Bỏ cấp Giấy phép xây dựng: đòn bẩy cho thị trường bất động sản?

Gỡ “nút thắt” thể chế

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, mỗi năm cả nước có hàng trăm nghìn hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng (GPXD). Thủ tục này hiện đang chiếm tỷ lệ đáng kể trong tổng thời gian và chi phí thực hiện các dự án đầu tư xây dựng. Với các dự án BĐS, thời gian để hoàn tất thủ tục cấp phép có thể kéo dài từ 3 - 6 tháng, thậm chí lâu hơn nếu gặp vướng mắc liên quan đến quy hoạch, phòng cháy chữa cháy hoặc xác định chỉ tiêu kiến trúc.

Nếu bỏ GPXD, một rào cản hành chính lớn sẽ được gỡ bỏ, từ đó giúp tiết kiệm chi phí không chính thức, giảm thời gian triển khai dự án, và tăng tính chủ động cho nhà đầu tư. Điều này hoàn toàn phù hợp với tinh thần cải cách thể chế, thúc đẩy môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn.

“Việc loại bỏ GPXD cũng có thể xem như một bước tiến quan trọng trong quá trình số hóa và tích hợp dữ liệu quy hoạch, xây dựng, đất đai. Thay vì xin phép riêng lẻ từng khâu, DN sẽ thực hiện một quy trình số hóa khép kín, truy xuất được các điều kiện cần thiết cho việc triển khai công trình ngay từ đầu. Đây là xu hướng mà nhiều nước phát triển như Singapore, Hà Lan, Đan Mạch... đang áp dụng thành công” - TS Nguyễn Quang – nguyên Giám đốc Chương trình Định cư con người của Liên Hợp quốc tại Việt Nam đánh giá.

Việc bỏ Giấy phép xây dựng được xem là bước tiến lớn về cải cách thể chế.

Với các DN BĐS, việc chậm cấp phép xây dựng thường đồng nghĩa với chậm ra hàng, chậm thu hồi vốn và tăng chi phí vốn. Trong bối cảnh thị trường đang đối mặt với áp lực thanh khoản, chi phí tài chính gia tăng và nhu cầu mua nhà yếu đi, việc rút ngắn thủ tục hành chính như bỏ GPXD sẽ là cú hích tích cực cho sự phục hồi. Trên thực tế, nhiều dự án BĐS bị chậm triển khai tới cả năm do tắc ở khâu xin phép xây dựng, trong khi quy hoạch 1/500 đã có, thiết kế cơ sở đã được phê duyệt, thẩm định phòng cháy đầy đủ. Nếu bỏ GPXD sẽ giảm ít nhất 30% thời gian triển khai, giúp đưa sản phẩm ra thị trường sớm hơn, giảm chi phí tài chính.

Về dài hạn, sự cải cách này cũng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS trở nên chuyên nghiệp hơn, bởi các chủ đầu tư sẽ phải “tự chịu trách nhiệm” cao hơn với hồ sơ thiết kế và các điều kiện pháp lý ban đầu. Đây là động lực để nâng cao năng lực thiết kế – thi công – giám sát của cả chủ đầu tư lẫn đơn vị tư vấn.

“Cần nhìn rõ rằng GPXD hiện nay là một rào cản lớn đối với DN, làm tăng chi phí cơ hội rất lớn. Nhưng bỏ không có nghĩa là buông, nếu thay thế được bằng một hệ thống dữ liệu số, nơi mà chủ đầu tư chỉ cần “cắm tọa độ” vào là biết được mình có được xây hay không, được xây cái gì và xây bao nhiêu thì việc bỏ GPXD hoàn toàn hợp lý” - TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá.

... nhưng cần thận trọng và có lộ trình

Dù có nhiều ưu điểm, song đề xuất bỏ GPXD cũng đặt ra không ít thách thức, nhất là trong bối cảnh hệ thống kiểm soát chất lượng công trình và giám sát xây dựng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế. Theo ông Lê Quang Hùng – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, GPXD không chỉ là một thủ tục hành chính, mà còn là bước chốt kiểm soát cuối cùng trước khi công trình được thi công. Nếu bỏ giấy phép mà không có cơ chế thay thế đủ mạnh, thì nguy cơ phát sinh vi phạm về mật độ, chiều cao, kiến trúc và an toàn là rất lớn.

