Cải tạo chung cư cũ: Vẫn vướng bài toán quy hoạch

Thông tin, gần 20 doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản chuẩn bị tham gia vào cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô gần đây phải chăng là những tín hiệu tích cực cho thấy, bài toán cải tạo chung cư cũ đã được giải quyết?

Những tín hiệu tích cực

Một trong những thông tin khiến hàng trăm nghìn người dân đang sinh sống tại các khu chung cũ ít ngày qua phấn khởi là sẽ có những ông lớn trong lĩnh vực bất động sản chuẩn bị tham gia vào việc cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô. Trước đó, Chủ tịch UBND TP Hà Nội thông tin tại kỳ họp HĐND lần thứ 11, hiện có 19 doanh nghiệp được giao lập quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại các chung cư, tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội.

Đáng chú ý, Văn bản số 5621 của UBND TP Hà Nội cũng nêu rõ danh tính các doanh nghiệp này, trong đó Sun Group làm ba khu tập thể: Khu tập thể Kim Liên với 42 nhà cao từ 2- 6 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Bắc với 61 nhà cao 5 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Nam với 8 nhà cao từ 3 - 5 tầng. Tập đoàn FLC với khu tập thể Kim Giang, số lượng 68 nhà cao 2 - 5 tầng; Tập đoàn T&T với hai khu thuộc Tập thể Bách Khoa với 29 nhà cao 2 - 5 tầng và Tập thể Đại học Thủy lợi với 12 nhà cao từ 2 - 5 tầng; CTCP XNK Tổng hợp Hà Nội (Geleximco): Khu tập thể Khương Thượng với diện tích 14,8ha, 30 nhà chung cư cao từ 2 - 5 tầng.

Tập đoàn Vingroup làm 5 khu tập thể: Khu tập thể Ngọc Khánh có 58 nhà cao tầng từ 2 - 5 tầng; khu tập thể Giảng Võ có 22 nhà cao từ 3 - 5 tầng; khu tập thể Đường Sắt với 9 nhà cao từ 2 - 5 tầng; khu tập thể 60 Thổ Quan với 6 nhà cao từ 2 - 5 tầng; khu tập thể xí nghiệp xây lắp H24 với 10 nhà cao từ 2 - 5 tầng… Tập đoàn Hòa Phát cũng ghi tên cải tạo Khu tập thể Tân Mai với diện tích 20ha, 88 nhà cao từ 2-5 tầng. Hay Vinaconex cũng muốn cải tạo Khu tập thể thuốc lá Thăng Long với 7 nhà cao tầng từ 2-5 tầng...

Với việc TP Hà Nội đã thành lập hẳn một tổ chuyên gia cộng với 5 đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 lập xong chờ thẩm định đang là những tín hiệu mới cho câu chuyện cải tạo chung cư cũ của Hà Nội. Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), người trực tiếp trong tổ chuyên gia cho rằng, những khó khăn của doanh nghiệp sẽ được giải quyết ngay trong thời gian tới.

Ông Khởi đánh giá, bài toán cải tạo chung cư cũ sau hơn 20 năm khởi động với những kết quả tương đối hạn chế sẽ có chuyển biến nhanh và mạnh hơn cùng với sự quyết tâm của phía UBND TP Hà Nội.

Việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô vẫn còn nhiều vướng mắc.

Vẫn chưa thể gỡ khó

Là thành viên trong hội đồng phê duyệt quy hoạch của TP Hà Nội, KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho biết, phương án mà các doanh nghiệp nêu trên trình UBND TP Hà Nội hiện chưa được phê duyệt bất kỳ một phương án của doanh nghiệp nào.

“Họ đều đề xuất một phương án để trình UBND TP Hà Nội, nhưng các phương án này vẫn còn những mâu thuẫn với quy hoạch chung nên UBND TP Hà Nội đang yêu cầu các chủ đầu tư làm phương án thứ hai. Trong số 18 khu chung cư được doanh nghiệp trình phương án mới chỉ có 6 khu được doanh nghiệp trình phương án hai. Tuy nhiên, càng đi vào phương án hai càng phức tạp. Ví dụ như khu Thành Công, doanh nghiệp đề xuất lấp hồ để làm nhà. Chính vì thế mà câu chuyện này vẫn đang còn những vướng mắc phải giải quyết”, ông Đào Ngọc Nghiêm cho biết.

KTS Đào Ngọc Nghiêm lý giải, phần lớn các phương án chủ đầu tư đưa ra đều phá vỡ quy hoạch chung và không tuân thủ theo quy hoạch dân số khống chế. Đặc biệt, các phương án này còn lách luật rất nhiều vấn đề. Ông Nghiêm ví dụ, ở Hà Nội bình quân 23m2 nhà ở/người, và đang phấn đấu 30m2 nhà ở/người vào năm 2025, thế nhưng trong các phương án của doanh nghiệp xây rất nhiều nhà ở nhưng tính thành các khu sang trọng, khu thân thiện diện tích nhà ở lên đến 50m2/người. Đây là hình thức lách luật bởi khi các doanh nghiệp xây dựng lớn sẽ diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, mua bán nhà ở thì sẽ đẩy mật độ dân cư lên.

Muốn giải quyết sớm bài toán cải tạo chung cư cũ hiện nay, KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, phải có một cơ chế chính sách cụ thể, không thể theo những nguyên lý chung chung được. Mỗi một khu chung cư có một đặc thù riêng nên KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, giải pháp tốt nhất hiện nay là phải lập được quy hoạch cho từng khu chung cư cũ.

“Có nhiều ý kiến cho rằng, xử lý quy hoạch từng lô một, từng ngôi nhà một. Thế nhưng ai làm quy hoạch? Bài học của TP Hà Nội vừa qua là 18 khu cải tạo giao cho chủ đầu tư làm quy hoạch thì họ lập quy hoạch đều vượt quá mức quy định về tầng cao, dân số... Cho nên không chủ đầu tư nào được thực hiện vì nhiều chuyên gia, nhà quản lý đều không tán thành. Điều này là dễ hiểu bởi chủ đầu tư khi làm thì họ phải đảm bảo mục tiêu kinh doanh”, ông Nghiêm cho hay.

Ông Nghiêm đề xuất, TP Hà Nội nên dành ngân sách xây dựng quy hoạch cho từng khu chung cư, trên cơ sở đó hãy chọn chủ đầu tư. Còn việc đảm bảo lợi ích cho các chủ đầu tư thì không nhất thiết phải nằm trong các khu chung cư đó mà phải cân đối trong lợi ích của toàn thành phố.

Ví dụ như để cải tạo được khu chung cư cũ Kim Liên, thành phố đã cấp đất cho chủ đầu tư để đảm bảo lợi ích ở các khu khác ở Mỹ Đình, Long Biên. Theo ông Nghiêm, đây là kinh nghiệm cần phát huy chứ không nên để chủ đầu tư làm quy hoạch và tự nâng tầng cao lên. Một điểm ông Nghiêm nhấn mạnh là phải tuân thủ quy hoạch chung của cả đô thị hay quy hoạch phân khu, không nên vì mục tiêu cải tạo chung cư cũ gấp gáp hay “nóng” đến đâu mà điều chỉnh quy hoạch chung của Thủ đô. Việc điều chỉnh quy hoạch chung sẽ phá vỡ tổng thể của cả Thủ đô.

Phan Hoạt