Bước ngoặt của thị trường bất động sản Hải Phòng

Trong bối cảnh Bộ Chính trị ban hành Chỉ thị số 07-CT/TW về đẩy mạnh học tập, thực hành tư tưởng, đạo đức, phương pháp, phong cách Hồ Chí Minh trong giai đoạn phát triển mới, yêu cầu lấy hiệu quả thực chất và lợi ích của nhân dân làm trung tâm đang đặt ra định hướng mới cho nhiều lĩnh vực; trong đó, có thị trường bất động sản. Tại Hải Phòng, thị trường đang chuyển từ tăng trưởng theo kỳ vọng sang phục vụ nhu cầu thực, đề cao tính minh bạch, hiệu quả và phát triển bền vững.

Một góc thành phố Hải Phòng ngày nay. Ảnh: An Đăng/TTXVN

* Hết thời đầu tư ồ ạt, ngồi chờ tăng giá

Năm 2026 được nhiều chuyên gia đánh giá là bước ngoặt của thị trường bất động sản Hải Phòng. Nếu như trước đây thị trường chủ yếu được dẫn dắt bởi kỳ vọng quy hoạch, các cơn sốt đất nền và dòng vốn đầu cơ, thì nay dòng tiền đang chuyển rõ sang các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác lâu dài và tạo giá trị bền vững.

Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh nhiều chính sách mới được triển khai nhằm tái cơ cấu thị trường bất động sản. Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh cách xác định tăng trưởng tín dụng đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất.

Theo đó, phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay thuộc ba lĩnh vực này trong năm 2026 không tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi xác định hạn mức tăng trưởng tín dụng, tạo thêm dư địa để các ngân hàng mở rộng cho vay đối với các lĩnh vực phục vụ nhu cầu ở thực và sản xuất.

Theo các chuyên gia tài chính, định hướng này cho thấy cơ quan điều hành không còn nhìn nhận tín dụng bất động sản theo hướng "nới" hay "siết" đơn thuần mà chuyển sang ưu tiên dòng vốn cho các lĩnh vực tạo giá trị thực; đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt các khoản vay phục vụ đầu cơ, đầu tư ngắn hạn. Theo báo cáo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn và Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, trong nửa đầu năm 2026, căn hộ chung cư trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường cả về thanh khoản và giá trị. Mức độ quan tâm đối với chung cư tăng 17%, giá bán tăng khoảng 17% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, đất nền giảm 29% mức độ quan tâm, giá bán giảm khoảng 6%. Đáng chú ý, mức độ quan tâm của nhà đầu tư Hà Nội đối với căn hộ Hải Phòng tăng tới 117% so với quý I/2023, phản ánh xu hướng dịch chuyển từ đầu tư "lướt sóng" sang các sản phẩm có thể sử dụng và khai thác ngay.

Cùng với đó, nhà ở xã hội tiếp tục là điểm sáng của thị trường. Trong sáu tháng đầu năm 2026, Hải Phòng hoàn thành 1.383 căn, vượt gần 400 căn so với kịch bản phát triển, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người lao động tại các khu công nghiệp trọng điểm. Đây cũng là phân khúc duy trì sức hấp thụ tốt trong bối cảnh nhiều loại hình bất động sản khác vẫn gặp khó khăn về thanh khoản. Theo ông Nguyễn Trung Ngọc, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, sự thay đổi của thị trường không đơn thuần là một chu kỳ tăng trưởng mới mà là quá trình chuyển đổi toàn diện về pháp lý, dòng vốn, cơ cấu sản phẩm, hành vi khách hàng và phương thức vận hành của doanh nghiệp.

Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới đồng thời có hiệu lực đã tạo khuôn khổ pháp lý chặt chẽ hơn đối với phát triển dự án, huy động vốn và công khai thông tin, từng bước loại bỏ các dự án thiếu pháp lý, hoạt động huy động vốn không đúng quy định và mô hình kinh doanh chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Theo ông Nguyễn Trung Ngọc, thị trường đang hình thành năm xu hướng chuyển dịch lớn: từ đầu tư theo tin đồn, quy hoạch sang lựa chọn bất động sản có giá trị sử dụng; từ phát triển sản phẩm theo khả năng của chủ đầu tư sang đáp ứng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân; từ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sang quản trị dòng tiền; từ tăng giá đồng loạt sang phân hóa theo từng khu vực, phân khúc; đồng thời chuyển từ thị trường thiếu dữ liệu sang yêu cầu ngày càng cao về minh bạch pháp lý, giá bán và thông tin giao dịch. Những chuyển động này cũng phản ánh tinh thần Chỉ thị số 07-CT/TW khi trọng tâm phát triển được chuyển sang hiệu quả thực chất, lấy nhu cầu của người dân làm trung tâm, hướng dòng vốn vào các lĩnh vực tạo giá trị cho sản xuất, việc làm và an sinh xã hội; đề cao tính thực chất, chống hình thức và phát triển bền vững.

