Bỏ 3,5 tỷ mua căn hộ ở Bình Dương cũ, cho thuê thu vỏn vẹn 8 triệu mỗi tháng

Căn hộ mới bàn giao, giá thuê vẫn ở mức thấp

Thị trường căn hộ phía Bắc TPHCM, tức khu vực tỉnh Bình Dương cũ, đang ghi nhận sự chênh lệch giữa giá bán và giá thuê. Trong khi giá chào bán tại nhiều dự án đã lên mức vài tỷ đồng mỗi căn, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến chỉ khoảng 5-9 triệu đồng/tháng.

Thời gian gần đây, thị trường căn hộ cho thuê tại Bình Dương cũ ghi nhận thêm nguồn cung từ các dự án mới bàn giao, giá cũng cạnh tranh hơn.

Khảo sát cho thấy, căn hộ tại dự án A&T Sky Garden, phường Lái Thiêu đang được chào thuê với mức 5-6 triệu đồng/tháng đối với loại 1 phòng ngủ, 6-8 triệu đồng/tháng đối với loại 2 phòng ngủ và 8-13,8 triệu đồng/tháng đối với loại 3 phòng ngủ.

Trong khi đó, giá chuyển nhượng căn hộ 2 phòng ngủ tại A&T Sky Garden hiện dao động từ 2,5 đến 2,8 tỷ đồng. Với một căn hộ có giá mua 2,7 tỷ đồng và cho thuê được 7,5 triệu đồng/tháng, nhà đầu tư thu về khoảng 90 triệu đồng/năm.

Thị trường căn hộ tại khu vực Bình Dương cũ ghi nhận nguồn cung gia tăng, giá bán đi lên trong khi giá thuê vẫn chưa có sự cải thiện tương ứng. Ảnh: Nguyễn Huế

Tại The Emerald 68, phường Bình Hoà, mặt bằng giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ dao động 5,5-6,5 triệu đồng/tháng, trong khi căn 2 phòng ngủ có giá thuê khoảng 6,5-8,8 triệu đồng/tháng.

Giá chuyển nhượng căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án mới bàn giao này được chào bán ở mức khoảng 3,2-3,7 tỷ đồng. Nếu nhà đầu tư mua căn hộ với giá 3,5 tỷ đồng và cho thuê được 8 triệu đồng/tháng, doanh thu một năm đạt 96 triệu đồng.

Không chỉ những dự án mới bàn giao, ngay cả các dự án đã bàn giao từ năm ngoái, có thời gian đưa vào khai thác, cũng đang phải cạnh tranh về giá thuê.

Tại Bcons City, phường Đông Hoà, giá cho thuê căn hộ 1 phòng ngủ từ 4,5-5,7 triệu đồng/tháng với nội thất cơ bản, căn 2 phòng ngủ khoảng 5,5-7,5 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, căn hộ 2 phòng ngủ đang được chào bán với giá khoảng 2,3-3,15 tỷ đồng.

Giá cho thuê căn hộ 1 phòng ngủ tại Bcons Polaris, phường Dĩ An, phổ biến từ 5,5-6,5 triệu đồng/tháng tuỳ nội thất, loại 2 phòng ngủ khoảng 6-7,5 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá chuyển nhượng căn hộ 2 phòng ngủ dao động 2,6-2,8 tỷ đồng.

So với hai dự án trên, giá căn hộ tại The Maison, phường Thủ Dầu Một thấp hơn, với căn 2 phòng ngủ đang được chào bán khoảng 1,6-2,2 tỷ đồng. Giá thuê phổ biến dao động 4,5-6,8 triệu đồng/tháng. 

Như vậy, với một căn hộ The Maison có giá mua 1,8 tỷ đồng và cho thuê được 6 triệu đồng/tháng, chủ sở hữu có thể thu 72 triệu đồng tiền thuê mỗi năm.

Bỏ tiền tỷ đầu tư, lợi suất cho thuê chỉ khoảng 2,7-4%

Tính theo các mức giá mua và giá thuê giả định nêu trên, lợi suất cho thuê gộp tại các dự án dao động khoảng 2,74-4%/năm. Cụ thể, The Emerald 68 đạt khoảng 2,74%, Bcons City khoảng 2,86%, Bcons Polaris khoảng 3%, A&T Sky Garden khoảng 3,33% và The Maison khoảng 4%.

Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2026 của Batdongsan cho thấy, giá bán căn hộ bình quân tại Bình Dương cũ đạt khoảng 42 triệu đồng/m2, trong khi giá thuê gần như đi ngang. Điều này khiến lợi suất cho thuê căn hộ bình quân giảm còn 2,9%/năm, thấp hơn 0,3 điểm phần trăm so với quý trước.

Trong khi đó, theo dữ liệu năm 2024 của đơn vị nghiên cứu thị trường này, lợi suất cho thuê căn hộ bình quân tại Bình Dương đạt 4,7%/năm, cao nhất cả nước, so với 3,7% tại Hà Nội và 3,6% tại TPHCM. Đáng chú ý, một số dự án ghi nhận lợi suất cho thuê lên tới 6-7,5%/năm.

Sau hai năm, lợi suất cho thuê căn hộ tại thị trường Bình Dương cũ đã suy giảm đáng kể.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Avison Young Việt Nam, lợi suất cho thuê căn hộ tại khu vực nội đô TPHCM vào khoảng 3-4%/năm, trong khi lãi suất cho vay mua nhà trên thị trường đã tăng lên khoảng 12-15%/năm. 

Chênh lệch lớn giữa khả năng tạo thu nhập từ hoạt động cho thuê và chi phí vốn cho thấy việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư căn hộ khai thác cho thuê đang đối mặt với nhiều áp lực. Khoản chênh lệch này còn có thể tăng lên sau khi tính các chi phí vận hành và thời gian căn hộ không có khách thuê.

Ở góc độ thị trường chung, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TPHCM, nhận định sức mua căn hộ đang chững lại trong khi mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, còn sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, khiến khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua ở thực ngày càng lớn.

Thực tế, căn hộ tại Bình Dương cũ vẫn có lợi thế nhờ tập trung đông dân cư, nhiều khu công nghiệp và nhu cầu nhà ở của người lao động vẫn rất lớn. Tuy nhiên, nhu cầu thuê lớn không đồng nghĩa với khả năng tạo lợi nhuận cao cho người sở hữu.