Các chủ đầu tư bất động sản văn phòng sẽ phải 'nâng cấp' để cạnh tranh

Thị trường bất động sản văn phòng TP. Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn làm mới mình và hứa hẹn nhiều tiềm năng trong thời gian tới. Ảnh: Kỳ Phương

Nguồn cung mới đầy tiềm năng

Chia sẻ với TBTCVN, ông Huỳnh Thi - Tổng Giám Đốc VNO Land cho biết, kết thúc tháng 9/2023, thị trường văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận khởi sắc hơn nhờ sự linh hoạt của các chủ đầu tư để thích nghi với sự thay đổi của khách hàng.

Đứng trước tình hình khó khăn của nền kinh tế, hầu hết các ngành nghề đều bị ảnh hưởng tiêu cực. Tuy nhiên, một số nhóm ngành lại có xu hướng lội ngược dòng, có thể kể đến như công nghệ thông tin, thương mại điện tử, logistics…

Cũng theo ông Thi, ghi nhận của VNO Land - Sàn giao dịch bất động sản trực thuộc VNO Group, trong vòng 6 tháng trở lại đây, các doanh nghiệp là khách thuê văn phòng thuộc những nhóm ngành này chiếm 80 - 90% số lượng khách mới. Trong đó, phần đa các công ty này đều chủ yếu mở rộng thêm văn phòng chi nhánh để đáp ứng nhu cầu không gian làm việc cho nhân sự mới.

Số liệu từ CBRE cũng cho thấy, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh đã trở nên sôi động hơn trong quý III/2023 với sự xuất hiện của hai tòa nhà văn phòng mới tại khu vực Thủ Thiêm là The Mett và The Hallmark, với tổng diện tích cho thuê khoảng 85.000m2 sàn.

Cả hai tòa văn phòng hạng A này nằm ở vị trí thuận lợi với chỉ 5 phút di chuyển vào khu vực trung tâm, đều có chứng chỉ xanh và đạt tỷ lệ cho thuê trước khi chính thức đi vào hoạt động tương đối khả quan.

Đây là dấu hiệu cho thấy nhu cầu với các tòa nhà văn phòng mới có tiêu chuẩn cao tại các vị trí thuận lợi vẫn nhận được sự quan tâm của các doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty đa quốc gia. Nhờ vào nguồn cung mới này mà tổng diện tích văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh đã đạt xấp xỉ 1,6 triệu m2 diện tích cho thuê.

Phần lớn các giao dịch thuê lớn trong quý này đều diễn ra ở các tòa nhà mới với chất lượng tốt được hoàn thành từ năm 2020 trở lại đây. Tổng diện tích cho thuê mới của cả hai hạng trong quý III xấp xỉ 24.000m2. Hai tòa nhà mới tại Thủ Thiêm chiếm hơn 80% tổng diện tích.

Dựa trên thực tế thống kê giao dịch của CBRE Việt Nam trong quý III, giao dịch với mục đích chuyển địa điểm và gia hạn hợp đồng vẫn chiếm tỷ trọng lớn chiếm khoảng 80% tổng diện tích giao dịch, tiếp theo là mục đích mở rộng với tỷ trọng 13%.

Các chuyên gia từ CBRE cho rằng, các công ty dược và không gian làm việc linh hoạt là những nhóm khách hàng chính cho các giao dịch mở rộng do không bị ảnh hưởng nhiều từ suy thoái kinh tế.

“Tình hình hoạt động tốt được thúc đẩy bởi nhu cầu cao đối với các dự án hạng A mới. Sau nhiều năm thị trường chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung cao cấp, nguồn cung mới đã thu hút các công ty trong nhóm ngành FIRE” - Bà Giang Huỳnh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh nói.

Ngược lại, trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, nhóm công ty thuộc các ngành bán lẻ, kinh doanh… buộc phải thu hẹp mặt bằng, chủ yếu từ các công ty khởi nghiệp trong lĩnh vực này.

Nhóm ngành sản xuất, mặc dù có nhiều yêu cầu về thuê mặt bằng nhất về số lượng, nhưng do diện tích thuê của các công ty này tương đối nhỏ nên chưa thật sự có nhiều tác động tới thị trường văn phòng nói chung, đặc biệt nếu so sánh với nhóm tài chính, ngân hàng, bảo hiểm với nguồn lực tài chính tốt.

