Cải tạo chung cư cũ tại TPHCM: Cần cơ chế đặc thù để chỉnh trang đô thị đồng bộ

Một chung cư cấp D (nguy hiểm, xuống cấp trầm trọng) thuộc phường Tân Sơn Nhất, TPHCM. Ảnh: T.Luân

Người dân chờ tái định cư

TPHCM có 474 khu chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 cần cải tạo, xây dựng lại; khoảng 16 chung cư cấp D, thuộc diện nguy hiểm cao nhất. Trong số này, thành phố đã chủ động di dời 534 hộ dân tại 9 chung cư có mức độ nguy hiểm cao nhất, nhưng một số nơi vẫn di dời dang dở hoặc chưa triển khai. Thực tế cho thấy, tháo dỡ xong chưa có nghĩa dự án có thể xây mới. Vì vậy, người dân bị ảnh hưởng bởi các dự án vẫn phải chờ đợi “thủ tục” của thành phố để được tái định cư hoặc chờ về nhà mới.

Ghi nhận ở chung cư 350 Hoàng Văn Thụ (phường Tân Sơn Nhất), chủ đầu tư được giao từ năm 2010 đã bồi thường 137 hộ, bố trí tạm cư 20 hộ và tháo dỡ công trình. Khu đất vẫn bỏ trống do vướng thủ tục, bồi thường bổ sung. Trong khi đó, ở chung cư 155-157 Bùi Viện (phường Bến Thành), khoảng 100 hộ dân đã chuyển đến nơi tạm cư hơn 5 năm nhưng dự án xây mới chưa tìm được nhà đầu tư. Giữa năm 2026, UBND TPHCM giao phường Bến Thành điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu và phê duyệt phương án bồi thường để tạo cơ sở tiếp tục triển khai. Theo phương án quy hoạch 1/500, dự án này được lấy ý kiến dự kiến xây trên khu đất hơn 592 m2 công trình 19 tầng nổi, một tầng tum và ba tầng hầm, với khối thương mại bên dưới, căn hộ phía trên. Đây mới là phương án mời gọi đầu tư và doanh nghiệp trúng thầu dự án phải cân đối căn hộ tái định cư, diện tích thương mại, hạ tầng và chi phí.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), tiến độ chậm tại các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TPHCM thời gian qua chủ yếu do thủ tục pháp lý và khó thống nhất bồi thường, tái định cư. Nhu cầu cư dân khác nhau, trong khi doanh nghiệp phải lo chi phí bồi thường, xây dựng và nhà tái định cư. Nhiều khu đất nhỏ, chỉ tiêu quy hoạch hạn chế khiến dự án khó cân đối hiệu quả đầu tư.

Cơ chế đặc thù cần đi cùng chỉnh trang tổng thể

Sở Xây dựng TPHCM đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết của HĐND thành phố về cơ chế, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Dự thảo đề xuất hệ số bồi thường K bằng 1,1 lần với căn hộ từ tầng hai trở lên, 1,3 lần với tầng trệt khi cấp xã chỉ định nhà đầu tư sau hai lần hội nghị không đủ 50% đại diện chủ sở hữu và lấy ý kiến bằng phiếu không thành công.

Dự thảo này cho phép lựa chọn nhà đầu tư theo số người thực tế tham dự và số phiếu cao nhất ở lần hội nghị thứ ba; nếu lấy ý kiến không thành công, cấp xã có thể chỉ định nhà đầu tư. Cấp xã cũng được quyết định cưỡng chế di dời khi trên 75% chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà đã di dời theo phương án được duyệt. Khiếu nại được giải quyết trong tối đa hai tháng kể từ ngày phê duyệt. Dự thảo của HĐND thành phố cũng cho phép cấp xã quyết định chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, dân số khi quy hoạch hiện hữu không khả thi để kêu gọi đầu tư, không bắt buộc phù hợp quy hoạch phân khu 1/2000. Phương án vẫn phải bảo đảm hạ tầng xã hội, kỹ thuật và kết nối giao thông, đồng thời tính đến sức chịu tải khu vực.

Nhà nước dự kiến hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tối đa 10 tỉ đồng mỗi dự án, và 50% chi phí tổ chức di dời, cưỡng chế. Hạng mục hỗ trợ gồm giao thông, năng lượng, chiếu sáng, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, xử lý nước thải và chất thải; hạ tầng bên trong tòa nhà không được hỗ trợ. Dự thảo cũng đề xuất bố trí vốn cho HFIC đầu tư hoặc hỗ trợ lãi suất.

Hộ không đủ điều kiện tái định cư được đề xuất ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội mà không cần bốc thăm, không phải đáp ứng điều kiện thu nhập và nhà ở; sau khi trả đủ tiền, có thể bán theo giá thị trường. Người thuê nhà thuộc tài sản công chọn nhận tiền có thể được hỗ trợ 60% giá trị đất và nhà đang thuê; chủ đầu tư bồi thường Nhà nước 40% giá trị căn nhà. Dự thảo cũng tính dùng ngân sách sửa phần diện tích chung của chung cư xây trước năm 1994 có sở hữu hỗn hợp.

Theo tiến độ các dự án, hiện nay tại cụm 8 chung cư Thanh Đa (phường Bình Quới) dự án điểm có 1.351 hộ, trong đó 1.070 hộ đã đồng thuận bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và di dời (đạt gần 81%). Từ giữa tháng 10 năm nay, phường Bình Quới đã giao 250 quyết định cưỡng chế di dời đối với các hộ sở hữu tư nhân chưa bàn giao mặt bằng hoặc chưa đồng thuận. Ngoài ra, 6 Tổ công tác tiếp tục vận động người dân chịu ảnh hưởng bởi dự án. Dự án cũng dự kiến triển khai trong ba năm để phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân.

Tại phường An Đông, có 89 chung cư cũ xây trước năm 1975. Trong số 21 chung cư nhóm C được kiểm định lại, 10 chung cư thuộc diện phải phá dỡ theo phương án đề xuất trên địa bàn này. Qua khảo sát các chung cư này, Phó bí thư Thành ủy TPHCM Đặng Minh Thông yêu cầu địa phương phải nhanh chóng rà soát quy hoạch, kiểm định và phân loại công trình. Các sở, ngành cũng được giao đề xuất phương án đồng bộ, không tăng áp lực hạ tầng, rà soát quỹ nhà công và dự toán kinh phí năm 2027.

Về phía Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã đề xuất TPHCM ưu đãi về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất để bố trí tái định cư đầy đủ và có căn hộ dôi dư bù chi phí. Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đã định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản và nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại. Bên cạnh đó, xác định về niên hạn, kiểm định, góp vốn và nguyên tắc bồi thường, tái định cư cho người dân liên quan các dự án cải tạo chung cư cũ.

Cải tạo chung cư cũ không chỉ là dựng lại các khối nhà. Các cơ chế mới đang được TPHCM dự kiến triển khai sẽ trực tiếp tháo gỡ đúng điểm nghẽn từng dự án, bảo đảm an toàn, quyền lợi cư dân và chỉnh trang đô thị đồng bộ, bền vững. Yêu cầu này đang được đặt ra cấp thiết trong chỉnh trang “siêu đô thị” của cả nước.