Thực tế cho thấy, tại nhiều địa phương, tình trạng xây dựng sai phép, không phép vẫn diễn ra khá phổ biến. Tình trạng này có thể trầm trọng hơn nếu bỏ hoàn toàn thủ tục cấp phép mà không nâng cao năng lực quản lý của chính quyền đô thị. Điều này đòi hỏi phải xây dựng hệ thống hậu kiểm hiệu quả, áp dụng công nghệ giám sát từ xa, chế tài nghiêm khắc đối với vi phạm. Một lo ngại khác là việc bỏ GPXD có thể tạo ra lỗ hổng trong quản lý kiến trúc và cảnh quan đô thị, nhất là tại các TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... nơi mà chỉ cần một sai lệch nhỏ về chiều cao, mật độ xây dựng là có thể phá vỡ tổng thể quy hoạch.

Các chuyên gia cho rằng, việc bỏ Giấy phép xây dựng cần thí điểm trước khi nhân rộng mô hình, để tránh tình trạng mất kiểm soát về vi phạm trật tự xây dựng.

Vì vậy, để bỏ GPXD mà vẫn đảm bảo trật tự xây dựng, an toàn công trình và chất lượng đô thị, nhiều chuyên gia cho rằng cần thỏa mãn một số điều kiện tiên quyết. Thứ nhất, hệ thống quy hoạch – thiết kế phải được số hóa đầy đủ, rõ ràng, dễ tiếp cận và công khai. Các chỉ tiêu như mật độ, chiều cao, khoảng lùi, tầng cao… phải được “đóng khung” ngay từ giai đoạn duyệt quy hoạch chi tiết. Chủ đầu tư chỉ cần làm đúng theo khung này là có thể triển khai.

Thứ hai, năng lực của các tổ chức thiết kế, giám sát, kiểm định chất lượng xây dựng phải được nâng cao và quản lý chặt chẽ. Các đơn vị này sẽ đóng vai trò “kiểm duyệt độc lập” thay cho cơ quan quản lý Nhà nước, qua đó phân quyền trách nhiệm nhưng không buông lỏng chất lượng; Thứ ba, cần phát triển hệ thống hậu kiểm hiệu quả dựa trên dữ liệu số và công nghệ giám sát công trình theo thời gian thực. Cơ quan quản lý không cần phê duyệt trước, nhưng có thể kiểm tra, xử phạt nghiêm nếu chủ đầu tư làm sai quy định; Cuối cùng, chế tài xử phạt vi phạm cần đủ nghiêm khắc để tạo tính răn đe, tránh tình trạng lợi dụng cơ chế thông thoáng để hợp thức hóa xây dựng trái phép.

“GPXD hiện nay đóng vai trò như một chứng thư pháp lý xác nhận công trình đã đáp ứng đủ điều kiện triển khai. Nếu bỏ, phải thay bằng một hệ thống kiểm tra điều kiện đầu vào tương đương về hiệu lực pháp lý. Luật phải rõ ràng, chế tài phải nghiêm và cơ quan giám sát phải đủ thẩm quyền. Nếu không, khi có tranh chấp hoặc xảy ra sự cố công trình, rất khó xác định trách nhiệm pháp lý giữa nhà đầu tư – đơn vị thiết kế – nhà thầu – cơ quan quản lý” - luật sư Trần Đức Long – nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Tư pháp) cho hay.

Bỏ GPXD là một bước tiến lớn về mặt cải cách thủ tục hành chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện dự án và kích thích sự phục hồi của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để cải cách này không tạo ra hệ lụy tiêu cực về trật tự xây dựng, chất lượng công trình và quản lý đô thị, cần đi kèm với những thay đổi mang tính nền tảng về thể chế, công nghệ và năng lực giám sát.

Trong bối cảnh Chính phủ đang đẩy mạnh chương trình cải cách thủ tục hành chính, việc xem xét bỏ GPXD là một bước đi táo bạo nhưng cần được cân nhắc kỹ lưỡng, thí điểm có kiểm soát và rút kinh nghiệm trước khi nhân rộng. Một chính sách tốt không chỉ nằm ở việc “cởi trói” cho DN, người dân mà còn phải đảm bảo hài hòa lợi ích phát triển và quản lý bền vững. Vì vậy, nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng việc này cần phải thận trọng và có lộ trình cụ thể.

Doãn Thành