Bùng nổ thương mại điện tử và logistics: 'Cửa sáng' cho bất động sản kho bãi

Theo báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2024 của Savills mới công bố, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cả nước đạt 15,1 triệu m2, tăng 31% so với năm trước với nguồn cung mới mạnh mẽ tại các tỉnh trọng điểm.

Trong đó, nguồn cung nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tại khu vực phía Nam đạt 10,6 triệu m2, trong đó nhà xưởng chiếm 49% và kho bãi chiếm 51%. Tỷ lệ lấp đầu của các phân khúc này đạt 80% với giá thuê trung bình 4,4 USD/m2/tháng. Tại phía Bắc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đạt 4,5 triệu m2, chiếm 30% nguồn cung toàn quốc với tỷ lệ phân bổ là 61% nhà xưởng và 39% là tài sản kho bãi.

Trước sự bùng nổ của ngành thương mại điện tử, nhu cầu về cơ sở hạ tầng logistics tại Việt Nam, đặc biệt là nhà kho và trung tâm lưu chuyển, ngày càng tăng.

Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, cho hay hiệu suất tích cực này cũng một phần đến từ nhu cầu mạnh mẽ về không gian logistics.

"Tại Việt Nam, ngành logistics có tiềm năng tăng trưởng lớn và là một trong những ngành phát triển nhanh nhất thế giới. Động lực chính đến từ tốc độ tăng trưởng ổn định của nền kinh tế, hoạt động thương mại, sản xuất giá trị cao gia tăng và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng của ngành thương mại điện tử", ông John nói.

Còn theo công ty nghiên cứu thị trường Mordor Intelligence, thị trường vận tải và logistics của Việt Nam dự báo đạt 48,6 tỷ USD vào năm 2024, với tốc độ tăng trưởng hàng năm (CAGR) đạt 6,8%, và sẽ vươn lên 71,9 tỷ USD vào năm 2030. Chỉ số hiệu suất logistics của Việt Nam cũng đã tăng thêm 3,3 điểm vào năm 2023 nhờ sự phát triển vượt bậc của ngành này và lĩnh vực xuất khẩu.

Theo Bộ Công Thương, thương mại điện tử tại Việt Nam đã tăng trưởng 25% trong năm 2023, đưa Việt Nam trở thành thị trường phát triển nhanh nhất Đông Nam Á và lọt vào top 10 thị trường tăng trưởng nhanh nhất toàn cầu. Hơn 80% người dùng internet tại Việt Nam đã tham gia mua sắm trực tuyến, thúc đẩy sự mở rộng của thương mại điện tử và thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs).

Theo báo cáo e-Conomy SEA 2024 của Google, Temasek và Bain & Company, thị trường thương mại điện tử Việt Nam ước đạt 22 tỷ USD trong năm nay, đứng thứ ba Đông Nam Á, chỉ sau Indonesia (65 tỷ USD) và Thái Lan (26 tỷ USD).

Trước sự bùng nổ của ngành thương mại điện tử và logistics, nhu cầu về cơ sở hạ tầng logistics tại Việt Nam, đặc biệt là nhà kho và trung tâm lưu chuyển ngày càng tăng, ông John Campbell đề xuất một số khuyến nghị cho Chính phủ và các nhà đầu tư, nhằm cải thiện và mở rộng cơ sở hạ tầng logistics trong thời gian tới.

Theo đó, bước quan trọng nhất mà bất kỳ Chính phủ nào có thể thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho logistics là đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng và đảm bảo các dự án được hoàn thành đúng thời hạn và suôn sẻ. Cơ sở hạ tầng là xương sống của logistics, bao gồm mọi thứ từ thủ tục hải quan đến vận tải đa phương thức, đường xá và sân bay.

“Một yếu tố quan trọng khác là đảm bảo đủ quỹ đất cho logistics và thương mại điện tử. Một số khu công nghiệp ở Việt Nam chỉ được chỉ định cho sản xuất, điều này có thể gây ra thách thức cho các công ty logistics và thương mại điện tử tìm kiếm đất đai phù hợp. Để giải quyết vấn đề này, điều quan trọng là có các khu công nghiệp đủ linh hoạt để đáp ứng cả hoạt động sản xuất và logistics”, ông John nhấn mạnh.

Về lý thuyết, các nhà đầu tư có thể làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, song quá trình này có thể mất vài tháng và thay đổi tùy theo từng địa phương. Tuy nhiên, những quy trình như vậy có thể là yếu tố gây cản trở cho các nhà đầu tư cần quyết định nhanh chóng.

“Nhiều khu công nghiệp được quy hoạch vào giai đoạn 2007-2008 chủ yếu phục vụ cho hoạt động sản xuất. Có lẽ thời điểm đó chúng ta ít chú trọng đến logistics và thương mại điện tử. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nhanh chóng của các lĩnh vực này đã làm nổi bật nhu cầu về sử dụng đất đa dạng hơn trong các khu công nghiệp”, ông John phân tích.

Đồng thời, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills cũng khuyến nghị các bản quy hoạch phát triển dự án trong tương lai cho các khu công nghiệp mới nên dành đủ diện tích cho logistics và kho bãi. Ngoài ra, với sự tăng trưởng đáng kể của thương mại điện tử ở Việt Nam, việc cung cấp các địa điểm phù hợp cho các trung tâm phân phối, trung chuyển cũng là điều cần thiết.

“Với dân số hơn 100 triệu người, Việt Nam sở hữu một thị trường mua sắm trực tuyến lớn và giàu tiền năng. Hơn 80% dân số sử dụng internet để mua sắm, thúc đẩy sự gia tăng hoạt động thương mại điện tử. Để đáp ứng sự tăng trưởng này, nhu cầu về đất đai để phát triển cơ sở vật chất logistics ngày càng tăng. Việc bị hạn chế về mặt bằng phù hợp có thể dẫn đến tăng chi phí thuê kho bãi cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh của thị trường”, ông John nói.

Hồng Hương