Các nước quản lý tiền mua nhà hình thành trong tương lai ra sao?

Năm 2023, Anthony, một người làm trong ngành công nghệ tại Singapore, tìm mua căn hộ ba phòng ngủ tại The Reserve Residences, dự án có thời hạn sở hữu 99 năm ở khu Beauty World. Căn hộ anh nhắm tới có giá hơn 1,57 triệu USD, theo CNA.

Dù lãi suất vay khi đó tăng cao, Anthony vẫn cân nhắc mua căn hộ chưa hoàn thiện. Lý do nằm ở cách thanh toán theo tiến độ xây dựng. Người mua không phải trả lãi vay trên toàn bộ khoản tiền ngay từ đầu mà chỉ thanh toán từng phần khi công trình hoàn thành các mốc nhất định.

Tuy nhiên, phía sau lịch thanh toán còn một vấn đề quan trọng hơn. Tiền người mua trả trước được chuyển vào đâu và chủ đầu tư được phép sử dụng số tiền đó như thế nào?

Đây là bài toán nhiều thị trường cho phép bán nhà hình thành trong tương lai phải giải quyết. Singapore sử dụng tài khoản dự án, Trung Quốc áp dụng tài khoản giám sát, còn Dubai yêu cầu tiền người mua đi qua tài khoản ký quỹ của chính dự án.

Dù tên gọi khác nhau, mục tiêu chung vẫn là kiểm soát dòng tiền người mua trả trước, để khoản tiền này có thể phục vụ việc xây dựng nhưng không trở thành nguồn vốn hoàn toàn tự do của chủ đầu tư.

Singapore: Một dự án, một tài khoản

Tại Singapore, cơ chế quản lý dòng tiền dự án được quy định khá cụ thể trong pháp luật.

Theo Cơ quan Tái phát triển Đô thị Singapore (URA), chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở có từ 5 căn trở lên phải tuân thủ Luật Kiểm soát và cấp phép chủ đầu tư nhà ở cùng các quy định liên quan. Một trong những yêu cầu quan trọng là chủ đầu tư phải mở và duy trì một tài khoản dự án riêng cho từng dự án nhà ở.

Đây không đơn thuần là một tài khoản để doanh nghiệp tách riêng tiền. Theo quy định, chủ đầu tư được cấp phép phải mở tài khoản cho từng dự án xây dựng.

Singapore yêu cầu tài khoản dự án riêng cho từng dự án, đồng thời kiểm soát việc nộp và rút tiền. Ảnh: Reuters.

Các khoản tiền mua nhà thuộc diện phải nộp vào tài khoản, bao gồm cả tiền đặt chỗ nhận trước khi căn hộ được cấp giấy phép đưa vào sử dụng tạm thời, phải được chuyển vào tài khoản của chính dự án đó. Các khoản vay phục vụ xây dựng dự án cũng được đưa vào cùng tài khoản.

Như vậy, dòng tiền của một dự án được tập trung trong một tài khoản được xác định từ đầu, bao gồm cả tiền người mua trả và vốn vay phục vụ xây dựng. Cách tổ chức này giúp việc theo dõi và kiểm soát dòng tiền dự án trở nên rõ ràng hơn.

Các quy định về tài khoản dự án xác định rõ mục đích sử dụng tiền, điều kiện để chủ đầu tư được rút tiền, việc giải ngân sau khi công trình được cấp phép sử dụng tạm thời và thời điểm được rút toàn bộ số dư. Chủ đầu tư cũng phải đáp ứng các yêu cầu về xác nhận của kiểm toán viên.

Chỉ khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư mới được rút toàn bộ số tiền còn lại và đóng tài khoản, với điều kiện công trình đã được cấp chứng nhận hoàn thành theo luật định và các giao dịch mua bán theo hợp đồng của dự án đã hoàn tất.

Vì vậy, tài khoản dự án không đồng nghĩa với một tài khoản phong tỏa. Tiền người mua trả trước vẫn được sử dụng trong quá trình phát triển công trình, nhưng không phải là dòng tiền hoàn toàn tự do mà chủ đầu tư có thể tùy ý sử dụng cho các mục đích khác.

Cách tiếp cận này cho phép tiền trả trước tiếp tục đóng vai trò nguồn vốn cho dự án, nhưng đặt dòng tiền dưới một khuôn khổ kiểm soát thay vì để chủ đầu tư toàn quyền sử dụng.

Từ tháng 5 vừa qua, Singapore cũng bãi bỏ cơ chế thanh toán trì hoãn đối với các dự án nhà ở chung cư dành cho người mua có thu nhập trung bình thuộc các khu đất do chính phủ bán. Theo đó, người mua phải áp dụng cơ chế thanh toán thông thường, trả tiền theo từng mốc tiến độ xây dựng thay vì chỉ trả 20% ban đầu và hoãn 80% còn lại đến khi dự án được cấp giấy phép đưa vào sử dụng.

Bộ trưởng Phát triển Quốc gia Chee Hong Tat cho biết thay đổi nhằm hỗ trợ người mua nhà lần đầu và đưa loại hình này trở lại đúng mục tiêu đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trung Quốc: Hệ thống tài khoản giám sát chuyên dụng

Trung Quốc có hệ thống bán nhà hình thành trong tương lai với quy mô rất lớn, vì vậy cơ chế quản lý tiền bán trước cũng được xây dựng thành một hệ thống tương đối phức tạp.

Luật Quản lý bất động sản đô thị quy định nhà ở thương mại muốn được bán trước phải đáp ứng một số điều kiện, trong đó có vốn đầu tư phát triển đạt ít nhất 25% tổng mức đầu tư, xác định tiến độ xây dựng và thời điểm hoàn thành, đồng thời đã có giấy phép bán trước. Doanh thu từ bán trước phải được sử dụng cho công trình liên quan.

