Cần chính sách đặc thù để cải tạo chung cư cũ

Khu tập thể Ngọc Khánh (Hà Nội).

Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội và Liên hiệp các Hội khoa học Kỹ thuật Hà Nội vừa tổ chức Hội thảo “Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025”, nhằm nhận diện các khó khăn, vướng mắc.

Tại hội thảo, nhiều ý kiến của các nhà quản lý, khoa học, chuyên gia thống nhất đề xuất, kiến nghị thành phố, trung ương nhiều giải pháp mới để tạo bước chuyển trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (CCC).

Theo Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, trên địa bàn thành phố có 1.579 nhà CCC, quy mô từ hai đến năm tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối năm 1980. Nếu phân loại theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các CCC được chia thành hai loại: Chung cư tập trung theo khu, thì thành phố có 75 khu với 1.273 tòa chung cư và 306 chung cư riêng lẻ. Các chung cư này chủ yếu tập trung tại bốn quận nội thành (cũ), quận Ba Đình có 214 chung cư, quận Đống Đa có 415 chung cư, quận Hai Bà Trưng có 244 chung cư, quận Hoàn Kiếm có 99 chung cư. Trong đó nhà chung cư cao 4 đến 5 tầng (nhà tập thể cũ) khoảng hơn 800 nhà.

Qua rà soát, phân loại, hiện có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và bảy nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. Từ năm 2007 đến nay, thành phố có 18 dự án cải tạo lại CCC và đưa vào sử dụng (chiếm khoảng 1,14% tổng số nhà CCC cần cải tạo, xây dựng lại); 13 dự án triển khai theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP.

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, các dự án cải tạo lại CCC đã hoàn thành thực hiện theo ba mô hình, gồm sử dụng nguồn vốn ngân sách, sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách có sự hỗ trợ từ thành phố và sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách. Khó khăn, vướng mắc khi cải tạo xây dựng lại CCC, chủ yếu do nguồn vốn ngân sách của thành phố còn hạn hẹp; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa được người dân đồng thuận, nhất là các hộ dân ở tầng 1. Việc cải tạo lại từng tòa nhà CCC trên vị trí cũ dẫn đến không thể thực hiện yêu cầu chỉnh trang, tái thiết đô thị toàn khu, không khai thác được không gian đô thị. Ngoài ra, việc phải bố trí tái định cư tại chỗ cho các hộ dân trong nhà CCC rất khó khăn khi phải bố trí tái định cư cho các hộ dân lấn chiếm xây dựng trái phép trên đất trống của khu dân cư…

Đặc biệt, Luật Nhà ở, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện cải tạo lại CCC còn tồn tại một số hạn chế, vướng mắc như: Quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai theo nguyên tắc toàn khu; phải có kết quả kiểm định chất lượng là nhà chung cư nguy hiểm (cấp độ D) mới đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại; chưa quy định những chính sách cụ thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư, gây khó khăn cho các doanh nghiệp tham gia.

Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, Công ty đang tham gia nghiên cứu, cải tạo CCC tại Hà Nội. Nhiều chung cư khảo sát mất thời gian cả năm, nhưng không có cơ chế để làm vì doanh nghiệp không thể đàm phán, tìm sự đồng thuận của tất cả các hộ dân. Điển hình như khu CCC ở Văn Chương, nhiều căn hộ chỉ 15m2 mà có ba hộ dân sinh sống, mỗi hộ chỉ vài mét vuông, không nhà bếp, không nhà tắm, nhưng khi khảo sát các hộ dân yêu cầu sau khi cải tạo chủ đầu tư phải bố trí ba căn hộ tái định cư tại chỗ, khiến doanh nghiệp chùn bước. Ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định, nguồn vốn cải tạo CCC rất lớn, không có doanh nghiệp chung tay thì rất khó thực hiện. Vì thế, thành phố cần có cơ chế, chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia, nhất là tính toán lại hệ số đền bù, không nên lấy ý kiến đồng thuận theo số lượng hộ khẩu mà nên theo diện tích sử dụng căn hộ…

Đại diện Sở Quy hoạch - kiến trúc Hà Nội cho biết, thành phố đã có chỉ đạo về công tác cải tạo, xây dựng lại các khu CCC trên địa bàn, trong đó, các phương án quy hoạch sẽ được nghiên cứu đồng thời với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư tương ứng với tính chất, hiện trạng từng khu để bảo đảm tính khả thi. Việc xác định phương án cải tạo CCC theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng.

Với nhóm 1, tập hợp các CCC trong một khu tập thể có quy mô lớn hơn 2ha lập dự án cải tạo, tái thiết quy hoạch tỷ lệ 1/500 cần đồng bộ giải pháp tái định cư tại chỗ, cho phép xây dựng cao tầng; giải phóng quỹ đất có diện tích đủ lớn để phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch… có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn kết hợp khai thác không gian ngầm, các khối đế của các tòa nhà. Nhóm thứ 2, gồm năm đến bẩy chung cư một nhóm, quy mô nhỏ hơn 2ha sẽ thực hiện tương tự như nhóm một. Trường hợp diện tích nhỏ, nằm xen cài trong khu dân cư sẽ thực hiện theo chung cư riêng lẻ. Nhóm này sẽ được thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ vào một quỹ đất chung cư hiện có trên địa bàn quận; quỹ đất còn lại để phát triển công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ và nhà ở…

Phát biểu tại hội thảo, GS, TS Đặng Hùng Võ có ý kiến, cần phải sử dụng cơ chế một nhà đầu tư bỏ vốn và được cư dân ủng hộ theo phương thức xã hội hóa. Phù hợp nhất là thời gian sử dụng đất phải bằng tuổi thọ của nhà chung cư. Việc yêu cầu 100% cư dân đồng thuận mới được cải tạo, xây dựng lại CCC là không thực tế, cần tính toán lại con số này để sớm đạt được sự thống nhất chung.

Còn nguyên Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Văn Khôi cho rằng, các trao đổi tại hội thảo có chất lượng, đóng góp nhiều ý kiến giá trị cho thành phố, bộ, ngành trong vấn đề cải tạo CCC. Về quy hoạch, cần nghiên cứu đặc thù về mật độ, số tầng hầm, tầng cao, nhưng không được vượt chiều cao quy hoạch. Thứ hai, về chính sách thuế và tài chính, nên miễn, giảm thuế nhập khẩu một số thiết bị trong nước chưa sản xuất được. Thứ ba, ngoài việc ưu tiên cho nhà đầu tư vay, nên mở rộng nguồn vốn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư vay vốn từ các tổ chức tín dụng, thương mại. Thành phố cũng cần chủ động xây dựng quy chế, phương thức cải tạo CCC, hình thức tái định cư và tạm cư phù hợp.

TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam cho biết, các đại biểu thống nhất đề xuất, kiến nghị Chính phủ sửa đổi bổ sung văn bản pháp luật, ban hành một nghị định đặc thù cho cải tạo CCC ở Hà Nội. Thành phố cần xây dựng kế hoạch cải tạo lại CCC giai đoạn 2021 - 2025, trong đó phải kiểm định, rà soát lại vị trí so với quy hoạch chung. Thành phố nên sử dụng ngân sách để lập quy hoạch chi tiết; xác định khu vực tái định cư, khu vực di dời, phân bổ dân số hợp lý. Việc xác định cơ chế chính sách đền bù diện tích tái định cư từ 1,5-2 lần, trường hợp tái định cư tại vị trí ngoài vành đai 3 thì được hơn hai lần theo thỏa thuận với chủ đầu tư.

MINH VÂN - Ảnh: ĐĂNG ANH