Bước đột phá cho thị trường bất động sản

Thị trường còn nhiều thách thức

Thị trường BĐS bước sang năm 2025 được cộng hưởng đà phục hồi từ giai đoạn nửa cuối năm 2024, khi nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công tiếp tục ghi nhận sự phục hồi tích cực. Trong quý I/2025, tổng cung BĐS nhà ở trên địa bàn cả nước đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024, trong đó có 14.500 sản phẩm chào bán mới, tăng gấp 3 so với quý I/2024. Toàn thị trường ghi nhận gần 13.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ năm 2024; tỷ lệ hấp thụ đạt 45%, tăng 15 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Thị trường bất động sản đã tăng trong thời gian qua. Ảnh: Hải Phong

Mặc dù thị trường đã có sự cải thiện đáng kể về nguồn cung, nhưng tình trạng chênh lệch cơ cấu sản phẩm vẫn diễn ra. Cụ thể, đối với sản phẩm nhà ở thì căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn so với phân khúc bình dân và trung cấp, với 58% căn hộ cao cấp, hạng sang, tăng 11 điểm % theo năm; tỷ trọng căn hộ chung cư bình dân tiếp tục được cải thiện, nhưng chỉ chiếm gần 13%, tương đương với gần 2.000 sản phẩm, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, nhờ nhiều hơn các dự án nhà ở xã hội được mở bán, nhưng trên thực tế vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu - ước tính hàng triệu đơn vị.

Cùng với việc chênh lệch về cơ cấu sản phẩm, thì giá bán nhà ở trên thị trường cũng không ngừng tăng cao. Cụ thể, tại Hà Nội trong quý I/2025, giá bán căn hộ bình quân đã đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m², tăng 2,5% so với quý trước; khu vực TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá bán bình quân là 71,8 triệu đồng/m²; TP Đà Nẵng đạt mức 62 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý trước...

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, ngoài những vấn đề nêu trên, thị trường BĐS cũng đang gặp nhiều thách thức trên khía cạnh vĩ mô. Trong đó, lãi suất và chính sách tiền tệ là vấn đề mà DN và nhà đầu tư quan tâm nhất, bởi ngân hàng T.Ư vẫn giữ lãi suất ở mức cao để kiểm soát lạm phát, chi phí vay mua nhà sẽ tiếp tục cao, ảnh hưởng đến nhu cầu; và yêu cầu khắt khe về điều kiện vay vốn, nhiều nhà đầu tư, người mua nhà gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn tài chính. Ngoài ra, những biến động kinh tế thế giới, sự bất ổn địa chính trị, suy giảm kinh tế toàn cầu hay khủng hoảng tài chính đều có thể ảnh hưởng gián tiếp đến dòng vốn đầu tư vào BĐS. Tỷ giá ngoại tệ biến động mạnh cũng sẽ làm giảm tính hấp dẫn của BĐS Việt Nam trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

“Tồn kho lớn và thanh khoản thấp cũng đang trở thành mối quan ngại đối với DN, nhiều dự án (nhất là phân khúc cao cấp) đã xây dựng xong nhưng không bán được, gây áp lực tài chính cho chủ đầu tư; thị trường mất cân đối cung cầu, trong khi nhu cầu thực chủ yếu tập trung vào phân khúc bình dân. Nhiều người mua chờ giá giảm sâu hơn nên trì hoãn quyết định mua; các vụ việc chậm bàn giao nhà, bàn giao không đúng cam kết… làm giảm lòng tin của người tiêu dùng. Đồng thời, việc cấp phép dự án, phê duyệt quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… vẫn còn nhiều vướng mắc, làm chậm tiến độ triển khai, khiến nhà đầu tư và người mua nhà e ngại” – ông Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Gỡ bỏ vướng mắc về thể chế

Trước thời khắc lịch sử, khi đất nước chuẩn bị bước vào “Kỷ nguyên mới – Kỷ nguyên vươn mình của dân tộc”, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 về phát triển kinh tế tư nhân, xác định rõ đây là “một động lực quan trọng nhất của nền kinh tế quốc gia”. Trong đó, DN BĐS là một thành phần đặc biệt quan trọng của khối kinh tế tư nhân.