Trên cơ sở đó, tiền người mua trả được đưa vào tài khoản giám sát chuyên dụng tại ngân hàng. Tiền đặt cọc, tiền trả trước, khoản vay thế chấp do ngân hàng giải ngân và các khoản thanh toán khác đều phải chuyển vào tài khoản này, thay vì đi qua tài khoản cá nhân hoặc tài khoản kinh doanh thông thường của chủ đầu tư.

Điểm đáng chú ý là Trung Quốc không phong tỏa toàn bộ tiền bán trước. Số tiền phải duy trì trong tài khoản được xác định dựa trên chi phí xây dựng và khoản dự phòng rủi ro, sau đó điều chỉnh theo tiến độ thực tế. Chủ đầu tư có thể rút tiền theo các mốc xây dựng, nhưng phải bảo đảm tài khoản luôn duy trì mức cần thiết để dự án hoàn thành.

Điều đó có nghĩa là khoản tiền người mua vay từ ngân hàng để thanh toán căn hộ cũng không được đi vòng qua tài khoản cá nhân hay tài khoản kinh doanh thông thường của chủ đầu tư.

Tại Trung Quốc, tiền bán trước vào tài khoản giám sát, được giữ lại và giải ngân theo tiến độ, mục đích của dự án. Ảnh: Reuters.

Trung Quốc cũng cho phép chủ đầu tư đủ điều kiện dùng bảo lãnh ngân hàng để thay thế một phần tiền trong hạn mức giám sát tiền bán trước. Theo đó, giá trị bảo lãnh thay thế không được vượt quá 30% số tiền cần thiết để bảo đảm dự án hoàn thành và bàn giao; phần tiền thực tế duy trì trong tài khoản giám sát phải luôn ở mức tối thiểu 70%.

Các địa phương đồng thời tiếp tục tăng khả năng giám sát của người mua. Chủ đầu tư phải cung cấp dịch vụ để khách hàng tra cứu khoản tiền đã nộp vào tài khoản, không được yêu cầu chuyển tiền sang tài khoản ngoài hệ thống giám sát.

Theo China News Service, từ tháng 7/2025, Thành Đô áp dụng quy định mới, yêu cầu tiền bán trước phải được đưa vào tài khoản giám sát và thông tin về ngân hàng, số tài khoản phải được công khai tại nơi bán hàng.

Người mua được khuyến nghị kiểm tra tài khoản nhận tiền ghi trong hợp đồng có đúng với tài khoản giám sát của dự án hay không. Thông qua hệ thống thông tin của cơ quan quản lý, họ cũng có thể tra cứu ngân hàng giám sát, số tài khoản và tình trạng khoản tiền đã được ghi nhận vào tài khoản hay chưa.

Ở một số địa phương, việc giải ngân còn được gắn trực tiếp với tiến độ xây dựng. Quy định tại Tân Cương yêu cầu tiền trong hạn mức giám sát phải được sử dụng cho chính dự án. Cơ quan quản lý xác định các mốc giải ngân dựa trên tiến độ công trình, đồng thời kiểm tra hóa đơn và dòng tiền ngân hàng trước khi phê duyệt.

Dubai: Gắn tiền ký quỹ với tiến độ thực tế

Trong khi đó, Dubai áp dụng mô hình tài khoản ký quỹ để quản lý dòng tiền trong các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Cơ chế này nhằm tách tiền người mua khỏi nguồn vốn chung của chủ đầu tư và gắn dòng tiền với chính dự án được đăng ký.

Theo Cơ quan Đất đai Dubai (DLD), quy định về tài khoản ký quỹ áp dụng với các chủ đầu tư bán bất động sản hình thành trong tương lai và nhận tiền từ người mua, nhà đầu tư hoặc bên tài trợ dự án. Chủ đầu tư phải mở tài khoản riêng cho từng dự án và các khoản thanh toán của người mua phải được đưa vào tài khoản này.

DLD không chỉ quản lý dòng tiền mà còn cung cấp công cụ để người mua theo dõi tình trạng dự án. Thông qua hệ thống của cơ quan quản lý, khách hàng có thể kiểm tra tỷ lệ hoàn thành công trình và thông tin kiểm tra kỹ thuật mới nhất, đồng thời xác định tài khoản ký quỹ của dự án.

Nhờ đó, người mua có thể đối chiếu hai yếu tố quan trọng. Một là công trình thực tế đã hoàn thành đến đâu. Hai là tiền của mình có được chuyển vào đúng tài khoản của dự án hay không.

Với Dubai, tiền người mua phải vào tài khoản ký quỹ của chính dự án, tách khỏi tài khoản chung của chủ đầu tư. Ảnh: Reuters.

DLD cũng công khai danh sách các tổ chức được phép quản lý tài khoản ký quỹ, chủ đầu tư được cấp phép và các dịch vụ kiểm tra dự án. Việc tập trung thông tin trong cùng hệ thống giúp cơ quan quản lý theo dõi dòng tiền và tiến độ xây dựng theo từng dự án.

Nguyên tắc này cũng được các chuyên gia bất động sản tại Dubai nhấn mạnh khi tư vấn người mua. Farooq Syed, Giám đốc điều hành Springfield Properties, nói với National rằng khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai cần kiểm tra dự án đã được DLD đăng ký chính thức và mọi khoản thanh toán phải chuyển trực tiếp vào tài khoản ký quỹ của dự án.

Theo chuyên gia bất động sản Mario Volpi, cách làm này giúp tách tiền của người mua khỏi các nguồn tiền khác của doanh nghiệp phát triển dự án.