Bức tranh trái ngược ở Mỹ

Mỹ là một quốc gia có hai thị trường nhà ở. Một bên, giá nhà đang giảm so với năm trước. Bên còn lại thì chứng kiến tình cảnh trái ngược.

Tại tất cả 12 thị trường nhà ở lớn phía tây Texas, cộng với Austin, giá nhà giảm vào tháng 1, theo chỉ số của công ty dữ liệu thế chấp Black Knight Inc.

Trong khi đó, tại 37 khu vực đô thị lớn nhất phía đông Colorado, ngoại trừ Austin, giá nhà tăng hàng năm.

Các chuyên gia phân tích nhà ở cho biết mô hình chênh lệch địa lý này rất bất thường, nếu không muốn nói là chưa từng có, theo Wall Street Journal.

“Chúng tôi chưa bao giờ thấy bất cứ điều gì tương tự thế này, khi sự cách biệt lộ rõ từ đông sang tây”, Andy Walden, phó chủ tịch chiến lược nghiên cứu doanh nghiệp tại Black Knight cho biết.

Giá nhà giảm ở khu vực phía tây nước Mỹ trong khi giá ở phía đông đang tăng. Đồ họa: Wall Street Journal.

Tình cảnh trái ngược

Sau hơn hai năm bùng nổ nhà ở do đại dịch và tỷ lệ thế chấp thấp đẩy giá tăng khắp mọi nơi trên nước Mỹ, từ các thành phố lớn đến thị trấn nhỏ, thị trường nhà ở của nước này đang ngày càng chia rẽ, phụ thuộc vào các yếu tố địa phương như khả năng chi trả, cung ứng và tăng trưởng việc làm.

Một số thị trường nhà đất ở phía tây nước Mỹ đã trải qua khoảng thời gian dài liên tục tăng giá, kể từ những năm 1990, khi sự phát triển nhanh chóng của ngành công nghệ thúc đẩy sự bùng nổ thị trường nhà đất. Thế nhưng, giờ đây, các thành phố gắn liền với công nghệ nhất lại có giá nhà giảm nhanh nhất.

Giá nhà ở San Jose, California, và San Francisco đã giảm hơn 10% so với một năm trước đó vào tháng 1, trong khi giá ở Seattle giảm 7,5%.

Giá nhà ở San Francisco đã giảm hơn 10% so với một năm trước, trong khi giá nhà ở Miami tiếp tục tăng. Ảnh: Wall Street Journal.

Ở nửa phía đông của Mỹ, Florida và những thị trường khác vẫn đang thu hút các công ty và tạo thêm việc làm. Giá nhà ở Orlando tăng 9,3%, trong khi giá ở Miami tăng 12% - mức tăng cao nhất trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất.

Judy Zeder, một đại lý của Tập đoàn Jills Zeder tại Coldwell Banker Realty ở Miami, cho biết hàng loạt công ty tài chính đã chuyển đến Miami vào năm 2021 và 2022, kéo theo đội ngũ nhân viên.

“Vẫn còn rất nhiều người mua mà chúng tôi chưa thể tìm được nhà cho họ”, cô nói.

“Việc tăng lãi suất dường như không có bất kỳ ảnh hưởng nào đến thị trường của chúng tôi", Lisa Barall-Matt của Berkshire Hathaway HomeServices New England Properties ở West Hartford, Connecticut cho biết.

Alison và Dylan Conway, mong đợi đón chào đứa con đầu lòng vào tháng 5, đang chuyển từ Maryland đến Connecticut để gần gia đình hơn.

Họ đã 3 lần hụt mất đề nghị mua nhà ở khu vực Hartford trước những người trả giá cao hơn. Phải đến lần thứ 4, họ mới đàm phán được để mua một ngôi nhà 3 phòng ngủ ở East Hampton, Connecticut.

“Chúng tôi thực sự không nghĩ rằng nó sẽ cạnh tranh đến vậy”, Conway nói. “Chúng tôi từng tới một số ngôi nhà được rao bán ở Connecticut, và có 20 chiếc ôtô đỗ chật cứng bên ngoài ngôi nhà thứ hai chúng tôi đến. Thật điên rồ".

Thay đổi

Doanh số bán nhà hiện tại tăng trong tháng 2, chấm dứt chuỗi 12 tháng sụt giảm, Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quốc gia cho biết vào tuần trước. Trong khi đó, giá bán nhà hiện tại trung bình đã giảm 0,2% trong tháng 2 xuống còn 363.000 USD.

Việc giảm lãi suất vay thế chấp trong tháng 12/2022 và tháng 1 đã thúc đẩy hoạt động gia tăng, nhưng một số động lực đã dừng lại vào tháng 2 khi lãi suất bắt đầu tăng trở lại.

Theo Freddie Mac, lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp cố định 30 năm là 6,42% vào tuần trước, giảm trong tuần thứ hai liên tiếp nhưng tăng từ 6,09% vào đầu tháng 2.

Boise, Idaho, được mệnh danh là thị trường nhà ở được định giá cao nhất ở Mỹ vào đầu năm 2022. Một năm sau, Charlotte, Bắc Carolina được coi là một trong những thị trường được định giá cao nhất. Ảnh: Wall Street Journal.

