Buộc người bỏ cọc bồi thường chênh lệch giá và chi phí đấu giá lại

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên điều hành phiên họp chiều 3/11. Ảnh: Quang Khánh

Ràng buộc nghĩa vụ thanh toán ngay khi công bố người trúng đấu giá

Góp ý về các quy định đấu giá tài sản, đại biểu Lê Thanh Hoàn đánh giá cao cơ quan chủ trì soạn thảo đã bổ sung nhiều biện pháp nhằm ngăn chặn tình trạng thao túng, “quân xanh - quân đỏ” và lũng đoạn giá đất, tài sản công. Tuy nhiên, theo đại biểu, nếu chỉ nâng tỷ lệ tiền đặt trước hoặc cấm tham gia đấu giá thì mới xử lý được phần ngọn của rủi ro. Vấn đề gốc rễ của tình trạng trả giá ảo rồi bỏ cọc nằm ở sự chưa rõ ràng trong xác định thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Đại biểu phân tích, nhiều người tham gia đấu giá vẫn coi việc trúng đấu giá là một bước đệm hoặc một lựa chọn tùy nghi: “nếu muốn thì mua, không muốn thì chấp nhận mất tiền cọc”. Cách hiểu này cần được khắc phục bằng quy định ràng buộc rõ quyền và nghĩa vụ của các bên ngay tại thời điểm công bố người trúng đấu giá.

Dẫn quy định tại Điều 43 của dự thảo luật, đại biểu cho biết, người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp từ chối ký biên bản đấu giá hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá. Với ngoại lệ này, quá trình vẫn được chia thành các bước: trúng đấu giá, ký biên bản, sau đó ký hợp đồng mua bán hoặc chờ phê duyệt kết quả. Khi người trúng đấu giá không ký biên bản, không ký hợp đồng và không nộp tiền, việc xử lý tài chính chỉ dừng lại ở thu giữ tiền đặt cọc.

ĐBQH Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) phát biểu thảo luận chiều 3/11. Ảnh Hồ Long

Theo đại biểu, cách quy định “coi như chấp nhận giao kết” cùng các bước thủ tục tiếp theo có thể dẫn đến cách hiểu rằng sau khi đấu giá viên “gõ búa”, vẫn cần thêm sự đồng ý ký hợp đồng thì nghĩa vụ mới phát sinh.

Từ góc độ pháp luật hợp đồng, đại biểu cho rằng cần xác định hành vi bấm nút, hô giá hoặc trả giá bằng văn bản của người tham gia đấu giá là lời đề nghị giao kết hợp đồng; hành vi gõ búa hoặc công bố người trúng đấu giá của đấu giá viên là sự chấp nhận lời đề nghị đó. Theo nguyên tắc hợp đồng đã giao kết phải được tôn trọng thực hiện, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cần được xác định hình thành và có hiệu lực ràng buộc ngay khi sự chấp nhận được công bố. Việc thanh toán tiền và nhận tài sản sau đó là nghĩa vụ hợp đồng.

Dẫn kinh nghiệm pháp luật của Hoa Kỳ, Đức và Trung Quốc về việc xác lập hợp đồng tại thời điểm gõ búa hoặc chấp nhận trả giá, đại biểu nhấn mạnh yêu cầu tăng trách nhiệm của người trúng đấu giá. Đặc biệt, theo kinh nghiệm được đại biểu viện dẫn từ Trung Quốc, người vi phạm nghĩa vụ thanh toán còn phải bồi thường khoản chênh lệch nếu đấu giá lại thu về mức giá thấp hơn và chi phí tổ chức đấu giá.

Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị chỉnh lý Điều 43 theo hướng người trúng đấu giá được coi là đã giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá. Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng có hiệu lực đối với các bên theo quy định của pháp luật dân sự.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận. Ảnh: Khánh Duy

Trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn, người có tài sản đấu giá có quyền áp dụng biện pháp buộc thực hiện nghĩa vụ theo Bộ luật Dân sự; hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng để tổ chức đấu giá lại và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Đồng thời, đại biểu đề nghị bổ sung Điều 58a về trách nhiệm bồi thường khoản chênh lệch giá do vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá. Theo đó, nếu kết quả đấu giá bị hủy hoặc hợp đồng bị hủy bỏ do người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán, người vi phạm không được nhận lại tiền đặt cọc.

