Bỏ quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh - Ảnh: quochoi.vn

Tiếp tục chương trình làm việc tại Phiên họp thứ 25, sáng 25/8, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Điều kiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Tại Phiên họp, đề cập về Một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã có Báo cáo số 2128/BC-UBKT15 ngày 24/8/2023 về một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Theo đó, một số nội dung lớn thống nhất tiếp thu, giải trình, chỉnh lý như sau:

Điều 138 dự thảo Luật xử lý việc cấp Giấy chứng nhận không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 (sử dụng đất có vi phạm) và Điều 140 (giao đất trái thẩm quyền) của Luật này.

Đây là các trường hợp đất đã được sử dụng lâu đời và không có vi phạm pháp luật trong suốt quá trình sử dụng đất.

Tiếp thu ý kiến nhân dân, dự thảo Luật mở rộng thời hạn đến ngày 1/7/2014 nhằm giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp hộ gia đình sinh sống thời gian dài (trước ngày 1/7/2014, có nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt hộ gia đình…) nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, việc tiếp tục nới thời hạn này mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai cho thấy quy định về thời hạn là chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống, có thể có tác dụng ngược, dẫn tới giảm tính nghiêm minh của quy định pháp luật.

Trên cơ sở thảo luận, dự thảo Luật thiết kế 2 phương án. Phương án 1: chỉnh sửa thời điểm công nhận đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Phương án 2: chỉnh sửa thời điểm công nhận theo hướng từ ngày 15/10/1993 trở về sau.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản thống nhất với Phương án 1. Để giải quyết căn cơ vấn đề này, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Chính phủ bổ sung cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm hiệu lực pháp lý của quy định.

Về cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140), Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, đây là chính sách mới được bổ sung sau khi lấy ý kiến nhân dân.

Theo quy định tại Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 1/7/2014 trở về sau. Trong khi đó, khoản 3 Điều 140 dự thảo Luật mở trường hợp có nhà ở, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, đã nộp tiền để sử dụng đất.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, trong quá trình thảo luận, có ý kiến đề nghị nghiên cứu, cân nhắc kỹ lưỡng tránh tình trạng hợp thức hóa cho các sai phạm về thẩm quyền giao đất.

Do đó, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo tình hình, thống kê sơ bộ các trường hợp giao không đúng thẩm quyền từ ngày 1/7/2014 đến nay và việc xử lý thu hồi đất trong các trường hợp này trên thực tế, việc giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, làm cơ sở xem xét, quyết định.

Toàn cảnh Phiên họp sáng 25/8.

Bỏ quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Về vấn đề giá đất, thường trực Ủy ban Kinh tế nêu rõ tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo được chỉnh lý theo hướng bỏ quy định việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Theo góp ý của nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng quy định định giá đất phù hợp với giá thị trường "nói là vậy nhưng thực tế rất khó" dù việc bỏ khung giá đất là sửa đổi quan trọng, phù hợp thực tế.

Lấy ý kiến các cơ quan, chuyên gia, việc định giá đất theo nguyên tắc này cũng được nhiều bên nhìn nhận khó khả thi do thị trường biến động liên tục, khó xác định "giá trị thật, giá trị sát thị trường".

Trước đó, nguyên tắc định giá đất theo thị trường được cơ quan soạn thảo đưa vào những dự thảo đầu tiên của Luật Đất đai (sửa đổi). Nguyên tắc này được nêu ra trong bối cảnh thị trường đất đai tại Việt Nam hiện vẫn tồn tại cơ chế hai giá. Tức một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Việc chênh lệch này dẫn tới nhiều hệ lụy, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai.

Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng, dự thảo Luật càng quy định nhiều phương pháp định giá đất càng khó áp dụng; trong thực tiễn đang vướng mắc do khi áp dụng bốn phương pháp này cho một thửa đất sẽ ra bốn giá khác nhau, độ chênh lệch cũng rất khác nhau. Các ý kiến này đề nghị xây dựng một đến hai phương pháp tính giá đất thật đơn giản.

Tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư.

Tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành. Dự thảo quy định, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Ủy ban Kinh tế đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu kỹ lưỡng các phương pháp xác định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng, thuyết minh đầy đủ, làm rõ nội hàm, nghiên cứu phương án quy định tại Luật bảo đảm tính ổn định và tính khả thi của quy định.

Kiều Chinh