Bài 2: Nguồn cung tăng mạnh, vì sao bất động sản vẫn khó bán?

Nguồn cung tăng, sức mua chậm lại

Quý II/2026, thị trường bất động sản đón thêm lượng lớn nguồn cung mới. Theo Bộ Xây dựng, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép với 103.205 căn, tăng 194,8% so với quý I và gấp hơn ba lần cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch trong quý chỉ đạt 100.005, bằng 71,5% quý I. Tại 25 trong số 34 địa phương có báo cáo, lượng bất động sản tồn kho khoảng 39.284 căn và nền.

Nguồn cung nhà ở tăng mạnh sau thời gian dài khan hiếm nhưng giao dịch lại giảm.

Nguồn hàng dồi dào hơn nhưng người mua vẫn chưa… xuống tiền. Một trong những nguyên nhân là giá nhà vẫn ở mức cao. Bộ Xây dựng ghi nhận giá bán căn hộ chung cư bình quân trên thị trường thứ cấp trong quý II tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m². Giá thứ cấp đã có dấu hiệu giảm so với quý trước, còn giá sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn chưa thay đổi đáng kể.

Lãi suất vay mua nhà cũng tăng mạnh so với giai đoạn trước. Mức phổ biến hiện nay khoảng 12-14%/năm. Nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi chuyển sang lãi suất thả nổi 13-15%, có trường hợp lên 15-16%/năm.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Thương mại Xây dựng Lê Thành cho rằng mức lãi suất này khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà phải cân nhắc rất kỹ. “Một căn nhà khoảng 5 tỷ đồng, người mua có sẵn 2 tỷ thì vẫn phải vay thêm 3 tỷ. Nếu lãi suất ở mức 15% một năm, riêng tiền lãi đã khoảng 450 triệu đồng, tức hơn 37 triệu đồng mỗi tháng. Với mức thu nhập của phần lớn người lao động, đây là gánh nặng rất lớn. Người mua phải cân nhắc xem sau khi trả nợ ngân hàng thì còn bao nhiêu tiền để trang trải cuộc sống”, ông Nghĩa phân tích.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting, kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, lãi suất cao tác động rõ nhất đến nhóm khách hàng phải sử dụng vốn vay. Khi chi phí vay tăng, người mua ở thực phải tính lại khoản trả hàng tháng, còn nhà đầu tư thận trọng hơn với hiệu quả của khoản đầu tư.

Diễn biến ở hai thị trường lớn cũng phản ánh sức mua chậm lại. Tại TP.HCM, CBRE ghi nhận quý II có 850 căn hộ chào bán mới, giảm 48% so với quý trước. Giá bán sơ cấp bình quân giảm 3%. Ở Hà Nội, hơn 5.800 căn hộ được bán trong quý II, tương đương 68% lượng mở bán mới. Tỷ lệ này thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2024-2025, khi sức hấp thụ thường xuyên ở mức trên 90%. Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp cũng lần đầu điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022.

Dù sức mua chậm lại, khả năng giá nhà giảm sâu trong thời gian ngắn vẫn khó xảy ra. TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết nhiều dự án vừa được tháo gỡ đã nằm chờ trong thời gian dài. Trong khoảng thời gian đó, chi phí đất, vật liệu, nhân công và vốn đều tăng. Tại một số dự án, riêng chi phí đất đã cao hơn trước 20-30%. “Giá chung cư thương mại chưa thể giảm sâu do chi phí đầu vào đồng loạt tăng”, ông Đính nhận định.

Chi phí vốn tăng đang thu hẹp khả năng vay mua nhà và gây áp lực lên chủ đầu tư.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, chi phí đất hiện chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí phát triển dự án. Nếu giá đất tăng 20%, tổng chi phí dự án có thể tăng ít nhất 6-8%. Một số dự án được triển khai trở lại sau nhiều năm phải nộp tiền sử dụng đất cao gấp 1,5-3 lần trước đây. Chi phí xây dựng cũng tăng khoảng 8-12%.

Ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng tiền sử dụng đất là khoản chi phí tác động trực tiếp đến giá bán. Doanh nghiệp phải đưa chi phí này vào giá thành, vì vậy mức nghĩa vụ tài chính về đất càng cao thì khả năng kéo giá nhà xuống càng khó.

Theo ông Nghĩa, doanh nghiệp cần một quy trình thủ tục rõ ràng, thời gian giải quyết cụ thể và chi phí đất hợp lý hơn. Việc hỗ trợ lãi suất cũng chỉ có ý nghĩa khi doanh nghiệp thực sự tiếp cận được vốn. “Nếu ngân hàng không giải ngân thì lãi suất có thấp cũng không giải quyết được vấn đề”, ông Nghĩa nói.

Có hàng nhưng chưa đúng túi tiền

Thị trường hiện nay vẫn có những dự án bán tốt. Pháp lý rõ ràng, tiến độ bảo đảm, hạ tầng thuận lợi và mức giá phù hợp vẫn là các yếu tố kéo người mua trở lại. Khó khăn tập trung nhiều hơn ở các sản phẩm có tổng giá trị lớn, người mua phải vay một khoản tiền lớn trong thời gian dài.

Theo ông Võ Hồng Thắng, cơ cấu nguồn cung hiện nay vẫn nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực lại tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá thấp hơn.

Với những căn hộ giá 5-7 tỷ đồng, ngay cả người mua đã tích lũy được một phần vốn cũng phải vay vài tỷ đồng. Ở mức lãi suất hai chữ số, số tiền trả ngân hàng mỗi tháng trở thành rào cản lớn với nhiều gia đình.

Nguồn cung tăng nhưng lãi suất đang trở thành rào cản lớn với người mua nhà hiện nay.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội đang được bổ sung nhanh hơn. Theo Bộ Xây dựng, riêng quý II, các địa phương khởi công 62 dự án với 65.065 căn. Đến hết tháng 8, cả nước có 903 dự án đang triển khai với hơn 856.000 căn.

Nguồn cung này chủ yếu dành cho các nhóm đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định. Thực tế vẫn còn một bộ phận người dân có thu nhập cao hơn mức được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng chưa đủ khả năng mua nhà thương mại. Đây cũng là nhóm khách hàng mà thị trường còn thiếu sản phẩm phù hợp.

Thị trường bán chậm, các chủ đầu tư đã tăng hỗ trợ người mua. Nhiều dự án kéo dài thời gian thanh toán, hỗ trợ lãi suất, tăng chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm. Cách bán hàng cũng thay đổi khi lượng sản phẩm đưa ra thị trường nhiều hơn và người mua có thêm lựa chọn.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, hoạt động mở bán, quảng bá dự án gần đây đã sôi động trở lại, nhưng giao dịch thực tế chưa tăng tương ứng. Người mua hiện tính rất kỹ giá căn nhà, số tiền phải vay và khoản trả ngân hàng mỗi tháng trước khi quyết định. Những tháng cuối năm, nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng. Sức ép bán hàng vì vậy sẽ lớn hơn, nhất là với các dự án có giá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào khách hàng sử dụng vốn vay. Khi nguồn cung không còn quá khan hiếm, thị trường sẽ phải quay về bài toán căn bản hơn: giá nào người mua có thể trả và vay bao nhiêu thì còn đủ sức trả nợ.