Khi tài sản được đấu giá lại với giá trúng thấp hơn lần trước, người vi phạm phải bồi thường toàn bộ khoản chênh lệch cùng chi phí phát sinh để tổ chức lại phiên đấu giá. Tiền đặt cọc được khấu trừ vào nghĩa vụ bồi thường. Nếu khoản tiền này không đủ bù đắp, người có tài sản đấu giá có quyền yêu cầu Tòa án cưỡng chế khấu trừ từ tài sản, thu nhập của người vi phạm để bồi thường theo quy định của pháp luật.

Bảo đảm quyền lựa chọn bảo lãnh ngân hàng, làm rõ cơ chế xử lý khi vi phạm

Đối với cơ chế bảo lãnh ngân hàng, ĐBQH Lê Thanh Hoàn cho rằng quy định hiện mới được thể hiện tại khoản 1 Điều 35. Cụm từ “có thể thỏa thuận” khiến việc sử dụng bảo lãnh ngân hàng phụ thuộc vào sự đồng ý của tổ chức đấu giá, thay vì được xác định là quyền lựa chọn của người tham gia.

Theo đại biểu, tổ chức đấu giá có thể từ chối bảo lãnh ngân hàng và yêu cầu doanh nghiệp nộp tiền mặt. Điều này tạo áp lực tài chính lớn khi đấu giá những tài sản có giá trị cao như quyền sử dụng đất, quyền khai thác khoáng sản. Với tỷ lệ tiền đặt trước đến 20%, số tiền doanh nghiệp phải nộp có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận. Ảnh: Khánh Duy

Trong khi đó, bảo lãnh ngân hàng còn giúp sàng lọc năng lực tài chính của người tham gia đấu giá, bởi ngân hàng chỉ phát hành thư bảo lãnh sau khi thẩm định uy tín, khả năng tài chính và tài sản bảo đảm của doanh nghiệp. Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định người tham gia đấu giá có quyền lựa chọn nộp tiền đặt trước hoặc nộp bảo lãnh ngân hàng thay thế tiền đặt trước.

Bên cạnh quyền lựa chọn, đại biểu đề nghị hoàn thiện cơ chế kích hoạt và xử lý bảo lãnh. Khoản 7 Điều 35 liệt kê năm trường hợp người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước nhưng chưa quy định trách nhiệm, thời hạn ngân hàng bảo lãnh phải chuyển tiền cho người có tài sản đấu giá. Khoản 6 Điều 35 cũng mới quy định việc xử lý tiền đặt trước, chưa làm rõ bảo lãnh ngân hàng có được chuyển thành bảo lãnh thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hay không, thời hạn hiệu lực kéo dài đến khi nào.

Theo đại biểu, những nội dung chưa rõ này tạo khoảng trống pháp lý khi người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Do đó, cần quy định khi người sử dụng bảo lãnh ngân hàng trúng đấu giá, bảo lãnh được chuyển thành bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá, có hiệu lực cho đến khi người trúng đấu giá hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ thanh toán hoặc nộp đầy đủ khoản tiền đặt cọc.

Đại biểu cũng đề nghị bổ sung vào Điều 35 yêu cầu thư bảo lãnh ngân hàng thay thế tiền đặt trước phải là bảo lãnh không hủy ngang và thanh toán ngay theo yêu cầu đầu tiên. Ngân hàng bảo lãnh có nghĩa vụ thanh toán cho bên có tài sản đấu giá trong thời hạn tối đa năm ngày làm việc kể từ khi nhận được văn bản thông báo vi phạm, kèm tài liệu chứng minh vi phạm thuộc các trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 35.