CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ KHÔNG ĐẠT TIẾN ĐỘ ĐỀ RA: DO CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH CHƯA PHÙ HỢP VỚI YÊU CẦU THỰC TIỄN

Thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại còn khiêm tốn

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng và các địa phương cho thấy, hiện nay trong cả nước có 366 nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trong đó nhà chung cư đã hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại là 42 nhà chung cư (chiếm 11%) và nhà chung cư đang thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại từ ngày 01/7/2015 đến ngày 30/11/2022 (69 nhà chung cư, chiếm 19%).

Một số địa phương có nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại đã lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong kế hoạch phát triển nhà ở chung của địa phương; một số địa phương có nhiều nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng thì thực hiện lập riêng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; một số địa phương khác như thành phố Đà Nẵng, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chưa ban hành Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Về cơ bản, việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phù hợp với trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.

Theo Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, số lượng nhà chung cư đã và đang thực hiện cải tạo, xây dựng lại còn chiếm tỷ lệ khiêm tốn (30%) so với tổng số nhà chung cần phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại và cũng chỉ tập trung chủ yếu ở địa phương có cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tốt như thành phố Hải Phòng, trong khi các vướng mắc về thể chế còn chưa được giải quyết để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất.

Bên cạnh đó, sự vào cuộc của chính quyền địa phương còn chưa quyết liệt nên kết quả thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh còn chưa đạt kết quả đề ra. Ví dụ: Thành phố Hồ Chí Minh đặt mục tiêu trong giai đoạn 2016-2020 sẽ cải tạo, xây mới 474 chung cư cũ, nhưng từ năm 2015 đến 2022, thành phố mới hoàn thành cải tạo, xây mới được 3 chung cư; đang cải tạo, xây dựng mới 29 chung cư; tiến độ cải tạo chung cư cũ ở Thành phố Hà Nội cũng rất chậm...

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP) thì chỉ có 02 hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng đối với các nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước và Chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để xây dựng lại nhà chung cư (thông qua Hội nghị nhà chung cư hoặc Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư nếu các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp thực hiện).

Bên cạnh các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà chủ đầu tư triển khai theo đúng tiến độ kế hoạch, một số dự án gặp nhiều khó khăn trong việc đạt thỏa thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với chủ sở hữu do chủ sở hữu thường yêu cầu hệ số bồi thường tái định tại chỗ quá lớn, trong khi đó lại chưa có quy định về hệ số bồi thường tối đa cho phép, dẫn đến chủ đầu tư không thống nhất được phương án bồi thường với chủ sở hữu căn hộ.

Quy định thiếu cụ thể dẫn đến khó khăn trong tổ chức thực hiện

Theo Ủy ban Pháp luật, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động trong quản lý, vận hành, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện cũng đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế. Trong đó, Luật chưa quy định cụ thể về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại dẫn đến công tác triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, cách hiểu, áp dụng pháp luật khác nhau.

Tiến độ kiểm định, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn đang rất chậm. Mặc dù trong thời gian qua việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Hải Phòng được quan tâm, đôn đốc thực hiện nhằm bảo đảm điều kiện sống tốt hơn cho người dân, song còn gặp không ít khó khăn cản trở việc thực hiện mục tiêu này. Trong đó có lực cản từ việc không di dời được người dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không hấp dẫn được các nhà đầu tư; nguồn lực dành cho công tác này, cả từ phía Nhà nước và thu hút xã hội hóa còn chưa đạt như mong muốn.

Chưa có quy định cụ thể về việc việc công bố công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế trước khi đưa vào giao dịch và kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư đối với toàn bộ các nhà chung cư được kiểm định khi hết niên hạn sử dụng. Chưa xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan trong việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; các cơ chế ưu đãi để khuyến khích các chủ đầu tư tham gia thực hiện dự án còn chưa rõ ràng, chưa đầy đủ, chưa đủ sức thu hút trong khi áp lực cải tạo lại các chung cư cũ ngày càng tăng, nguồn lực nhà nước còn hạn chế. Việc xác định các trường hợp phá dỡ theo niên hạn sử dụng và kết quả kiểm định còn gặp một số khó khăn, vướng mắc do nhiều nhà chung cư cũ đã đưa vào sử dụng không xác định được tuổi thọ theo thiết kế, không xác định được thời gian xây dựng. Vấn đề này cần có sự hướng dẫn của Bộ Xây dựng để có cơ sở áp dụng thống nhất.

