Bồi thường đất: Nhận tiền rồi người dân sống bằng gì?

Bồi thường đất và bài toán sinh kế

Tp.HCM đang triển khai nhiều dự án hạ tầng lớn, kéo theo nhu cầu giải phóng mặt bằng rất cao. Năm 2026, thành phố được giao gần 147.600 tỷ đồng vốn đầu tư công, trong đó hơn 51.700 tỷ đồng dành cho bồi thường đất, hỗ trợ và tái định cư.

Quá trình thu hồi đất diễn ra ở nhiều khu vực, từ đất nông nghiệp, khu dân cư đến những tuyến đường có nhiều hộ buôn bán. Sau khi nhận tiền bồi thường, mỗi nhóm người lại đối mặt với một vấn đề khác nhau. Người làm nông có thể mất phần đất vốn tạo ra thu nhập cho cả gia đình. Hộ buôn bán tại nhà phụ thuộc vào vị trí và lượng khách quen đã hình thành nhiều năm. Có gia đình chuyển đến nơi ở mới khang trang hơn nhưng chỗ làm, trường học hoặc nơi buôn bán lại xa hơn trước.

Trong góp ý dự thảo Luật Đất đai, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị ghi cụ thể thêm nội dung “chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm” trong chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, cho biết: “Hiệp hội đề nghị bổ sung chính sách “chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm” cho người có đất thu hồi vào chính sách “hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất”, cùng với các chính sách về bảo đảm chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất, kinh doanh, phục hồi sinh kế, để thể chế hóa yêu cầu chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế”.

Với đất nông nghiệp, bồi thường đất có thể mang lại một khoản tiền đáng kể, nhưng việc chuyển từ làm ruộng sang buôn bán, dịch vụ hay làm công nhân lại phụ thuộc vào tuổi tác, trình độ, sức khỏe và kỹ năng nghề.

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng nơi ở mới cần đi cùng việc làm, thu nhập và các dịch vụ thiết yếu. Bởi trên thực tế có khu tái định cư được đầu tư khang trang nhưng người dân không muốn chuyển đến; có nơi nhà xây xong để trống nhiều năm hoặc phải chuyển đổi công năng vì không có người ở. Một khu ở mới thiếu chợ, trường học, bệnh viện, việc làm hoặc tách khỏi cộng đồng cũ vẫn khó giữ người dân ở lại. “Một khu tái định cư chỉ thực sự thành công khi người dân tự nguyện lựa chọn ở đó”, ông Hùng Võ nhấn mạnh.

Ở nhóm hộ kinh doanh tại nhà, giá trị căn nhà có thể được xác định để bồi thường nhưng lượng khách quen hình thành quanh một con đường, khu dân cư hay khu chợ qua nhiều năm không có bảng giá nào để tính. Khi chuyển đi, họ phải tìm lại mặt bằng, gây dựng khách hàng và chờ cho việc buôn bán ổn định trở lại.

Nơi ở mới cũng kéo theo những thay đổi hằng ngày. Gia đình có con nhỏ phải tính đường đến trường; người đi làm phải tính quãng đường đến cơ quan; người lớn tuổi quan tâm đến bệnh viện, chợ. Với người làm nông, phần đất còn lại nếu quá xa chỗ ở mới cũng khó tiếp tục sản xuất.

Ở lại gần chỗ cũ

HoREA còn đề xuất phương án đối với người bị thu hồi đất nhưng vẫn còn phần đất liền kề. Người dân có thể được hoán đổi diện tích tương đương, chuyển mục đích phần đất còn lại sang mục đích của diện tích bị thu hồi và không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích hoán đổi.

Hiệp hội đưa ra trường hợp một hộ có 200 m² đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án nhưng ngay bên cạnh còn 2.000 m² đất nông nghiệp. Nếu được chuyển 200 m² trong phần đất này thành đất ở, gia đình có thể tiếp tục ở tại chỗ và vẫn còn 1.800 m² đất nông nghiệp. Nhà nước cũng không phải chi tiền bồi thường phần đất ở hoặc bố trí thêm một suất tái định cư.

Với hộ bán hàng nhỏ, ở lại khu vực cũ giúp giữ lượng khách quen. Người làm nông vẫn gần phần đất sản xuất còn lại. Con cái không phải chuyển trường quá xa, người lớn ít phải thay đổi đường đi làm và sinh hoạt. HoREA đề nghị xem xét cơ chế này đối với những trường hợp nơi ở gắn trực tiếp với hoạt động mưu sinh.

Phương án này chỉ có thể thực hiện khi người bị thu hồi đất còn đất liền kề và phần đất đó đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, hạ tầng cùng các điều kiện pháp lý để chuyển mục đích sử dụng. Nếu áp dụng, chênh lệch giá trị đất và quyền lợi giữa những trường hợp khác nhau cũng phải được tính toán.

Pháp luật hiện hành cho phép bồi thường đất bằng nhiều hình thức, không chỉ bằng tiền. Khi có quỹ đất, quỹ nhà và người dân có nhu cầu, địa phương có thể xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở.

GS.TS Đặng Hùng Võ cũng đề cập mô hình tái điều chỉnh đất đai được áp dụng tại một số quốc gia. Người dân góp đất để thực hiện dự án, sau đó nhận lại phần diện tích nhỏ hơn nhưng giá trị có thể tăng lên khi hạ tầng được đầu tư. Phần đất còn lại được dành cho giao thông, công trình công cộng hoặc phát triển dự án. Người có đất vẫn tham gia vào quá trình phát triển của khu vực thay vì nhận tiền rồi rời đi.

Ông Võ cho rằng cần tính kỹ việc làm, thu nhập và điều kiện sống tại nơi tái định cư. Chợ ở đâu, trường học cách bao xa, người dân làm việc gì, đi bệnh viện có thuận tiện hay không đều tác động đến quyết định chuyển đến nơi ở mới. Việc chuyển đổi nghề cũng khác nhau với từng nhóm. Lao động trẻ có thể học nghề để vào nhà máy hoặc làm dịch vụ; người đã làm nông nhiều chục năm sẽ khó hơn; hộ kinh doanh nhỏ lại cần vị trí thuận lợi để tiếp tục bán hàng.

Sau khi người dân bàn giao mặt bằng, nhiều thông tin cũng cần được theo dõi như người mất đất nông nghiệp một hoặc hai năm sau đang làm nghề gì; hộ từng kinh doanh tại nhà có còn buôn bán được không; thu nhập thay đổi ra sao; từ khu tái định cư đến nơi làm việc, trường học, bệnh viện xa hơn bao nhiêu.