Căn hộ bình dân tại TP.HCM bằng khoảng 3,9 năm thu nhập, thấp hơn mức chung của khu vực là 5,7 năm

Để giúp độc giả Tinnhanhchungkhoan.vn có cái nhìn toàn cảnh, bà có thể đưa ra một vài so sánh khái quát về mặt bằng giá nhà tại Việt Nam và một số quốc gia trong khu vực?

Bà Phạm Kim Xuân.

Chúng tôi tin rằng, giá bán căn hộ tại TP.HCM vẫn phù hợp so với mức thu nhập. Bởi căn cứ vào nhóm 20% các hộ gia đình có mức thu nhập cao hàng tháng ở khoảng mức 1.337 USD, thì giá bán các căn hộ bình dân và trung cấp vẫn ở vào mức khoảng 3,9 - 6,6 năm thu nhập, xét trên một căn hộ có diện tích 75 m2.

Mức giá tương đương 3,9 năm thu nhập của phân khúc bình dân vẫn thấp hơn 30% so với mức trung bình 5,7 năm thu nhập tại các thành phố khác trong khu vực Đông Nam Á.

Có vẻ như mức thu nhập của người dân tăng khá nhanh?

Theo Ngân hàng Thế giới, các hộ dân thành thị tại Việt Nam có thu nhập trung bình khoảng 460 USD/tháng trong khi top 20% hộ gia đình có mức thu nhập cao nhất ở vào khoảng 1.340 USD/tháng, mức thu nhập cũng được ghi nhận đã tăng 10% mỗi năm trong vài năm qua.

Nguồn: JLL, Đồ họa: Thành Nguyễn.

Vậy, đâu là lợi thế của thị trường địa ốc Việt Nam?

Việt Nam là một trong những quốc gia phát triển nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á. Trong vòng 2 thập kỷ tới, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số vàng. Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực dịch vụ và sản xuất gia tăng, 25% dân số nằm trong độ tuổi từ 10 - 24, độ tuổi trung bình là khoảng 30 tuổi.

Theo Viện Brookings, Việt Nam là quốc gia có số lượng người thuộc tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á - được dự đoán sẽ đạt mức tăng trưởng 18% mỗi năm trong giai đoạn 2016 - 2020, so với mức tăng 15% trong giai đoạn 2005 - 2015. Niềm tin vào nền kinh tế tăng trưởng giúp phục hồi tỷ suất lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản.

Bà đánh giá gì về việc ngày càng có nhiều người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam?

Tháng 11/2014, chính sách mới được đưa ra đã cho phép người nước ngoài được mua 30% giá trị của bất cứ tòa nhà chung cư nào hoặc mua tối đa 250 căn nhà ở tại bất kỳ khu vực nào. Chính sách này chính thức có hiệu lực từ tháng 7/2015.

Người nước ngoài được sở hữu tài sản đã mua trong vòng 50 năm và hoàn toàn có quyền cho thuê, chuyển nhượng hoặc bán lại tài sản. Họ cũng có thể gia hạn quyền sở hữu sau 50 năm tùy thuộc theo phê duyệt. Đây là lý do khiến các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản tại Việt Nam nhiều hơn.

Dẫu vậy, vẫn còn những hạn chế cần được khắc phục?

Đúng vậy, vẫn còn nhiều hạn chế trong thị trường. Điển hình là quy trình phê duyệt, rà soát về pháp lý kéo dài chính là nguyên nhân dẫn đến các giao dịch gặp khó khăn. Việc rà soát pháp lý ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Thậm chí, tất cả những giao dịch được thỏa thuận trước đây đều phải dừng lại để chờ vào quy trình phê duyệt hoàn thành.

Bên cạnh đó, việc khan hiếm quỹ đất sẵn có và giá bất động sản tăng cao, dân số tăng nhanh khiến các dịch vụ cơ sở hạ tầng cơ bản bị quá tải, thiếu khả năng tiếp cận các dự án, và suy thoái môi trường. Việc tiếp cận được quỹ đất vẫn là một trở ngại lớn đối với hầu hết các nhà đầu tư.

Đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch” (quỹ đất đã hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt). Tuy nhiên, những dự án như trên là rất hiếm, bởi lẽ thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn non trẻ. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển khá toàn diện. Ảnh: Thành Nguyễn.

