Cải cách thủ tục triển khai dự án bất động sản: Doanh nghiệp còn thận trọng

Nhà đầu tư và doanh nghiệp làm thủ tục hành chính tại TP.HCM. Ảnh: Việt Dũng

Mở hàng đầu năm

Để giải quyết vướng mắc trong cấp giấy phép xây dựng đối với các khu vực trong đồ án phân khu có chức năng sử dụng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, Sở Xây dựng TP.HCM vừa đề xuất UBND Thành phố 2 phương án gỡ vướng cho người sử dụng đất.

Phương án 1 là các khu vực trong đồ án quy hoạch phân khu có chức năng sử dụng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới (chưa đảm bảo đầy đủ các điều kiện quy định tại Luật Xây dựng) thì được giải quyết cấp giấy phép xây dựng có thời hạn với quy mô tối đa không quá 3 tầng theo Quy định 26/2017 của UBND TP.HCM.

Phương án 2 được Sở Xây dựng đề xuất là chấp thuận cho cấp giấy phép xây dựng chính thức với quy mô không quá 6 tầng theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 7411: 2012 về nhà ở liên kế, trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 6 m, nhà ở liên kế không được xây cao quá 4 tầng. Theo phương án này, UBND quận, huyện có trách nhiệm cập nhật quy mô xây dựng nhà ở liên kế theo tiêu chuẩn nêu trên trong quá trình rà soát, điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc trong Đồ án quy hoạch phân khu 1/2000 để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Việc vận dụng và giải thích pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong vấn đề quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, tiền sử dụng đất... vẫn còn nhiều khoảng trống.

Sở Xây dựng đề xuất UBND TP.HCM chọn phương án 2 vì tạo được sự thống nhất trong công tác cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành phố, đáp ứng được nhu cầu xây dựng của các tổ chức, cá nhân, đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, do phương án 2 chưa phù hợp về điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Luật Xây dựng nên sở này cũng kiến nghị Thành phố giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc nghiên cứu và trình UBND Thành phố ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung theo hướng phân loại cụ thể khu nào được cấp giấy phép xây dựng chính thức, khu nào được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Cũng trong những ngày đầu năm Tân Sửu này, UBND TP.HCM đã phê duyệt Đề án "Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn thành phố", trong đó nhiều giải pháp được đưa ra để tháo gỡ một phần khó khăn trong việc giao đất, định giá đất, quản lý tài sản công… Một động lực quan trọng của đề án này có thể bắt nguồn từ các nhận định thời gian qua rằng TP.HCM chưa sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, và bản thân chính quyền Thành phố cũng nhận thấy điều này khi trong tổng thu ngân sách giai đoạn 2016 - 2020 của TP.HCM, nguồn thu từ đất chỉ chiếm tỷ lệ khiêm tốn, từ 3 - 5%.

Tuy nhiên, do Thành phố không thể thay đổi về hệ thống thuế và phí, bảng giá đất liên quan đến đất đai, việc bổ sung sắc thuế mới để thu một phần giá trị đất đai tăng thêm cũng như đánh thuế cao đối với trường hợp giao dịch “lướt sóng” nhằm ngăn tình trạng “sốt đất” cũng không thuộc thẩm quyền, do đó một đề án nhằm tăng hiệu quả quản lý, sử dụng đất trong khi nội dung thuế và phí không thay đổi là rất cần thiết.

Về giá đất, Thành phố không thể thay đổi tỷ suất thuế hay tăng bảng giá đất, điều có thể làm là tin học hóa cách tính giá đất theo bảng giá đất để đảm bảo khách quan, không để yếu tố con người tác động làm sai lệch giá đất.

Về công tác định giá đất cho các trường hợp cụ thể, UBND TP.HCM cho rằng, không thể thay đổi quy trình 3 bước như trước đây nên chỉ có thể điều chỉnh quy định cụ thể trong từng bước.

Cụ thể, tại bước đầu tiên, Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất giá đất, có thể thuê hoặc không thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập, nay có thể quy định khung là Sở Tài nguyên và Môi trường phải thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập để đề xuất giá đất cho phù hợp với thị trường.

