, bài toán giá và thanh khoản diễn ra trong lúc không gian phát triển của TP.HCM mới đang mở rộng chưa từng có. Với diện tích hơn 6.700km2, dân số gần 14 triệu người và khoảng 7,4 triệu lao động, thành phố đang hình thành nhiều động lực tăng trưởng: tài chính - dịch vụ ở khu trung tâm, công nghiệp công nghệ cao ở phía bắc, cảng biển - logistics ở phía đông nam và du lịch biển ở vùng ven.

Hạ tầng giao thông tiếp tục mở đường, kéo các cực tăng trưởng ra khỏi trung tâm. Nhưng theo ông Đính, đường mở đến đâu không có nghĩa giá bất động sản sẽ tăng đến đó.

Không gian càng rộng, thị trường càng phân hóa. Thay vì chỉ hỏi một khu đất cách trung tâm bao nhiêu kilomet, người mua ngày càng quan tâm mất bao nhiêu phút để đến nơi làm việc, trường học, bệnh viện; khu vực đã có những tiện ích gì; cộng đồng cư dân có thể hình thành ra sao và tài sản có tạo được dòng tiền hay không?.

Những khu đất chỉ có một câu chuyện quy hoạch nhưng thiếu việc làm, dịch vụ và kết nối thực tế sẽ ngày càng khó thuyết phục người mua.

“Khoảng cách trên bản đồ có thể được rút ngắn bằng một tuyến đường, nhưng khoảng cách về chất lượng sống thì không thể chỉ giải quyết bằng một nét vẽ quy hoạch”, ông Đính nói.

Góc nhìn này cũng nhận được sự đồng tình của nhiều chuyên gia quy hoạch và doanh nghiệp bất động sản.

Tại Diễn đàn bất động sản 2026 “Siêu đô thị, siêu cơ hội” do Tạp chí TheLEADER tổ chức cách đây không lâu, ông Kiều Xuân Phan, đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông, cho rằng trong một đô thị hiện đại, khoảng cách địa lý không còn là thước đo quan trọng nhất của chất lượng sống.

"Điều người dân quan tâm hơn là mất bao lâu để đi từ nhà đến nơi làm việc, trường học, dịch vụ, không gian vui chơi, mua sắm và những nhu cầu thiết yếu hằng ngày", ông nói.

Theo ông Phan, một người có thể làm việc tại Bình Dương nhưng vẫn kết nối thuận tiện với các khu vực khác, đồng thời tiếp cận nhanh những tiện ích như cà phê, không gian sinh hoạt, giải trí hay làm việc, thì khoảng cách địa lý với trung tâm TP.HCM không còn là rào cản quá lớn.

“Đó chính là tư duy phát triển của một đô thị hiện đại, không chỉ xây dựng nơi để ở, mà còn xây dựng nơi để con người sinh sống, làm việc và tận hưởng cuộc sống”, ông Phan nhấn mạnh.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cũng cho rằng thước đo giá trị bất động sản đang thay đổi. Trong tương lai, câu hỏi “cách trung tâm bao xa?” có thể không còn quan trọng bằng “mất bao lâu để kết nối tới trung tâm?”.

Sự thay đổi này rõ ràng đang kéo theo một cuộc sàng lọc khác trên thị trường. Theo ông Đính, bất động sản đang rời khỏi cuộc chơi dựa trên kỳ vọng tăng giá để bước vào cuộc cạnh tranh bằng giá trị thực.

Nếu trước đây nhà đầu tư có thể chạy theo quy hoạch, mua gom khi giá còn thấp rồi chờ thị trường đẩy giá lên rồi 'lướt sóng', thì nay cách chơi này ngày càng khó.

"Người mua thận trọng hơn, ưu tiên an cư lâu dài, tích sản an toàn, khả năng cho thuê và dòng tiền thực tế. Vì vậy, các yêu cầu về pháp lý dự án, tiến độ thi công và năng lực triển khai của chủ đầu tư cũng trở thành những tiêu chí đánh giá quan trọng của người mua trước khi xuống tiền", ông chia sẻ.