Nhìn vào “size” thị trường bất động sản tại Việt Nam và các nước trong khu vực, cùng với tính lịch sử phát triển của thị trường của các quốc gia, liệu có thể “đọc” ra được câu chuyện phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới sẽ ra sao?

Hiện tượng đô thị hóa trong thế giới phát triển nhanh là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt ở các nền kinh tế mới nổi. Dân số Việt Nam đã tăng từ 66 triệu người vào năm 1990 lên đến 96 triệu người năm 2019, đưa Việt Nam trở thành quốc gia đông dân thứ ba trong khu vực chỉ sau Indonesia và Philippines.

Tuy tỷ lệ sinh chỉ ở mức thấp là 2,09, nhưng chính sự dịch chuyển lao động từ nông thôn lên thành thị mới là nhân tố thúc đẩy tăng trưởng dân số thành thị. Người dân tại các tỉnh bị thu hút vào đô thị với mong muốn có nhiều cơ hội việc làm; mức sống tốt hơn, cơ sở giáo dục, cơ sở hạ tầng, nhu cầu cơ bản được cải thiện…

Ngân hàng thế giới dự kiến mỗi năm dân số thành thị tại Việt Nam sẽ tăng khoảng 2,4% cho đến năm 2025, đạt tỉ lệ cao nhất trong khu vực Đông Nam Á.

Giống như các quốc gia đang phát triển khác, các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng mất cân bằng giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế. Đây là điểm thay đổi rõ rệt so với mười năm trước, khi quy mô trung bình của một hộ gia đình tại đô thị Việt Nam từ 2 - 3 thế hệ ngày càng chia nhỏ hơn. Để phục vụ nhu cầu của người dân, một thành phố đang phát triển được kỳ vọng sẽ đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cơ bản, bắt đầu từ nhà ở giá rẻ.

Trên thực tế, tỷ lệ nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án đang xây dựng được hoàn thành. Nguồn cung căn hộ bình dân hiện tại so với mật độ dân số tại TP.HCM vẫn còn khá thấp khi so sánh với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, ngay cả khi tính luôn số căn hộ tương lai đang được chào bán.

Tuy nhiên, Chính phủ vẫn khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện những dự án nhà ở bình dân để có thể đáp ứng được lượng nhu cầu nhà ở trong thành phố.

Chúng tôi ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP.HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1.000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Kuala Lumpur và Manila, nhưng vẫn cao hơn Jakarta.

Mỗi khu vực sẽ có những khái niệm khác nhau cho nhà ở bình dân dựa vào diện tích sử dụng, chi phí, cơ sở hạ tầng. Theo quan sát của JLL, các yếu tố chính của nhà ở bình dân tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án. Đặc biệt, giá bán phải thấp hơn 1.200 USD/m2 (tương đương 27 triệu đồng).

Không phải tự nhiên mà các nhà đầu tư nên dồn sự quan tâm đến phân khúc phải chăng, mà chính là vì nhu cầu lớn từ phía người tiêu dùng. Đa số dự án nằm ở phân khúc này đều có tỷ lệ bán thành công tốt và ổn định.

Trong vòng 2 thập kỷ tới, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số vàng. Thế hệ millennial (những người sinh ra từ khoảng năm 1980 đến những năm đầu thập niên 2000) được kỳ vọng sẽ là tầng lớp thúc đẩy cho phân khúc nhà ở bình dân trong những năm tiếp theo, đặc biệt là tại những khu dân cư nằm gần các khu công nghiệp có kết nối thuận tiện đến các trục đường chính.

Nhóm nhân khẩu học này sẵn sàng chi trả thêm để nâng cấp lên phân khúc trung cấp, có được kết nối tốt hơn với khu vực trung tâm và các cơ sở tiện ích như trường học, bệnh viện và công viên.

Mặc dù phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho các thành phố, nhưng việc thiết kế và thực hiện các giải pháp nhà ở này trên cả nước cần rất nhiều hỗ trợ từ Chính phủ.

Một số giải pháp khả thi có thể đến từ mặt pháp lý như đặt ra hạn ngạch nhằm đảm bảo rằng luôn có một tỷ lệ căn hộ giá phải chăng nhất định trong mỗi dự án nhà ở, kết hợp với việc nới lỏng các quy định quy hoạch cho nhà đầu tư.

Trong thời gian tới, chúng tôi hy vọng quá trình phê duyệt sẽ tăng tốc và thị trường nhà ở giá rẻ sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ.