Cải cách pháp lý mở cơ hội, nhưng doanh nghiệp bất động sản phải 'chủ động' tránh rủi ro

Cơ hội cho kinh tế tư nhân, nhưng cần theo dõi sát sao

Năm 2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam, khi hàng loạt chính sách mới được ban hành nhằm khơi thông ách tắc, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tư nhân.

Đặc biệt, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu biến động, bất động sản không chỉ là “động lực tăng trưởng” mà còn là lĩnh vực dễ bị ảnh hưởng bởi khung pháp lý lỏng lẻo trước đây. Việc cải cách kịp thời như Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hay Luật đất đai 2024, được xem là “liều thuốc” kích thích.

Thực tế, tranh chấp bất động sản chiếm 14% tổng vụ việc tại Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) năm 2024 cho thấy, nếu không chủ động, doanh nghiệp dễ rơi vào vòng xoáy pháp lý.

Tại hội nghị, LS. Châu Việt Bắc, Phó Giám đốc VIAC – Chi nhánh tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, các tranh chấp có yếu tố bất động sản luôn chiếm tỷ lệ cao trong số vụ việc được giải quyết tại VIAC. Nguyên nhân một phần xuất phát từ những bất cập trong khung pháp lý trước đây.

Do đó, ông Bắc kỳ vọng với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, giao dịch sẽ an toàn hơn, nhưng doanh nghiệp cần trang bị kiến thức pháp lý, nâng cao quản trị rủi ro để hạn chế tranh chấp.

TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội phân tích rõ tác động của các chính sách mới, Nghị quyết 198/2025 cụ thể hóa tinh thần cải cách, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai, đầu tư hạ tầng, ưu tiên lĩnh vực xanh-số. Luật số 90/2025/QH15 sửa đổi luật đầu tư, PPP, đấu thầu, điều chỉnh thẩm quyền chấp thuận dự án nhà ở, khu công nghiệp. Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm cơ chế cho nhà ở xã hội, còn Luật Đất đai 2024 làm rõ quy hoạch, thu hồi đất, định giá đất.

“Trong thời gian tới, Quốc hội sẽ tiếp tục xem xét và thông qua 48 dự án luật, nghị quyết, trong đó có nhiều đạo luật rất quan trọng. Do đó, doanh nghiệp cần theo dõi sát sao và cập nhật thường xuyên quy định để có phương án thích ứng kịp thời” – ông Hiếu cho biết.

Hội nghị “Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động" tại TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Lạc Nguyên

Từ bất cập pháp lý đến huy động vốn, doanh nghiệp cần thẩm định kỹ

Dù pháp lý mới mang tính tích cực, nhưng vẫn có rủi ro trong giao dịch bất động sản, từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hạ tầng kỹ thuật đến nhà ở hình thành trong tương lai.

LS. Lương Văn Lý, Cố vấn cao cấp Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers chỉ ra, khái niệm ‘kinh doanh QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật’ chưa rõ, dễ nhầm với chuyển nhượng dự án. Pháp luật chưa xác định tư cách chủ đầu tư của bên nhận chuyển nhượng, gây khó trong triển khai dự án do thiếu quy định về kế thừa quyền, nghĩa vụ.

Chính sách mới là cơ hội nhưng doanh nghiệp cũng cần cập nhật thường xuyên quy định để có phương án thích ứng. Ảnh: Lạc Nguyên

LS. Nguyễn Trúc Hiền, Luật sư Thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam, bổ sung chuyển nhượng QSDĐ có hạ tầng khác với chuyển nhượng dự án, nhưng sự mơ hồ gây lúng túng cho quản lý nhà nước và rủi ro cho doanh nghiệp. Với QSDĐ, rủi ro là tư cách chủ thể không rõ, dẫn đến từ chối hồ sơ, đình trệ dự án. Với chuyển nhượng dự án, rủi ro nằm ở kế thừa nghĩa vụ tài chính, pháp lý. Doanh nghiệp cần thẩm định kỹ, quy định rõ trách nhiệm trong hợp đồng.

Về bất động sản hình thành trong tương lai, PGS.TS. Võ Trí Hảo, Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh (UEL), phân tích, tranh chấp thường do chủ đầu tư bán dự án khi chưa đủ điều kiện pháp lý theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, hoặc dùng thuật ngữ mơ hồ, gây hiểu lầm. Vi phạm hợp đồng, như chậm tiến độ hay không thanh toán đúng hạn, cũng phổ biến.

LS. Vũ Thị Quế, Luật sư Thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers cũng cho biết, trong thương vụ quốc tế, tranh chấp xảy ra khi bên bán không đáp ứng cam kết hoặc che giấu khiếm khuyết dự án. Để phòng ngừa, bên mua yêu cầu điều khoản bảo vệ như bồi thường, mua lại vốn góp. Về huy động vốn, nhiều chủ đầu tư lách luật qua phí giữ chỗ, tiền thiện chí, nhưng các hình thức này thiếu cơ sở pháp lý, gây rủi ro. Doanh nghiệp cần tuân thủ Thông tư 61/2024/TT-NHNN khi đàm phán hợp đồng bảo lãnh.

Lạc Nguyên