Bộ Xây dựng làm rõ việc cấp phép xây nhà khi chưa có quy hoạch chi tiết

Một công chức đang công tác tại Phòng Kinh tế thuộc UBND cấp xã, phụ trách lĩnh vực xây dựng, phản ánh địa phương đã có quy hoạch chung bao phủ phần lớn diện tích, nhưng quy hoạch chi tiết mới được lập tại một phần nhỏ ở khu vực trung tâm xã.

Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về xây dựng, người này gặp vướng mắc khi áp dụng các quy định mới về cấp giấy phép xây dựng, đặc biệt là đối với nhà ở riêng lẻ tại khu vực đã có quy hoạch chung xã nhưng chưa có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng.

Theo phản ánh, điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025 quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Trong đó, công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 chỉ thuộc diện miễn phép khi không nằm trong những khu vực được liệt kê tại quy định này.

Các khu vực liên quan gồm khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã và khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Như vậy, khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã thuộc trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.

Việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật. Ảnh minh hoạ: Hồng Khanh

Ngày 19/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 217/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng. Theo điểm b khoản 2 Điều 50, công trình riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với một trong các loại quy hoạch quy định tại điểm g, h và i khoản 1 Điều 26 của Nghị định.

Trong đó, điểm i khoản 1 Điều 26 quy định căn cứ quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đối với các dự án còn lại.

Từ quy định này, công chức đặt câu hỏi: Đối với khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã, nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng thì thực hiện cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như thế nào?

Trả lời vấn đề trên, Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) dẫn lại quy định tại điểm b khoản 2 Điều 50 và cho biết có ba nhóm căn cứ cần xem xét theo các điểm g, h và i khoản 1 Điều 26 của Nghị định.

Thứ nhất, thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc đối với trường hợp dự án được đầu tư xây dựng tại khu vực đã ổn định về chức năng sử dụng đất, không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Thứ hai, phương án tuyến công trình, vị trí công trình, mặt bằng tổng thể của dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đối với dự án đầu tư xây dựng tại khu vực không thuộc trường hợp phải lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành theo pháp luật về quy hoạch.

Thứ ba, quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đối với các dự án còn lại.

Trên cơ sở đó, Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng đề nghị công dân nghiên cứu từng trường hợp cụ thể để áp dụng đúng quy định pháp luật.