Biểu đồ dự báo giá thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Savills

Sẽ có cuộc cạnh tranh và thay đổi từ các chủ đầu tư

Theo nhận định từ các chuyên gia của CBRE, sự xuất hiện của nguồn cung mới cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh tăng lên, đẩy tỷ lệ trống trung bình của văn phòng hạng A từ mức 7,5% lên gần 20%.

Đồng thời, xu thế các công ty lớn dịch chuyển ra các tòa nhà văn phòng tự xây dựng của riêng mình, hoặc tòa nhà văn phòng của các công ty có liên quan vẫn chưa dừng lại, gia tăng áp lực lên các chủ nhà hạng A cũ, đặc biệt trong bối cảnh có nguồn cung mới với mức giá thuê cạnh tranh hơn.

Đối với văn phòng hạng B, tỷ lệ trống có sự cải thiện ở mức 10%, giảm 0,7 điểm phần trăm so với đầu năm 2023.

Mức giá chào thuê văn phòng sau khi có sự điều chỉnh ở nửa đầu năm thì ở thời điểm quý III/2023, mức giá cho thuê ở cả hai hạng đều giữ ở mức tương đối ổn định và không có nhiều biến động so với quý trước.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê văn phòng hạng A là 45,5 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% so với quý trước. Còn đối với hạng B, mức giá chào thuê trung bình là 25,6 USD/m2/tháng, tương đương với giá chào thuê quý II/2023

So với giai đoạn cùng kỳ năm 2022, mức giá thuê này đã giảm khoảng 0,9% đối với hạng A và 0,3% đối với hạng B. Hiện nay, các chủ nhà vẫn tương đối thận trọng với các quyết định về giá cả khi trên thực tế mức giá thuê hợp đồng có thể phải đi kèm nhiều ưu đãi nhằm thu hút hoặc giữ chân khách hàng.

Trong khi khó khăn kinh tế được dự báo sẽ kéo dài ít nhất đến hết quý I năm sau, sự thận trọng này là cần thiết khi nguồn cung văn phòng hạng A sẽ còn tiếp tục tăng trong các năm tới.

Những tháng cuối năm 2023, nhiều tòa nhà tại khu vực trung tâm dự kiến sẽ được đưa vào hoạt động, trong đó tòa nhà The Nexus với chứng chỉ WELL và tòa nhà The Waterfront nhận được sự quan tâm lớn từ phía các khách thuê.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam đánh giá, văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ sớm trở nên sôi động hơn trong bối cảnh thị trường đã chờ đợi những nguồn cung thật sự chất lượng trong thời gian tương đối dài, nhất là phân khúc văn phòng Hạng A.

Các chủ đầu tư hiện nay bên cạnh việc theo đuổi các tiêu chuẩn chất lượng cao, bao gồm chất lượng xây dựng và vận hành, còn rất chú trọng đến các tiêu chí xanh, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho nhân viên văn phòng. Bởi vì, đây chính là yếu tố tiên quyết để thu hút và giữ chân các khách thuê lớn, tập đoàn đa quốc gia. Điều này đồng nghĩa các tòa nhà hạng A đã đi vào sử dụng trong thời gian dài cần có kế hoạch cấp thiết, triển khai cải tạo, nâng cấp để có thể đảm bảo tính cạnh tranh.

Theo ông Huỳnh Thi - Tổng giám đốc VNO Land, thông thường cuối năm sẽ là quý nhộn nhịp nhất của văn phòng cho thuê, cho nên dự kiến phân khúc này sẽ khởi sắc hơn bởi vì các doanh nghiệp cũng phải bắt đầu thích nghi và có những kế hoạch hoạt động để chuẩn bị đón Tết Nguyên đán 2024.

“Hơn nữa, càng gần về cuối năm sẽ là các tháng cao điểm cho thuê văn phòng. Mặc dù vậy, khách thuê trong giai đoạn này vẫn sẽ có sự e dè về chi phí” - ông Huỳnh Thi cho biết thêm.

Kỳ Phương