Bitexco xin giữ 'đất vàng' để làm nhà ở xã hội, có khả thi?

The Manor Central Park - Khu nhà đô thị nam đường Vành đai 3 có quy mô khoảng 90 ha, được Hà Nội phê duyệt hồi tháng 4/2011, tổng mức đầu tư khoảng 1,9 tỷ USD. Một phần đất trong dự án này được trả đối ứng cho hợp đồng BT (đổi đất lấy hạ tầng) đầu tư đường giao thông.

Đất có “tiền sử” bị thu hồi

Trong khuôn khổ buổi làm việc giữa Đoàn công tác của Quốc hội với TP Hà Nội về các vấn đề liên quan đến lĩnh vực bất động sản trên địa bàn Thủ đô, ông Nguyễn Viết Tạo - đại diện Bitexco muốn được giữ lại quỹ đất vàng để xây nhà xã hội nhằm "bảo đảm đồng bộ hạ tầng khu đô thị".

Sẽ không có gì gây chú ý đặc biệt nếu một phần khu đất được đề xuất giữ lại để xây nhà ở xã hội của Bitexco từng có “tiền sử” bị thu hồi với lý do giá trị quỹ đất giao cho Bitexco vượt xa giá trị công trình BT. Trong đó 2,3 ha là quỹ đất công cộng và gần 3 ha là quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội.

Một góc khu đô thị The Manor Central Park (Ảnh: Bitexco)

Đáng chú ý, quỹ đất trên bị TP Hà Nội ra quyết định thu hồi từ năm 2019, nhưng đến cuối năm 2023 Bitexco vẫn chưa “trả”, buộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội phải có báo cáo UBND TP về việc tập đoàn này không phối hợp bàn giao 52.936 m2 đất theo yêu cầu.

Cũng cần phải nói thêm, dự án The Manor Central Park được Hà Nội phê duyệt hồi tháng 4/2011 nhưng đến năm 2014 mới khởi công. Hiện, nhiều hạng mục tại dự án đã được bàn giao cho cư dân và đưa vào vận hành. Không ít căn biệt thự, shophouse tại dự án được bán với giá 1-3 triệu USD.

Với những diễn biến từ thực tế, việc Bitexco muốn giữ lại đất vàng để phát triển dự án đã gây nhiều chú ý. Trước hết, việc xây nhà xã hội bên trong một khu đô thị tỷ USD, trên một khu "đất vàng", về nhiều mặt, khiến không ít người lo ngại về giá bán. Và những lo ngại là có cơ sở bởi giá nhà ở xã hội tại TP Hà Nội những năm qua đã liên tục tăng, nếu có thêm những dự án giá cao, mặt bằng giá sẽ ngày càng bị đội lên.

Chậm làm dự án sẽ bị thu hồi

Cùng với những lo ngại về giá khi phát triển nhà ở xã hội trên “đất vàng”, đề xuất của Bitexco cũng gây chú ý trong bối cảnh từ 1/8 tới, các luật mới có hiệu lực giúp khơi thông các điểm nghẽn, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong tiếp cận tài nguyên đất đai, tăng nguồn cung nhà, nhưng cũng siết rất mạnh về trách nhiệm của doanh nghiệp nếu không triển khai dự án, lãng phí đất đai.

Ông Phan Đức Hiếu - ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho biết, những dự án không hoặc chậm triển khai sẽ chịu cơ chế thu hồi đất rất nghiêm ngặt, khắc phục những quy định quá "mù mờ" về việc chậm thực hiện dự án trước đây.

Do đó, luật mới quy định chậm so với tiến độ dự án đã đăng ký, sau 48 tháng kể từ ngày doanh nghiệp cam kết đưa dự án vào hoạt động (trừ trường hợp thiên tai, bất khả kháng…) Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi hoàn.

Cụ thể, đất để thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng.

Hết thời hạn được gia hạn chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Với quy định này, ông Hiếu đánh giá khả thi và doanh nghiệp phải dự phòng rủi ro bị thu hồi đất.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực – thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, đây là một chế tài rất mạnh nhằm hạn chế tình trạng bỏ hoang, lãng phí đất đai.

Trong khi đó, ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa – Phó chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TP.HCM nêu quan điểm, Luật Nhà ở có hiệu lực sắp tới sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc của các dự án nhà ở xã hội. Theo quy định, doanh nghiệp không cần phải chờ cơ quan chức năng xác định giá đất thì mới được miễn giảm tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp được miễn, giảm ngay từ đầu, giúp tiết kiệm thời gian.

Tuy nhiên, bên cạnh mặt thuận lợi, quy định trong 48 tháng doanh nghiệp chưa triển khai dự án sẽ bị thu hồi đất mà không bồi thường là chuyện “rất kinh hoàng”. Bởi trong thực tế có nhiều dự án chậm triển khai mà nguyên nhân lại đến từ thủ tục liên quan đến cơ quan chức năng.

Vì vậy, ông Nghĩa kiến nghị cần có thêm Nghị định hướng dẫn luật nhằm bổ sung, làm rõ các điều kiện để tránh tình trạng doanh nghiệp “chết oan” vì lỗi không phải của mình.

Từ những quy định mới, trở lại với đề xuất của Bitexco, nếu thực sự được giao đất, tập đoàn cần có chiến lược để thực hiện sớm dự án, nhanh chóng đưa sản phẩm vào thị trường vốn đang rất khát nhà ở xã hội. Bởi nếu chậm tiến độ, “điệp khúc” thu hồi đất sẽ lại vang lên với khu đất vốn đã có “tiền sử” bị thu hồi này.

Ngược lại, phía cơ quan chức năng TP Hà Nội, có lẽ cũng sẽ mất không ít thời gian để đưa ra quyết định có tiếp tục giao khu đất vàng cho Bitexco làm dự án hay không. Bởi nếu giao rồi, doanh nghiệp làm chậm, sẽ rất khó thu hồi (khi doanh nghiệp đã bỏ nhiều chi phí), từ đó gây thất thoát, lãng phí.

Đại Phong