Nghị quyết nêu rõ, sau gần 40 năm đổi mới, kinh tế tư nhân nước ta đã từng bước phát triển cả về số lượng và chất lượng, trở thành một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Khu vực kinh tế tư nhân hiện có khoảng hơn 940.000 DN và hơn 5 triệu hộ kinh doanh đang hoạt động, đóng góp khoảng 50% GDP, hơn 30% tổng thu ngân sách Nhà nước và sử dụng khoảng 82% tổng số lao động. Có tác động lớn vào tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm thúc đẩy nâng cao năng suất lao động, gia tăng năng lực cạnh tranh quốc gia, góp phần xóa đói, giảm nghèo, ổn định đời sống xã hội.

Đáng chú ý, trong thành phần kinh tế tư nhân, DN BĐS đóng vai trò dẫn dắt trong nhiều trục phát triển: từ đô thị hóa, hạ tầng, công nghiệp, thương mại đến du lịch và dịch vụ... Lĩnh vực BĐS luôn xếp thứ 2 trong nhóm các ngành nghề thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn nhất vào Việt Nam; và nhóm DN BĐS tư nhân là lực lượng nộp ngân sách lớn thứ 2 cả nước với hơn 37.000 tỷ đồng mỗi năm. Vì vậy, có thể khẳng định, phát triển thị trường BĐS chính là một trong những động lực quan trọng để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Trước khi Nghị quyết 68-NQ/TW được ban hành, thị trường BĐS đang có nhiều chuyển biến tích cực. Sự phân hóa nguồn cung giữa các địa phương, khu vực có xu hướng cải thiện, 53% nguồn cung BĐS nhà ở mở bán được đóng góp bởi các dự án tại miền Bắc, giảm 7 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024. Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam đạt 35%, tăng hơn 11 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024. Bên cạnh đó, nguồn cung BĐS nhà ở đã giảm bớt sự phân hóa giữa các DN cung ứng, ngoài những “ông lớn” trong ngành thì những DN khác cũng đóng góp tới 63,3% nguồn cung mở bán trong quý I/2025, tăng hơn 25 điểm phần trăm so với thống kê vào năm 2024.

“Trong bối cảnh thị trường BĐS đang trên hành trình tái cấu trúc, phục hồi và đòi hỏi một động lực tăng trưởng mới, sự ra đời của Nghị quyết 68-NQ/TW không chỉ đơn thuần là một định hướng chính sách, mà chính là bước ngoặt mang tính thể chế, thể hiện rõ sự thay đổi trong tư duy quản lý và quản trị phát triển” – Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính đánh giá.

Đồng quan điểm, TS Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, Nghị quyết 68-NQ/TW là một dạng “luật tiếp đất”, bởi đất đai không chỉ là một yếu tố sản xuất, mà là nền móng để huy động và kết nối tất cả nguồn lực khác. Đặc biệt, Nghị quyết 68-NQ/TW không chỉ là một văn bản định hướng, mà còn được xem là bước ngoặt trong sự thay đổi về chính sách của Đảng, Nhà nước đối với thành phần kinh tế tư nhân, từ chỗ “ủng hộ” sang “cam kết hành động”.

“Nghị quyết 68-NQ/TW đã đề ra đặt ra chính sách cụ thể, công bằng, khả thi, rất đúng và rất rõ. Trước đây, Đảng, Nhà nước đã có chính sách “tiếp nhà” cho người lao động thông qua các dự án nhà ở xã hội; thì bây giờ lại có thêm chính sách “tiếp đất” cho cộng đồng DN tư nhân, nhất là DN nhỏ và vừa là những người đang giữ vai trò cột trụ trong chuỗi sản xuất, cung ứng. Điểm nhấn của Nghị quyết 68-NQ/TW là Nhà nước đã thể hiện rõ vai trò của người “mở đường”, tập trung gỡ bỏ những khó khăn, vướng mắc về thế chế, pháp lý... từ đó tạo động lực tăng trưởng kinh tế đạt 2 con số trong thời gian tới và gia tăng niềm tin cho DN, người dân” – TS Trần Xuân Lượng nhìn nhận.

Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, TS Cấn Văn Lực

Doãn Thành