Cải tạo xây dựng chung cư cũ: Cần đẩy mạnh phân cấp cho địa phương

Nhiều vướng mắc

Theo lý giải của đại diện HoREA, kết quả hạn chế của công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 5 năm qua chủ yếu là do một số bất cập, vướng mắc về cơ chế chính sách. Trước hết là vướng quy định về yêu cầu phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư nguy hiểm (cấp D), hoặc nhà chung cư không nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị tháo dỡ theo quy định tại Khoản 1 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt;

Cơ chế thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên chưa tạo được sự đồng thuận; Chưa thực hiện được cơ chế được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng; Chưa có cơ chế xử lý đối với giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ như hành lang, cầu thang, sàn mái… hoặc phần diện tích đất nằm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư.

Công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị chậm tiến độ do vướng mắc về quy định pháp luật.

“Cùng với đó là những quy định của pháp luật hiện hành chưa quy định cơ chế ưu đãi về quy mô dân số, ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch xây dựng; hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người tái định cư trong trường hợp phải mua thêm phần diện tích chênh lệch.

Ngoài ra, việc khống chế chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án và thủ tục, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ... cũng là những vướng mắc làm chậm tiến trình thực hiện” - Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Đẩy mạnh phân cấp

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, để giải quyết tình trạng “trì trệ” trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, cần phải quy định rõ một số vấn đề trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP, như: Trước đây, khái niệm tái định cư tại chỗ trong dự án xây dựng lại nhà chung cư là được tái định cư tại địa điểm có nhà chung cư cũ. Nay, Hiệp hội đề nghị hiểu khái niệm “tái định cư tại chỗ” là được tái định cư trên địa bàn cấp quận huyện nơi có nhà chung cư đó; Bổ sung thêm khái niệm về “căn hộ ghép” do có trường hợp không có quan hệ huyết thống, hoặc không có quan hệ hôn nhân, hoặc không cư trú ổn định tại nhà chung cư, mà chỉ nhằm hợp pháp hóa cư trú vì các mục đích khác, thì không thuộc đối tượng giải quyết tái định cư, Nghị định 101/2015 không đề cập đến nội dung này.

Đối với nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cần bổ sung nguyên tắc về việc không “tính lại” phần giá trị hành lang, cầu thang, sàn mái, hoặc phần diện tích đất nằm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư có nguồn gốc do thực hiện chính sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê nhà trước đây. Và việc xây dựng lại nhà chung cư có nguồn gốc do thực hiện chính sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê nhà (bán hóa giá nhà) trước đây, thì không thu ngân sách Nhà nước đối với giá trị phần công trình xây dựng phụ. Đối với phương án bồi thường, tái định cư cần tính đến lợi thế căn hộ giữa tầng trệt có lợi thế kinh doanh so với các tầng cao hơn.

“Đề nghị phân cấp mạnh và giao trách nhiệm, thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh tổ chức triển khai thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn gắn với công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị, để phát huy vai trò và tính chủ động của các địa phương. Trường hợp vượt thẩm quyền thì UBND tỉnh báo cáo Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định” - ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm.

Ngoài những vấn đề nêu trên, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Văn Khôi cho rằng, cần phải mở rộng thêm phạm vi vay vốn tài chính từ các tổ chức tín dụng để chủ đầu tư có điều kiện hơn khi tham gia vào cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. “Cùng với đó đẩy mạnh việc phân cấp cho chính quyền cấp quận, huyện tham gia vào công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Hiện nay, các nghị định, thông tư đã có rồi nhưng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nên sớm cụ thể hóa bằng một quy định riêng, vì đây là những địa bàn có tính đặc thù. Tất nhiên quy định riêng này cũng phải đảm bảo tính công khai, minh bạch để cộng đồng dân cư được tham gia với tinh thần trách nhiệm và được hưởng quyền lợi chính đáng” - ông Nguyễn Văn Khôi nhìn nhận.

"Chung cư cũng là tài sản của khu vực tư nhân nên Nhà nước không thể lấy tiền ngân sách của toàn dân ra để phục vụ cho một nhóm nhỏ và có muốn đi chăng nữa thì cũng không có ngân sách để thực hiện. Vì vậy, buộc phải sử dụng cơ chế một nhà đầu tư bỏ tiền ra, được cư dân tại đấy ủng hộ để thực hiện theo hình thức xã hội hóa nhưng vấn đề quan trọng nhất là đảm bảo lợi ích hài hòa của các bên thì mọi việc mới thuận buồm xuôi gió" - GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Doãn Thành