Căn hộ Bình Dương liên tục tăng giá, không còn 'vừa túi tiền'

Nguồn cung tăng, giá tăng theo

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản khu vực Bình Dương (cũ) nay là TP.HCM bước vào chu kỳ phục hồi. Hàng loạt dự án căn hộ tại các phường trung tâm như: Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một và các phường thuộc Thành phố mới Bình Dương ra mắt thị trường.

Cụ thể, các dự án như: Bcons City, Bcons Avenue, Lê Phong Bình An, The Emerald 68, AVA Center, TT AVIO, The Felix hay Sycamore... liên tục ra mắt, khiến khu vực này được đánh giá có nguồn cung căn hộ lớn nhất khu vực phía Nam.

Nhiều dự án căn hộ đang được triển khai tại Bình Dương, nhưng giá bán không giảm theo đà tăng nguồn cung. Ảnh: Hoa Nam

Theo Cushman & Wakefield, quý I/2026, riêng khu vực tỉnh Bình Dương cũ có khoảng 6.430 căn hộ mở bán mới, chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung khu vực TP.HCM mở rộng. Giai đoạn 2026-2029, thị trường dự kiến bổ sung thêm khoảng 31.800 căn, chủ yếu tại các phường: Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một.

Thông thường, nguồn cung tăng sẽ tạo cạnh tranh về giá. Tuy nhiên, tại khu vực này giá căn hộ vẫn tiếp tục leo thang. Khảo sát cho thấy, phần lớn dự án mở bán có giá 50-70 triệu đồng/m², một số dự án ở vị trí đẹp tiệm cận 80 triệu đồng/m².

Cụ thể, dự án Bcons Center City được chào bán khoảng 54-57 triệu đồng/m², tương đương gần 3 tỷ đồng/căn 50-60 m²; AVA Center có giá 55-60 triệu đồng/m²; Sycamore, The Emerald 68 hay Green Skyline cũng có mức giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên.

So với TP.HCM, mức giá này chưa phải cao nhất. Nhưng với khu vực Bình Dương cũ, nơi từng được xem là thị trường "vừa túi tiền", mặt bằng giá đã thay đổi đáng kể.

Để mua căn hộ 55-70 m², người mua hiện phải chuẩn bị khoảng 2,8-3,5 tỷ đồng, chưa kể thuế, phí và chi phí hoàn thiện nội thất. Phân khúc dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất, trong khi đây là nhu cầu của đông đảo người lao động, với mức thu nhập chưa cao. Các chuyên gia bất động sản cho rằng, giá đã vượt khá xa so với khả năng thanh toán của người mua tại khu vực này.

Thu nhập khá vẫn chưa dám mua nhà

Theo phân tích, nếu vay khoảng 70% giá trị căn hộ trong 20-25 năm, người mua phải trả khoảng 20 triệu đồng/tháng cả gốc lẫn lãi. Trong khi đó, thu nhập của phần lớn kỹ sư, nhân viên văn phòng hay công nhân kỹ thuật tại nơi đây phổ biến chỉ từ 15-30 triệu đồng/tháng.

Anh Dũng (quê Hà Tĩnh), kỹ thuật viên tại một doanh nghiệp sản xuất, cho biết thu nhập hai vợ chồng hơn 40 triệu đồng/tháng nhưng vẫn chưa dám mua căn hộ.

"Trước đây tôi từng tìm hiểu một số dự án nhưng chưa đủ điều kiện. Giờ xem lại thị trường thì thực sự bất ngờ vì giá tăng quá nhanh. Căn hộ hai phòng ngủ giờ khoảng 3 tỷ đồng. Gia đình tích lũy được gần 1,5 tỷ đồng nhưng nếu vay thêm 1,5-2 tỷ để mua nhà thì mỗi tháng sẽ phải dành phần lớn thu nhập trả nợ, trong khi còn tiền học cho con, sinh hoạt và chăm sóc sức khỏe", anh Dũng nói.

Sau nhiều lần cân nhắc, vợ chồng anh quyết định tiếp tục thuê nhà, dùng tiền tích lũy mua một mảnh đất tại Tân Uyên (cũ) để vài năm tới xây nhà.

"Có thể sau này phải đi làm xa hơn, nhưng đất vẫn là tài sản của mình. Nếu vay quá nhiều để mua căn hộ lúc này thì áp lực tài chính rất lớn", anh Dũng chia sẻ.

Cần nhiều hơn những căn hộ vừa túi tiền

Theo các chuyên gia, giá căn hộ tăng do nhiều yếu tố như chi phí đất, vật liệu, nhân công, lãi vay và yêu cầu pháp lý ngày càng cao. Bên cạnh đó, các dự án hiện được đầu tư đồng bộ hơn về hạ tầng, tiện ích và chất lượng bàn giao.

Phần lớn dự án căn hộ mở bán mới tại Bình Dương hiện thuộc phân khúc trung và cao cấp. Ảnh: Hoa Nam

Ở góc độ doanh nghiệp, giá bán phản ánh chi phí phát triển dự án và kỳ vọng lợi nhuận. Nhưng với người mua ở thực, yếu tố quyết định vẫn là khả năng chi trả. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, giấc mơ an cư ngày càng xa.

Nhiều năm qua, khu vực Bình Dương cũ phát triển mạnh nhờ công nghiệp. Hàng triệu lao động nhập cư đã đến làm việc, trở thành lực lượng trực tiếp tạo ra giá trị cho các khu công nghiệp, đồng thời thúc đẩy thương mại, dịch vụ và quá trình đô thị hóa.

Vì vậy, bài toán nhà ở không chỉ là nhu cầu an cư mà còn liên quan đến sự phát triển bền vững của địa phương. Khi người lao động khó tiếp cận nhà ở, việc giữ chân nguồn nhân lực, xây dựng cộng đồng dân cư ổn định và nâng cao chất lượng đô thị cũng sẽ gặp nhiều thách thức.

Nguồn cung căn hộ dồi dào là tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của số đông người lao động lại trở thành bài toán nan giải. Bởi chủ đầu tư giảm giá bán thì dự án không có lời, nhưng neo ở mức giá cao thì xa rời khả năng chi trả của người có nhu cầu thực.

Cân bằng giữa nhu cầu thực và giá cả cần có phải pháp đồng bộ giữa chủ đầu tư, người làm chính sách, để đảm bảo khả năng thanh toán cho người mua thực. Khi họ có thể an cư, thị trường bất động sản mới thực sự phát triển song hành với sự phát triển của đô thị và nền kinh tế.