Bước 2, Chủ tịch UBND TP.HCM lập hội đồng thẩm định giá đất, trong đó ít nhất có 1 thành viên là chuyên gia định giá đất và tiến hành định giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất. Ở bước này, để đảm bảo tính khách quan, UBND TP.HCM đưa ra quy định số lượng chuyên gia định giá đất phải chiếm trên 50% tổng thành viên hội đồng. Bước cuối cùng vẫn giữ nguyên.

Nửa mừng nửa lo

Trao đổi với phóng viên về những đề xuất mới của Sở Xây dựng liên quan đến việc cấp phép xây dựng, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, điều này thể hiện nỗ lực của chính quyền TP.HCM trong việc giải quyết thủ tục hành chính.

Phân tích sâu hơn, ông Nghĩa cho rằng, nếu nhìn dưới góc độ người dân, việc này sẽ đảm bảo quyền lợi chính đáng cho những người có đất nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, nhưng dưới góc độ doanh nghiệp, khi Thành phố lập quy hoạch để thực hiện một dự án nào đó, họ cần biết mốc thời gian thực hiện rõ ràng.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, trong thời gian khu đất còn nằm trong diện quy hoạch thì chỉ nên cho xây dựng tạm, không nên cho xây dựng chính thức với quy mô không quá 6 tầng, bởi phương án này chưa phù hợp về điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật và cũng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc mời gọi chủ đầu tư thực hiện dự án trong quy hoạch do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng cao.

Liên quan đến vấn đề giá đất và công tác định giá đất, động thái mới nhất của UBND Thành phố rất được cộng đồng doanh nghiệp ủng hộ, bởi theo thống kê chưa đầy đủ mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn TP.HCM hiện có 53 dự án, hơn 25.000 căn hộ, thuộc 12 tập đoàn và doanh nghiệp chưa thể hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ, việc kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước, mà còn ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Khi chưa được đóng tiền sử dụng đất thì công tác cấp sổ hồng cho khách hàng cũng không thực hiện được, gây tâm lý hoang mang, bức xúc cho người mua nhà.

Theo đó, các chuyên gia trong ngành và lãnh đạo doanh nghiệp đều cho rằng, việc UBND TP.HCM cải tiến bước 1 và bước 2 trong quy trình định giá sẽ giải quyết được vấn đề thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, nhưng vấn đề đặt ra lúc này là phải tiến hành định giá đất cho từng trường hợp cụ thể sao cho phù hợp với thị trường.

Do vậy, cần có quy trình cụ thể về xác định hệ số dựa trên tỷ lệ giữa giá đất định cụ thể cho một hoặc một vài thửa đất trên giá đất tính theo bảng giá đất, chỉ có như vậy mới định giá đất phù hợp với diễn biến thị trường.

Ở một góc độ khác, nhìn nhận chung về công tác cải cách thủ tục triển khai dự án bất động sản, đại diện nhiều doanh nghiệp vẫn tỏ rõ sự thận trọng, bởi trước đó nhiều chính sách, đề xuất rất được chờ đợi nhưng sau khi ra thị trường lại không có tác động gì rõ rệt.

Chẳng hạn, liên quan đến việc chấp thuận đầu tư, số liệu của HoREA cho thấy, chỉ riêng năm 2020, Sở Xây dựng đã chuyển 61 dự án sang Sở Kế hoạch - Đầu tư để thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư dự án, nhưng không có dự án nào được Sở Kế hoạch Đầu tư trình UBND Thành phố để ban hành quyết định chủ trương đầu tư dự án.

Nguyên nhân, do vướng mắc về dự án đầu tư, dự án bất động sản, nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, trong đó bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẽ các thửa đất do Nhà nước quản lý trong dự án, nên tình trạng "dậm chân tại chỗ" cứ thế tiếp diễn. Thậm chí, có dự án dù không vướng đất công, nhưng theo HoREA, nhà đầu tư vẫn bị Sở Kế hoạch - Đầu tư yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần.

Nói như ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh là hiện nay, các chính sách pháp luật vẫn chưa theo kịp để điều chỉnh hết các loại hình bất động sản “mới”. Đồng thời, việc vận dụng và giải thích pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong các vấn đề về quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, thủ tục xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án còn nhiều khoảng trống, tác động làm giảm nguồn cung và đẩy giá bán các sản phẩm bất động sản tăng mạnh.

Việt Dũng