Phối cảnh dự án nhà ở xã hội Cầu Rào 2 - Hải Phòng. Ảnh minh họa.

* Năm của sự chuyển dịch lớn

Nếu như trước đây sự phát triển của thị trường bất động sản thường được đo bằng tốc độ tăng giá hay quy mô giao dịch, thì năm 2026 đang mở ra một cách tiếp cận khác. Giá trị của thị trường không còn được quyết định bởi những đợt "sóng" đầu cơ, mà được đánh giá thông qua khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, tạo động lực cho sản xuất, thu hút đầu tư và đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội.

Theo ông Nguyễn Trung Ngọc, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, thị trường hiện nay không bước vào một chu kỳ tăng giá mới mà đang chuyển sang một chu kỳ phát triển khác; trong đó, nhu cầu thực trở thành động lực chính của thị trường.

Theo Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, nhu cầu thực không chỉ dừng ở nhà ở để ở mà còn bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và chuyên gia, nhà cho thuê, bất động sản công nghiệp, kho bãi, logistics, văn phòng và mặt bằng thương mại phục vụ sản xuất - kinh doanh. Đây sẽ tiếp tục là những phân khúc có nhiều triển vọng, nhất là các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Ngược lại, các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch hoặc có mức giá vượt quá khả năng chi trả của thị trường sẽ tiếp tục chịu áp lực về thanh khoản.

Là trung tâm công nghiệp, cảng biển và logistics lớn của miền Bắc, Hải Phòng sở hữu nền tảng tăng trưởng khác biệt. Sáu tháng đầu năm 2026, GRDP của thành phố tăng 11,33%, đứng thứ ba cả nước và dẫn đầu nhóm các thành phố trực thuộc Trung ương. Đến ngày 25/6/2026, Hải Phòng thu hút 3,135 tỷ USD vốn FDI, tăng 76,7% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với đó, 46 khu công nghiệp đang hoạt động và quy hoạch mở rộng lên 69 khu công nghiệp vào năm 2030 tiếp tục tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và hạ tầng đô thị. Theo ông Nguyễn Trung Ngọc, động lực dài hạn của bất động sản Hải Phòng không thể chỉ đến từ dòng tiền đầu tư đất đai mà phải dựa trên sự mở rộng của sản xuất công nghiệp, thu hút đầu tư nước ngoài, tạo việc làm, phát triển hạ tầng và quá trình đô thị hóa. Tăng trưởng kinh tế chỉ thực sự chuyển hóa thành giá trị bất động sản bền vững khi đồng thời đáp ứng ba điều kiện: hoạt động sản xuất - kinh doanh phát triển, hạ tầng được triển khai đúng tiến độ và sản phẩm phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng chi trả của thị trường. Một động lực mới được Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng nhấn mạnh là Nghị quyết số 226/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố, trong đó có việc thành lập Khu Thương mại tự do Hải Phòng.

Theo Hiệp hội, cơ chế này không chỉ làm gia tăng nhu cầu thuê đất công nghiệp mà còn kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cho chuyên gia và công nhân, kho bãi, logistics, văn phòng, trường học, y tế cùng các dịch vụ đô thị, qua đó hình thành hệ sinh thái phát triển mới cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, Hiệp hội cũng cho rằng mặc dù kinh tế Hải Phòng tiếp tục tăng trưởng cao nhưng thanh khoản của bất động sản dân cư tại nhiều khu vực vẫn giảm. Khách hàng ngày càng thận trọng, thời gian ra quyết định kéo dài hơn và kỳ vọng mức chiết khấu cao hơn trước. Điều này cho thấy dòng tiền không còn chảy vào bất động sản dễ dàng như giai đoạn trước, buộc thị trường phải điều chỉnh theo hướng lành mạnh hơn.

Theo đó, bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở xã hội, căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực và bất động sản cho thuê vẫn duy trì nền tảng tích cực, trong khi đất nền vùng ven và các dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư tiếp tục chịu áp lực về thanh khoản.

Nhìn từ những chuyển động của Hải Phòng có thể thấy tinh thần của Chỉ thị số 07-CT/TW đang được phản ánh rõ trong thực tiễn phát triển thị trường bất động sản. Nếu Chỉ thị đặt ra yêu cầu chuyển từ "học tập" sang "thực hành", lấy hiệu quả thực chất và lợi ích của nhân dân làm trung tâm, thì thị trường bất động sản cũng đang chuyển từ chạy theo kỳ vọng sang tạo giá trị thực; từ đầu cơ sang phục vụ sản xuất và an sinh; từ phát triển nóng sang phát triển minh bạch, bền vững. Có thể nói, năm 2026 không chỉ là năm bản lề của thị trường bất động sản Hải Phòng mà còn là năm định hình tư duy phát triển mới; trong đó, bất động sản trở thành một bộ phận của nền kinh tế thực, góp phần phát triển công nghiệp, logistics, đô thị hiện đại và bảo đảm nhu cầu an cư của người dân, tạo nền tảng cho một thị trường minh bạch, ổn định và phát triển bền vững trong những năm tới.