Hết thời doanh nghiệp “bán hàng bằng kỳ vọng”

Ở góc nhìn vĩ mô, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, bất động sản có mối liên hệ rất chặt với tín dụng và tài sản bảo đảm của hệ thống ngân hàng. Vì vậy, ngoài cung - cầu, thanh khoản là biến số đặc biệt quan trọng. Khi thanh khoản suy yếu, giá trị tài sản cũng chịu sức ép.

Trong khi đó, thanh khoản bất động sản đang chịu tác động đồng thời từ lãi suất, tỷ giá và dòng tiền trong hệ thống ngân hàng.

Theo ông Nghĩa, diễn biến này xảy ra trong bối cảnh nền kinh tế vẫn tăng trưởng khá mạnh. GDP quý II tăng 8,39%, đưa mức tăng trưởng sáu tháng lên 8,18%. Tám tháng đầu năm, vốn FDI đăng ký đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4%, trong khi vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12%. Giải ngân đầu tư công đến hết tháng 8 đạt khoảng 510.000 tỷ đồng, tương đương 50% kế hoạch năm.

Những con số này cho thấy sức khỏe của nền kinh tế và các động lực tạo cầu vẫn khá tích cực. Nguồn cung nhà ở cũng đang được cải thiện. Thế nhưng dòng tiền vào bất động sản lại không vận động cùng nhịp.

Theo ông Nghĩa, đây là điểm cần đặc biệt lưu ý của thị trường hiện nay: kinh tế tăng trưởng không đồng nghĩa bất động sản sẽ tự động tăng thanh khoản.

Một trong những nguyên nhân là giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, ngày càng kéo giãn khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người dân. Đặc biệt, phân khúc bình dân, vốn đáp ứng nhu cầu ở thực lớn nhất, lại đang thiếu nguồn cung phù hợp.

TS Lê Xuân Nghĩa: Kinh tế tăng trưởng không đồng nghĩa bất động sản sẽ tự động tăng thanh khoản. Ảnh: BTC.

Tại TP.HCM, nguồn cung toàn thị trường năm 2026 dự kiến khoảng 45.000 căn hộ. Khu vực Bình Dương cũ đóng góp khoảng 50% nguồn cung, nhưng hơn 95% sản phẩm mới tại đây thuộc phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, khu Nam được dự báo chiếm khoảng 50% nguồn cung mới trong nửa cuối năm, với giá khoảng 90 - 95 triệu đồng/m2.

"Nguồn cung có thêm, nhưng nếu phần lớn sản phẩm nằm ngoài khả năng chi trả của số đông, bài toán thanh khoản vẫn chưa được giải quyết", ông Nghĩa chia sẻ.

Ở góc nhìn thị trường, ông Đính cho hay, một động lực quan trọng thúc đẩy sự thay đổi của thị trường là “bộ ba” luật mới: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đồng thời tiếp tục được hoàn thiện.

Theo ông, khung pháp lý mới đang đặt thị trường trước một yêu cầu rõ ràng hơn là "không thể chỉ bán một vị trí đẹp trên bản đồ hay một câu chuyện tăng giá trong tương lai".

Với chủ đầu tư, các quy định mới yêu cầu minh bạch hơn về thông tin dự án, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và trách nhiệm trong quá trình triển khai. Việc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện cũng bị siết chặt. Nói cách khác, doanh nghiệp ngày càng khó “bán bằng kỳ vọng”. Muốn bán hàng, trước hết phải chứng minh năng lực triển khai, pháp lý và tiến độ thực tế của dự án.

Ở phía người mua, thay đổi cũng diễn ra theo hướng thận trọng hơn. Thay vì chỉ nhìn phối cảnh và kỳ vọng giá tăng, khách hàng có xu hướng soi kỹ pháp lý, hợp đồng, tiến độ xây dựng, khả năng bàn giao và những gì thực sự hiện hữu tại dự án.

"Những cam kết lợi nhuận thiếu cơ sở cũng không còn dễ tạo sức hút như trước. Thị trường vì thế đang dịch chuyển từ bán giấc mơ sang bán những giá trị có thể kiểm chứng", ông nhấn mạnh.