Luật Nhà ở hiện hành chưa có các quy định cụ thể về việc bồi thường đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung (hành lang, cầu thang…) cũng như diện tích thuộc sở hữu nhà nước nên trên thực tế không có căn cứ, cơ sở để thỏa thuận bồi thường, dẫn đến làm chậm quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Người dân không di dời để bàn giao mặt bằng xây dựng lại nhà chung cư do không biết đến khi nào thì việc đầu tư xây dựng lại nhà chung cư mới được hoàn thành để họ được trở về tái định cư tại chỗ (chưa quy định trách nhiệm ràng buộc, chế tài về thời gian phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng lại nhà chung cư) hoặc do việc bố trí chỗ ở tạm thời không thuận tiện trong sinh hoạt của người dân khi bị di dời trong thời gian phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Thực tiễn cải tạo nhà chung cư hiện nay cũng đặt ra những thách thức trong việc một số quyết định phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân thì mới có thể triển khai.

Việc triển khai các ưu đãi cho nhà đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cũng gặp nhiều khó khăn do xung đột giữa pháp luật nhà ở về các ưu đãi và pháp luật về thuế, đất đai, như về thực hiện nghĩa vụ tài chính từ việc tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, về việc tính toán miễn tiền sử dụng đất trong phạm vi dự án... dẫn đến một số dự án cải tạo lại nhà chung cư không hấp dẫn nhà đầu tư tham gia. Việc triển khai đầu tư xây dựng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong các thủ tục chấp thuận đầu tư, thu hồi đất, giao đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do việc áp dụng pháp luật về nhà ở, pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư còn chồng chéo, chưa đồng bộ.

“Luật hóa” một số quy định phù hợp, đã phát huy hiệu quả trên thực tế

Qua giám sát, Ủy ban Pháp luật đề nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật hiện hành và “luật hóa” một số quy định phù hợp, đã phát huy hiệu quả trên thực tế của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao như: Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, Lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại; Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư; Các cơ chế ưu đãi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ủy ban Pháp luật cũng đề nghị quy định rõ các trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để thuận lợi trong triển khai thực hiện, cụ thể là các nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc còn thời hạn sử dụng nhưng thuộc một trong các trường hợp như nhà chung cư bị hư hỏng do cháy nổ, do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ;…

Nghiên cứu bổ sung việc quy định cụ thể về công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình; công khai kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư đối với toàn bộ các nhà chung cư được kiểm định khi hết niên hạn sử dụng; quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở trong phạm vi toàn quốc bảo đảm công khai, minh bạch, đáp ứng tốt hơn quyền tiếp cận thông tin của công dân.

Thực tiễn cho thấy, việc di dời và phá dỡ nhà chung cư hiện nay chưa được quy định rõ trong Luật, dẫn đến công tác triển khai kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bảo đảm tiến độ, gặp nhiều khó khăn. Do đó, đề nghị bổ sung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định trình tự, thủ tục di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

Để tăng cường sự hợp tác của cư dân trong việc di dời ra khỏi các chung cư phải phá dỡ, cần rà soát, bổ sung quy định về nguyên tắc, hình thức bố trí tái định cư; bổ sung quy định cụ thể cơ chế đặt hàng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để làm nhà ở tái định cư để các địa phương có cơ sở triển khai thực hiện; bổ sung quy định về trách nhiệm của các cấp chính quyền, các cơ quan liên quan trong việc quản lý, bố trí nhà ở tái định cư; trách nhiệm của Ủy ban nhân dân, chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong việc bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện di dời. Nghiên cứu rà soát để sửa đổi trình tự, thủ tục đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bảo đảm thông thoáng, hiệu quả, thu hút đầu tư.

Bảo Yến