Các khu vực có mức giảm lớn nhất thường rơi vào hai loại. Thứ nhất, những thị trường có giá tăng chóng mặt trong thời gian gần đây khi nhiều người chuyển đến từ các tiểu bang khác, chẳng hạn Phoenix và Austin. Thứ hai, thị trường mà giá không tăng đột biến trong thời kỳ bùng nổ nhưng vốn đã quá đắt đỏ, chẳng hạn San Francisco và Los Angeles.

Các thị trường California từ lâu đã trở thành một trong những thị trường đắt đỏ nhất quốc gia. Chi phí nhà ở Bờ Tây tăng vọt trong những năm 2010 khi sự bùng nổ công nghệ tạo ra những công việc mới được trả lương cao và khối tài sản kếch xù.

Giá nhà ở San Francisco đã tăng 112% trong khoảng thời gian từ tháng 1/2012 đến tháng 1/2020, vượt xa mức tăng 58% trên toàn quốc trong khoảng thời gian đó, theo Chỉ số S&P Dow Jones.

Tuy nhiên, giờ đây mọi thứ đã khác. Giá bán nhà trung bình dành cho một gia đình hiện nay ở San Francisco là 1,465 triệu USD trong tháng 2, giảm so với mức cao nhất là 2,06 triệu USD vào tháng 3/2022, theo Hiệp hội Môi giới California.

Laura Johnson, một nhà quản lý dự án công nghệ 59 tuổi, đã rao bán ngôi nhà ở Seattle của mình vào tháng 9/2022 với giá 800.000 USD. Vào tháng 10/2022, sau khi giảm giá xuống còn 745.000 USD và không nhận được lời đề nghị nào, bà đã dừng lại.

“Ở Seattle, doanh số bán hàng đã giảm hoàn toàn”, bà nói. Bà Johnson đã rao bán lại căn nhà của mình vào tháng 2 với giá 750.000 USD.

“Tôi đã rất thận trọng khi rao bán nó trở lại”, bà nói.

Bà đã giảm giá xuống còn 740.000 USD vào tuần trước. Nếu bán nhà, bà Johnson dự định chuyển đến Florida.

Laura Johnson không thể tìm được người mua căn nhà của mình ở Seattle. Ảnh: Wall Street Journal.

Ngoài ra, những khu vực có tốc độ giá giảm nhanh nhất khi lãi suất vay thế chấp tăng vào năm 2022 là “Zoomtowns” - khu vực đô thị có tốc độ dân số tăng nhanh chóng trong thời kỳ đại dịch, khi người lao động ở xa và người về hưu chuyển đến thị trường nhà ở giá rẻ hơn.

Thị trường nhà đất ở các thành phố như Boise, Idaho, Phoenix và Austin từng ăn nên làm ra nhờ những người mua ngoài tiểu bang. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng, nhu cầu giảm mạnh, gây áp lực lên giá cả.

Năm ngoái, gần như tất cả thị trường nhà ở sôi nổi nhất diễn ra ở phía tây sông Mississippi. Vào tháng 1/2022, phân tích từ Đại học Florida Atlantic và Đại học Quốc tế Florida đã gọi Boise, Austin và Ogden, Utah là những thị trường nhà ở được định giá cao nhất ở Mỹ.

Năm nay, những thị trường có mức giá nhất cao nhất được tìm thấy ở xa hơn về phía đông.

Vào tháng 1, phân tích cho thấy Atlanta, Cape Coral (Florida), và Charlotte (Bắc Carolina), được định giá cao nhất.

Một số nhà kinh tế dự đoán giá nhà có thể giảm vào mùa xuân hoặc mùa hè này.

Dù vậy, ngay cả khi giá dự kiến giảm nhiều hơn, nguồn cung nhà để bán thấp hơn mức bình thường là lý do khiến một số người cho rằng tình trạng sụt giảm thị trường nhà ở hiện tại sẽ không gây ra sự sụp đổ giá cả sau cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn.

“Giá nhà chắc chắn sẽ giảm” ở nhiều thị trường, Matthew Gardner, nhà kinh tế trưởng của công ty môi giới Windermere Real Estate, cho biết. Nhưng "lần duy nhất bạn thấy giá trị nhà sụt giảm đáng kể là khi bạn thấy nguồn cung nhiều hơn đáng kể so với nhu cầu, và điều đó sẽ không xảy ra".

Joe Stanich và Cait Peltyszyn bắt đầu tìm mua một căn nhà ở phía bắc New Jersey vào tháng 12/2022.

Anh Stanich cho biết cặp vợ chồng đã nhận được lời đề nghị mua một căn nhà hai phòng ngủ trong tháng này, nhưng người bán đã rút lại để chấp nhận mức giá cạnh tranh cao hơn từ người khác.

“Thật bực bội”, anh nói. “Bất kỳ cuộc nói chuyện nào về thị trường đều sẽ khiến người ta vỡ mộng, hoặc ít nhất cụm từ hạ nhiệt, đi xuống, sẽ không diễn ra trong lĩnh vực này”.

Minh An