Cái khó của BĐS công nghiệp sắp tới dưới góc nhìn các nhà phát triển

Năm 2023, tổng vốn FDI vào Việt Nam đạt gần 36,61 tỷ USD, tăng 32% so với cùng kỳ. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt khoảng 23,18 tỷ USD, tăng 3,5% so với năm 2022. Giữa bối cảnh thăng trầm của thị trường BĐS, các khu công nghiệp vẫn duy trì được sự tăng trưởng ổn định nhờ dòng chảy FDI đều đặn.

Những tháng cuối 2023 và đầu 2024, Quốc hội đã lần lượt thông qua ba luật lớn liên quan đến BĐS, bao gồm Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Các luật này đồng loạt có hiệu lực từ năm 2025. Cùng đó, Nghị quyết về việc áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp bổ sung theo quy định chống xói mòn cơ sở thuế toàn cầu (GMT) chính thức có hiệu lực từ 1/1/2024.

Những quy định pháp lý nói trên đã khiến các nhà phát triển khu công nghiệp tiếp cận năm 2024 với góc nhìn thận trọng.

Ảnh minh họa: Báo Chính phủ.

Tại báo cáo thường niên vừa công bố, ban lãnh đạo Tín Nghĩa (TIP) đã chỉ ra những tác động của các luật mới đối với phân khúc BĐS công nghiệp.

Cụ thể, Luật Kinh doanh Bất động sản mới quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các cá nhân tự xây dựng nhà thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III và trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp trong ngành BĐS gặp khó khăn khi nguồn cung thị trường sẽ có xu hướng tăng khi luật có hiệu lực vào 1/1/2025.

Bên cạnh đó, luật này cũng quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều này sẽ khiến cho các nhà phát triển BĐS phải cân nhắc kỹ về khả năng tài chính khi phát triển dự án mới.

Ngoài ra, chính sách thuế tối thiểu toàn cầu 15% áp dụng từ 1/1/2024 sẽ có ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng cạnh tranh dòng vốn FDI của Việt Nam, bởi lâu nay Việt Nam có chính sách thuế ưu đãi cho nhiều doanh nghiệp nước ngoài như miễn thuế hay áp mức thuế dưới 15% trong nhiều năm.

Về phía Long Hậu (LHG), lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ mảng kinh doanh của công ty đều chịu sự tác động của ba luật lớn vừa được thông qua. Hành lang pháp lý về đất đai nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng đã được ban hành sửa đổi, sẽ một phần ảnh hướng đến các hoạt động của công ty.

Năm nay các chính sách pháp luật có nhiều thay đổi, là một trong những rủi ro ảnh hưởng đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh và phát triển hạ tầng KCN, như thủ tục thành lập dự án mới; thay đổi chính sách về ưu đãi cho các nhà đầu tư; thay đổi chính sách thuế; thay đổi chính sách - phương án tính tiền thuê đất hàng năm, tiền thuê đất một lần; thay đổi các quy định về giá đất đền bù…

Do đó, các dự án hiện nay Long Hậu triển khai có thể chậm so với kế hoạch cũng như phát sinh thêm chi phí từ những thay đổi của pháp luật.

Một ông lớn KCN khác là Kinh Bắc (KBC) cũng bày tỏ lo ngại về GMT. Theo ban lãnh đạo doanh nghiệp, việc thu hút FDI của Việt Nam hiện tại không tránh khỏi ảnh hưởng bởi các đối thủ cạnh tranh là Ấn Độ và Indonesia. Đồng thời, khi chính sách GMT chính thức có hiệu lực tại Việt Nam sẽ khiến các biện pháp ưu đãi thuế của Việt Nam không còn nhiều tác dụng, từ đó ảnh hưởng đến sức cạnh tranh thu hút FDI trong ngắn hạn…

Ảnh minh họa: Vietnamplus.

Trao đổi với người viết, ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam chia sẻ, từ sau dịch đến nay, dòng vốn có hồi phục nhưng nhìn chung vẫn chậm. Năm 2024, kết quả thu hút vốn ngoại của các tỉnh chưa chắc sẽ cao hơn năm trước.

Nói về GMT, chuyên gia Avision Young cho hay, thuế suất sẽ áp dụng là 15% với các doanh nghiệp đa quốc gia có tổng doanh thu hợp nhất từ 750 triệu euro trở lên trong 2 năm của 4 năm liền kề nhất. Các nhà đầu tư thuộc diện chịu thuế sẽ buộc phải nộp GMT tại Việt Nam.

“Các chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS công nghiệp đều tận dụng đòn bẩy từ các chính sách ưu đãi thuế quan của Việt Nam để kêu gọi, thu hút khách thuê là các doanh nghiệp nước ngoài.

Do vậy, GMT có thể làm chậm lại dòng chảy vốn FDI, giảm tính hấp dẫn, cạnh tranh của môi trường đầu tư kinh doanh, qua đó gián tiếp ảnh hưởng đến thị trường BĐS công nghiệp.

GMT có thể là rào cản thu hút nhà đầu tư mới trong các lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao mà Chính phủ đang hướng đến như sản xuất chip, chất bán dẫn, xe điện. Đây vốn là những ngành nghề sản xuất quan trọng mà Việt Nam đang hướng tới.

Phản ánh với chính sách GTM, một số quốc gia đã bắt đầu áp dụng nhiều biện pháp khác nhau để hỗ trợ, bù đắp các khoản phải trả của nhà đầu tư.

Chẳng hạn, Mỹ đưa ra hàng loạt gói hỗ trợ hàng trăm tỷ USD nhắm vào các lĩnh vực ưu tiên. Trong khu vực thì Singapore, Malaysia và Indonesia đã ban hành thuế bổ sung tối thiểu nội địa để đảm bảo ưu đãi thuế quan cho doanh nghiệp FDI. Còn Ban Đầu tư của Nội các Thái Lan đã đề xuất cấp tiền mặt cho các khoản đầu tư dài hạn đủ điều kiện...

Nhìn sang Việt Nam, chúng ta đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định về việc thành lập Quỹ Hỗ trợ đầu tư gồm các ưu đãi dựa trên 5 nhóm chi tiêu của nhà đầu tư liên quan đến nhân lực, nghiên cứu và phát triển (R&D), tạo lập tài sản... Tuy nhiên, vẫn còn nhiều tranh cãi về điều kiện quy mô vốn hoặc doanh thu của đối tượng doanh nghiệp.

Nhìn chung, việc phản ứng chậm với GMT sẽ góp phần giảm sức cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút đầu tư FDI trong khu vực. Vì vậy, chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu và tham khảo thật kỹ chính sách của các nước khác để đảm bảo Nghị định giúp duy trì vị thế trong mắt nhà đầu tư nước ngoài”.

Nói thêm về Luật Đất đai, vị chuyên gia cho rằng luật mới đã bỏ khung giá đất. Khi không có khung giá trần, giá đền bù đất chắc chắn sẽ cao hơn và ảnh hưởng đến chi phí đầu tư KCN. Đây là một mắt xích quan trọng trong bài toán chi phí mà các nhà phát triển KCN phải tính toán cẩn thận trong quá trình đầu tư phát triển dự án.